박근혜정부 2년차는 집값 상승기다

2014-02-27 | 작성자 오윤섭 | 조회수 23,289 | 추천수 263
박근혜정부가 취임 2년차를 맞고 있습니다. 취임 2년차를 맞은 2014년에 집값은 어떻게 될 까요? 지금처럼 보합세에서 갈팡질팡할 것인가? 아니면 7년간의 긴 침체를 벗어나 상승세로 돌아설 것인가? 궁금하지 않을 수 없습니다.


이번 주 부동산 즐겨찾기 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 박근혜정부 취임 2년차를 맞은 2014년에 왜 집값 상승기가 될 가능성이 높은 지를 분석했습니다.


지난 1988년 노태우 대통령 이후  5차례 정부에서 대통령 취임 2년차에는 집값이 상승했습니다. 노무현정부때만 유일하게 집값이 하락했지요. 2003년 집권후 집값 상승세가 계속되자 강도 높은 규제책인 10.29대책을 발표해 다음해인 2004년에 집값이 하락세로 돌아섰습니다.


역대 대통령 취임 2년차에 집값이 상승세를 보이는 이유는 무엇일까요? 바로 취임 2년차에 경제 활성화를 전면에 내세웠기 때문입니다. 공약 등으로 집권 1년차에 눈치를 보던 신임 대통령이 취임 2년차가 되면서 경제를 살리는데 올인했기 때문입니다.


취임 2년차를 맞은 박근혜정부도 이와 다르지 않습니다. 내수시장을 살리기 위해 부동산 경기를 부양하는데 주력하고 있습니다.


박근혜정부는 취임 1년차부터 지난해 4.1대책, 8.28대책 등 규제완화책을 쏟아냈습니다.  올들어서도 재건축 초과이익 환수제 폐지, 소형주택 공급 의무비율 완화 등 재건축 규제를 풀고 분양가 상한제 폐지, 민영아파트 전매 제한도 완화할 예정입니다.


주택구입을 촉진시키기 위해 내집마련 디딤돌 대출(무주택자에게 국민주택기금을 통한 2%대 저리 대출) 지원을 올해 11조원, 12만가구까지 늘리기로 했습니다. 공유형 모기지 대출 대상도 5년 이상 무주택자로 확대했습니다. 또 이르면 3월부터 6억원 초과 고액 전세자금 대출을 사실상 중단합니다. LTV(주택담보인정비율) DTI(총부채상환비율) 규제 완화도 검토중에 있습니다.


박근혜정부는 2월 25일 경제혁신 3개년 계획을 발표, 내수활성화에 집중하겠다고 밝힌바 있습니다. 내수활성화를 위해 부동산 경기를 부양하겠다는 것입니다.


관건은 박근혜정부 의도대로 부동산시장, 주택시장이 살아날 수 있느냐 하는 것입니다.


비관주의자들은 이 같은 부양책이 집값 거품을 양산할 뿐이라고 주장합니다. 호가 위주로 집값이 올라 일시적으로 주택시장이 회복되는 듯한 착시효과를 만들어낼 뿐이라고 말합니다. 올 하반기에 다시 침체할 가능성이 높다고 주장합니다.  


이 같은 주장이 결과적으로 맞을 수도 있습니다. 하지만 비관론은 투자자 입장에서는 전혀 도움이 되지 않습니다. 폭락을 확인하고 투자한다구요? 시장의 뒤만 따라다녀서는 결코 투자에 성공할 수 없습니다. 


이렇게 물어보겠습니다. 집값의 상투는 언제였나요? 경기가 좋지 못할 때 집값이 상투였던 적은 없습니다. 반대로 경기가 호황인 시절에 집값이 바닥을 친 적도 없습니다.


그러면 지금은 어떠한 시점일까요? 경기가 너무 안좋다고 말하는 시점은 아닙니다. 또 경기가 호황세라고 좋아하는 시점도 역시 아닙니다.


지금은 경기 회복에 대한 기대감이 높아지고 있는 시점입니다. 경기 침체를 벗어나려는 시점입니다. 


따라서 지금 집값은 바닥을 치고 무릎으로 올라가려고 하는 시점으로 보고 있습니다. 집값 회복세가 시작돼 상승세를 앞두고 있는 시점이라고 생각합니다.


다시 앞의 질문으로 돌아가 박근혜정부의 부동산 부양책으로 주택시장이 살아날 수 있을까요? 저는 충분히 가능하다고 봅니다. 아니 이미 주택시장이 살아나고 있다고 생각합니다.


과거 김대중정부와 노무현정부 시절 6년간 규제강화의 누적적 효과로 인해 주택시장은 장기간 침체됐습니다.


하지만 이제는 규제완화의 누적적 효과가 나타나는 시점입니다. 이명박정부와 박근혜정부 의 지난 6년간 규제완화가 지속됐기 때문입니다.


또 7년간의 침체를 벗고 미국처럼 주택시장이 회복되려면 유동성과 정책이 뒷받침돼야 합니다. 정책은 이미 뒷받침됐습니다. 시중 유동성 자금도 풍부합니다.  


따라서 박근혜정부가 취임 2년차를 맞는 2014년에는 집값이 회복세를 보이고 상승세로 돌아설 것입니다.


경기가 아직 회복되지 않았으므로 저는 주택시장을 낙관합니다. 상투가 아니라 바닥에 가깝기 때문입니다.


시장은 똑똑합니다. 그래서 한번도 잘못된 적이 없습니다. 잘못은 언제나 비관주의자가 했지요. 가치투자자라면 시장을 예측하고 미리 움직여야 돈을 벌 수 있습니다. 


‘가치투자의 대부’ 벤저민 그레이엄은 “현명한 투자자란 비관주의자가 매도하는 주식을 매수해서 낙관론자들이 매수할 때 주식을 넘기는 현실주의자”라고 말했습니다.


저는 이렇게 말하겠습니다.


“현명한 부동산 투자자란 침체기에 장세에 휘둘려 개미들이 매도하는 주택을 사들여 상승기에 개미들이 추격매수할 때 주택을 매도하는 현실적 낙관주의자”라고 말입니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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