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2014년 주택시장을 좌우할 6대 변수

2013-12-26 | 작성자 오윤섭 | 조회수 21,756 | 추천수 283

2013년 마지막 칼럼이군요. 한주도 쉬지 않고 끄적거렸습니다. 오윤섭의 부자노트 독자님들이 얼마나 도움이 됐는지 궁금하네요. 2014년에는 모두 몸과 마음이 편안한 한해가 됐으면 합니다.

 

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 2014년에 주택시장을 좌우할 6대 변수를 수요자 측면에서 정리해봅니다.

 

금리

 

미국 양적완화 축소가 시작됨에 따라 2014년에 금리 상승을 예상하고 있지요. 미 연준은 2014년 1월부터 양적완화 규모를 매달 100억달러씩 축소하기로 발표했습니다. 이번 발표로 양적완화 축소에 대한 불확실성이 해소돼 오히려 미국 주가는 최고치를 경신했습니다.

 

양적완화 축소는 출구전략이지만 미국 경제가 경기부양책을 쓰지 않을만큼 건강해졌다는 의미입니다. 경제가 회복되고 있다는 것이지요. 다만 모기지 금리 상승압박으로 주택시장 회복세가 둔화되기는 했습니다. 앞으로 추가 양적완화 축소 규모 및 속도는 경기 개선실적에 따라 신중하게 이뤄질 예정입니다.

 

따라서 금리가 상승하더라도 그 폭은 크지 않을 것으로 전망됩니다. 바닥을 친 국내 경기가 2014년에 완만하게 회복될 경우 금리상승에 따른 부정적인 요인을 상쇄할 것으로 생각합니다. 대출이자가 다소 늘어날 수 있지만 주택 가격도 바닥을 치고 완만하게 오를 것이므로 집값 상승에 큰 걸림돌은 되지 않을 것으로 봅니다.

 

인플레이션

 

일본식 디플레이션을 우려하는 시점에서 무슨 인플레이션이냐고 반문하는 사람도 있을 것입니다.

 

2008년 글로벌 금융위기 이후 5년 이상 지속된 낮은 인플레이션 시대가 경기회복을 주도하는 미국을 시작으로 2014년에 저물어갈 조짐이 보이고 있습니다.

 

우리나라도 ‘일본식 장기 디플레’ 우려를 이겨내고 2014년 하반기부터 인플레가 높아질 가능성이 높습니다. 소비자 물가상승률도 2013년 1%대에서 2014년 2%대로 높아질 것으로 예상됩니다.

 

인플레가 높아지면 물가는 오릅니다. 하지만 인플레이션이 높아진다는 것은 경제가 좋아진다는 것입니다. 경제가 좋아진다면 기업이 투자를 한다는 것입니다. 그러면 근로자들의 임금도 오르겠지요. 물론 인플레 대비 실질임금이 얼마나 올랐느냐가 관건이지만 말입니다.

 

인플레이션이 높아지면 당연히 돈의 가치보다 당연 주택, 금 등 자산가치가 오르겠지요.

 

재건축

 

12월부터 시행되는 도정법(도시및 주거환경정비법) 개정안에 따라 2014년에는 재건축사업이 올해보다 더욱 활성화될 예정입니다. 지방 재건축이 용적률 상한(300%)까지 허용되고 조합원당 2주택 공급이 가능해집니다. 또 현금청산시기를 관리처분인가 이후로 늦춰 사업속도를 빠르게 했습니다.

 

따라서 재건축시장은 기나긴 불황터널을 지나 2014년부터 살아날 것으로 기대되고 있습니다. 재건축이 침체된 주택시장을 주도할 것입니다. 바닥을 친 집값이 본격적으로 회복되기 시작하면 사업성 있는 재건축단지들이 더욱 늘어날 것입니다.

 

강남권 재건축단지들이 2013년에도 매매가를 주도했지만 국지적이고 제한적이었습니다. 하지만 2014년 재건축사업이 활성화될 경우 집값 상승세가 강북권과 광역시 등 사업성 있는 재건축단지로 확산될 것입니다.

 

전세가율

 

매매가 대비 전셋값 비율인 전세가율은 여전히 상승세입니다. 하지만 이 상승세가 영원할 수는 없을 것입니다.

 

국민은행 조사기준으로 2001년 10월 아파트 전세가율이 전국 69.5%, 서울 64.6%로 최고를 기록했습니다. 과연 2014년에 기록을 경신할 것인지 주목됩니다. 12월 현재 전세가율은 전국 66.1%, 서울 58.9% 수준.

 

물론 통계수치에 비해 실제 현장에서 느끼는 전세가율은 10% 포인트 이상 높습니다. 수도권에서도 전세가율이 80% 넘는 단지가 속출하고 강남권도 70%가 넘는 단지가 증가하고 있습니다.

