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상승기에 최적의 매도타이밍은?

2014-02-03 | 작성자 오윤섭 | 조회수 20,868 | 추천수 242
겨울 한파가 몰아친다는 1월 하순. 2월까지 동장군이 위세를 떨친다는 장기예보와는 달리 올 겨울 추위가 사실상 끝났다는 뉴스가 나오더군요. 요즘 주택시장이 뜨거워서 그럴까요?


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트는 최근 주택시장이 매수자 우위 시장에서 매도자 우위 시장으로 바뀌면서 언제 매도타이밍을 잡아야 하는지 궁금해 하는 매도자들을 위한 칼럼입니다.


2014년 1월 들어 주택시장이 보합세에서 상승세로 돌아서는 상승기에 최적의 매도타이밍은 언제일까요?


이런 말이 있습니다. 부동산을 잘 사는 사람이 잘 판다구요. 즉 매수타이밍을 잘 잡는 사람이 매도타이밍도 잘 잡는다는 것입니다.


단도직입적으로 말한다면 최적의 매도타이밍은 한발 짝 빨리 매도하는 것입니다. 매수타이밍처럼 말입니다. 이익을 봤다면, 목표에 수익률에 닿았다면 팔아야 합니다. 팔았다면 전혀 미련을 가질 필요가 없습니다. 또 다른 투자 대상을 찾아 매수하면 되니까요.


주택을 팔려면 사는 사람이 있어야 합니다. 그런데 언제 살까요? 가격이 내리는 시점에서는 좀처럼 사는 사람이 없습니다. 더 떨어질까 봐 말입니다.


반면 지금처럼 가격이 오르기 시작하는, 상승기로 진입하는 시점에는 주택을 매수하려는 사람이 늘어납니다.


따라서 최적의 매도타이밍은 매수자가 늘어날 때입니다. 자기가 팔고 싶을 때 언제든지 팔 수 있다면 매도타이밍이라는 게 있을 필요가 없겠죠.


다시 강조하지만 최적의 매도타이밍을 잡기위한 전제는 사려는 사람이 있을 때입니다. 매도자 우위 시장은 아니더라도 최소한 매수자 우위 시장에 변화가 시작됐을 때입니다.


그럼 매도자 우위 시장이 오고 있는 지금 과연 언제 팔 것인가?가 고민이 될 것입니다. 매수자는 더 오르기 전에 사려고 하고 매도자는 더 오를까봐 매도타이밍을 늦추고 싶어 하는 게 인지상정(人之常情)입니다.


매도자를 크게 둘로 나눠보겠습니다. 먼저 투자자입니다. 이익을 남겼다면 매도타이밍을 빨리 잡으세요. 남들이 모두 팔 때가 아니라 사려는 사람이 늘어나는데 매도자들이 팔지 말지 고민할 때 목표한 수익률에 근접했다면 과감히 할발 짝 빨리 파는 것입니다.


누구나 팔려고 할 때는 한순간에 매도자 우위 시장이 매수자 우위 시장으로 바뀔테니까요. 


만약 제가 투자자라면 설 연휴 지나 2월초에 매도하고 투자가치가 높은 다른 주택을 매입할 것입니다. 물론 매도하는 것보다 더 투자가치가 높다고 기대할 수 있는 물건이어야 합니다.


또 하나는 유주택 실수요자입니다. 한마디로 갈아타는 경우 입니다. 한평생 지금 살고 있는 집에서 살겠다면야 최적의 매도타이밍이 필요 없을 것입니다. 하지만 현재 보유하고 있는 주택을 팔고 좀더 투자가치가 있는 집을 사고 싶다면 매도타이밍은 투자자보다 더 빨리 잡아야 합니다. 지금 바로 팔아야 합니다.


이유는 매도후 반드시 매수를 해야 하기 때문입니다. 완전히 매도자 우위 시장으로 돌아서기전에 보유주택을 팔고 새 주택으로 갈아타려면 하루빨리 팔아야 합니다. 최악의 경우 보유주택은 팔았는데 매도자 우위 시장이 강해지면서 매물이 없어, 고점매수라 살 수 없는 경우가 발생할 수 있습니다.


시세보다 조금 싸게 팔더라도 미래가치가 높은 주택을 하루라도 빨리 매수할 수 있는 기회를 잡아야 합니다. 매수에 집중해야 합니다. 그러기위해서는 선매도 후매수 전략을 펴야 합니다. 동시 매매 전략은 현실적으로 실행하기가 힘듭니다. 특히 매도자 우위 시장에서는 말입니다.


아무리 승자독식사회(The Winner-Take-All Society)라고 하지만 매수자에게도 이익을 남겨주는 매도자가 되면 어떨까요? 그러고 싶지 않더라도 매수자 입장에서도 이익이 남아야 매수하지 않을까요? 살 사람이 있어야 팔 수 있습니다.


한편 미시적으로 들어가면 최적의 매도타이밍은 여러 가지 경우의 수가 있습니다. 보유 주택 지역에 입주물량이 많으면 매도타이밍을 빨리 잡아야 하구요. 입주물량이 줄어들면 매도타이밍을 늦추는 게 좋겠지요.


보유 주택이 재건축단지라면(대형 건설사가 수주하려는 단지라면) 용적률 등 재건축 규제완화로 수익성이 높아지고 있으니 매도타이밍은 늦출수록 좋겠지요. 사업속도가 빠르면 관리처분인가가 난후 매도타이밍을 잡아야하겠죠.


분양권을 보유한 경우 수도권은 갈수록 새 아파트에 대한 희소성이 높아지니 매도타이밍을 늦추는 게 좋습니다. 반면 세종시 등 지방은 입주물량이 갈수록 늘어나고 있어 매도자 우위 시장에서 적극적으로 매도해야 합니다.


주택크기로 보면 상승기가 당분간 계속된다면 20평형대 이하 소형은 매도타이밍을 빨리 잡아야 합니다. 반면 30~40평형대 중대형은 매도타이밍을 늦출수록 좋습니다.


하지만 변함없는 원칙은 매수자가 있을 때, 즉 매수자가 지금 사는 게 이익이 된다고 생각할 때 매도해야 한다는 것입니다. 그리고 매도했다면 뒤를 돌아보지 말고 깨끗이 잊어야 합니다. 과거는 잊고 현재에 집중하며 미래가치가 높은 대상을 찾기 위해 연구 조사 분석해야 합니다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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