 

하지만 전세가율은 주택가격과 마찬가지로 영원히 오를 수는 없습니다. 2014년에 전세가율은 하반기에 강남권부터 둔화될 것으로 예상해봅니다. 전셋값 상승세는 2014년에도 계속되겠지만 매매가가 바닥을 치고 회복세로 돌아설 가능성이 높기 때문입니다. 이미 2013년 하반기에 일부 강남권 블루칩 단지 중소형의 경우 전세가율이 떨어지기도 했습니다.

 

재건축사업이 활성화될수록, 전세가율이 높아질수록, 전셋값이 오를수록 매매수요가 늘어나 전세가율은 낮아질 것입니다.

 

입주물량

 

2014년 입주물량은 수치상만으로 볼 때 2013년보다 늘어납니다. 지방이 상대적이 더 많이 늘어납니다. 수도권은 11만6천가구로 올해보다 2만5천가구가 증가합니다.

 

입주물량이 늘어나고 그것도 중소형 위주로 늘어나니 2014년 전셋값이 2013년보다 안정될 것이라는 주장은 현실과 다릅니다. 수도권의 경우 민영아파트 입주물량은 줄어들고 공공물량은 늘어났습니다. 여기서 공공물량은 보금자리지구가 가장 큰 비중을 차지합니다.

 

전세물건으로 거의 나오지 않는 공공 임대및 분양 물량이 늘어나고 전세물건으로 많이 나오는 민영 분양물량이 감소했습니다. 세입자 입장에서 보면 신규아파트 전세물건이 줄어드니 입주물량은 사실상 감소한 것이나 마찬가지 입니다.

 

여기에 2014년부터 시작되는 개포주공 둔촌주공 고덕주공 등 강남권 대규모 재건축단지 이주러시로 멸실주택이 늘어나면 체감 전세난은 2013년보다 더 극심할 것으로 내다봅니다.

 

부동산 정책

 

이미 굵직한 부동산 정책은 다 나왔습니다. 마지막으로 남은 게 다주택자 양도소득세 중과 폐지와 분양가 상한제 폐지가 있습니다. 그중에서 주택수요를 살리기 위해선 양도세 중과 폐지는 하루 빨리 시행돼야 할 것입니다. 보금자리주택 공급으로 침체된 민영아파트 공급물량을 늘리기 위해서 분양가 상한제도 폐지돼야 합니다.

 

추가로 주택시장에 살아나려면 투자수요를 늘려야 합니다. 그러기 위해선 조건 없는 양도세 한시적 감면혜택도 2014년 1년간 연장돼야 할 것입니다.

 

박근혜정부는 미국 수준으로 주택시장 회복세를 보일 수 있도록 매매수요촉진책을 2014년에도 쏟아낼 것입니다. 집값 상승세가 기사화될 때까지 말입니다.

 

2014년 수요자의 선택은?

 

어느 경제학자처럼 2014년에는 집도 팔고 세입자로 빚 없이 1년을 사는 것도 의미가 있을 것입니다.

 

하지만 현재 주택보유자나 내집마련을 하려는 세입자들에게는 2014년에 그 어느 때보다 중요한 선택이 기다리고 있습니다. 물론 2014년 6월 지방선거라는 중요한 선택도 다가오고 있지만 말입니다.

 

저는 2013년보다 2014년에 집값이 많이 움직일 것으로 내다봅니다. 물론 상승하는 쪽으로 말입니다. 집값 상승을 위한 마중물은 준비돼 있습니다. 집값이 오르는 요인(글로벌 경기회복, 규제완화책, 인플레이션, 전세가율 등)과 내리는 요인(가계부채, 양적완화 축소, 금리인상, 50대이상 구매력 감소 등)이 혼재하고 있지만 오르는 요인이 우세하다고 생각합니다.

 

갈아타려는 수요자는 매도가 빠를수록 좋습니다. 먼저 매도하세요. 매매계약을 한뒤 매수대상을 찾아도 늦지 않습니다.

 

내집마련을 하려는 중가 및 고가 세입자(대기수요자)의 2014년 선택은 더더욱 중요합니다. 지난 2년간(2012년, 2013년) 20% 이상 오른 전셋값을 감당하고 재계약하느냐, 아니면 집을 사느냐 기로에 서있습니다. 전세자금 대출을 받아 재계약을 하더라도 국민주택기금의 근로자 서민 전세자금 대출은 변동금리입니다. 2014년에 금리상승으로 이자가 늘어날 가능성이 높습니다.

 

누누이 강조하지만 저는 2014년 집값은 추가하락 가능성보다 회복세로 돌아서 오를 가능성이 훨씬 높다고 생각합니다. 글로벌 동조화시대에 한국 집값만 하락한다는 것은 ‘게임의 법칙’에서 한참 벗어나는 것입니다. 정상적이 상황이 아닙니다.

 

2014년에 주택시장에서 부자노트 독자 모두 행복한 수요자가 되길 바랍니다. 물론 선택은 당신의 몫입니다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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