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주택시장의 2013년 교훈

2013-12-19 | 작성자 오윤섭 | 조회수 21,583 | 추천수 264
2013년 주택시장을 색다르게 결산해볼까 합니다. 몇 %가 올랐고 몇 % 내렸다는 수치도 의미가 있겠지만 투자자라면 한해를 되돌아보며 똑같은 실수를 반복하지 않는 게 중요하다고 생각합니다.


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 부동산 투자자가 명심해야 할 2013년 교훈을 정리해봤습니다. 부자노트 독자 여러분 모두 올해 교훈을 2014년 투자지침으로 삼았으면 합니다.


2013년 주택시장은 매매 보합세-전세 상승세 국면이었습니다. 2008년부터 시작된 매매가 하락세는 올 상반기까지 계속됐습니다. 하지만 5월 전후로 바닥을 쳤다는 게 제 생각입니다. 바닥을 치고 다지는 기간이 당초보다 길어지고 있을 뿐입니다. 지난 5월 시세보다 싼 가격으로 나온 매물이 현재 없습니다. 이는 이미 바닥을 쳤다는 것을 방증(傍證)하는 것입니다. 강남권 재건축단지의 경우 연초대비 최고 1억원 이상 오른 곳도 있구요.


전세시장은 월세시장으로 재편되는 과도기에서 전세물건이 줄어듦에도 매매수요보다 전세수요가 많으면서 1년 내내 전세난에 시달렸습니다. 수도권의 경우 올해 전셋값이 두자릿수 상승을 했구요. 매매가 대비 전셋값 비율이 80%를 육박하고 있습니다. 문제는 올해보다 2014년에 더 심각해질 것이라는 점입니다.


2013년 국내 경기는 대출금리가 사상 최저를 기록할 정도로 저금리 기조가 계속됐습니다. 물가상승률도 1%대에 그쳐 디플레이션 압력을 받았습니다. 다행히 2014년에는 경기가 좋아질 가능성이 높아지고 있습니다.


방관자는 돈을 벌 수 없다


아직도 비관론자들은 대세하락을 주장하며 주택을 구입하지 말라고 목소리를 높이고 있습니다. 정부의 각종 대책은 거품만 양산할 뿐이라며 말입니다. 집값이 50% 이상 하락하면 그때 가서 집을 사도 늦지 않는다고 주장합니다. 그러면 2~3년전부터 줄기차게 나온 이 말을 믿고 그때를 기다리는 사람은 어떻게 됐을까요?


투자를 하지 않았으니 돈을 벌지도, 돈을 잃지도 않았겠지요. 쉬는 것도 투자라고 하지만 돈을 벌기 위해선 투자해야 합니다. 투자한 다음 3년 이상 장기보유한 뒤 팔아야 합니다.


사지 않고 시장에서 방관자로 남아있으면 얼핏 안전하게 보일 수 있습니다. 투자를 하지 않았으니 손실을 볼지 모른다는 리스크가 없겠지요. 하지만 집값이 바닥을 쳤다면? 급매물 저가매물은 소진됐다면? 이제 정상매물만 남아 실제 매매가가 오를 수밖에 없습니다. 그러면 방관자의 구매력은 떨어지게 마련입니다.


아직도 집값에 거품이 끼어있다고, 집값이 하락할 것이라고 비관론에 빠져 시장에서 계속 방관자로 머물 것인가? 아니면 추가상승 여력이 많은, 즉 내재가치가 높은 주택을 매입할 것인가? 이기기 위해서는 시장에 참여해야 합니다. 즉 투자해야 합니다. 


군중을 따라하면 승리자가 될 수 없다


먼저 군중(개미)을 따라한 사람의 2013년 행적을 살펴보겠습니다. “집값은 오르지 않는다, 오르지 않는 주택을 구매하느니 전세로 사는 게 안전하다” 이게 바로 2008년부터 주택시장을 지배했던 잠재적 수요자들의 군중심리입니다.


따라서 군중심리를 따른 전세입자는 집을 사지 않고 전세 재계약을 했습니다. 전세자금을 대출받아 말입니다. 그러자 전셋값은 몰려드는 군중(기존 세입자와 30~40대 신흥 세입자) 때문에 폭등하고 있습니다. 2014년 재계약해야 하는 수도권 세입자는 최소한 5천만원 이상 전세금을 올려줘야 합니다. 돈이 없으니 대출을 받아야지요. 주거부담은 갈수록 늘어날 것입니다. 구매력은 떨어지구요. 대출을 받지 못하는 사람은 전세난민 또는 월세난민으로 외곽으로, 외곽으로 떠돌게 마련입니다.


반면 군중심리를 이겨내고 2013년에 주택을 구매한 사람은 어땠을까요? 2013년 상반기에 강남 재건축단지를 선제적으로 매입한 투자자의 경우 6개월 남짓에 시세차익이 최소 5천만원 이상을 웃돌고 있습니다. 만약 양도소득세 한시적 면제 대상이라면 시세차익이 고스란히 투자수익이 될 수 있습니다.


2013년 내집마련자도 마찬가지입니다. 전세입자가 매매수요로 돌아서 주택을 구입한 실수요자도 구매시점이후 수도권의 경우 최소한 2천만원 이상 가격이 올랐습니다. 저가매물이 소진됐기 때문입니다.


군중심리에 따라 투자(또는 방관)하는 것은 과거 시세를 보고, 과거 추이를 보고 투자하는 것입니다. 군중을 따라 해서는 승리자가 될 수 없습니다. 예측할 수는 없지만 미래 시세(미래가치)를 보고 군중과 다르게 행동해야 승리자가 될 수 있는 기회를 잡을 수 있습니다.


무조건 사라는 것이 아닙니다. 자신의 성격, 자금사정, 리스크 감당능력, 시장의 기초체력(펀더멘털)을 감안해 자신만의 투자전략을 세워 투자하라는 것입니다. 이게 바로 역발상 투자입니다.


정책은 최대한 활용해야 한다


2013년에는 4.1대책, 8.28대책, 12.3대책 등 규제완화책이 쏟아졌습니다. 물론 다주택자의 양도세 중과세 폐지처럼 국회에서 통과되지 못해 시행되지 못하는 것도 있습니다.


좀처럼 주택시장이 살아나지 않아 매수를 유도하는 정책이 잇따랐습니다. 생애최초 주택구입자를 위한 취득세 면제와 국민주택기금 3%대 저리 대출, 양도세 한시적 면제, 취득세 영구인하, 공유형 모기지 1~2%대 대출 등이 대표적이지요.


이와 같은 매수촉진책은 2014년에도 주택시장이 정상화될 때까지 계속될 것입니다.


정책은 최대한 활용해야 합니다. 특히 규제완화책은 적극적으로 활용해야 합니다. 왜 선제적 투자자들이 4.1대책 또는 8.28대책 전후로 적극적으로 매수에 나섰을까요?


예를 들어 만약 당신이 2013년에 양도세 면제 대상 주택을 급매물로 샀다면 바로 정책을 최대로 활용한 것입니다. 올해 5억5천만원에 구입한 재건축단지 아파트가 2016년 조합원 분양시점에 시세가 7억4천만원이 됐다고 합시다. 시세차익이 1억9천만원에 달하지만 당신이 다주택자라도 양도세를 한푼도 내지 않습니다. 매도시점엔 물론 주택시장이 살아나 양도세 면제 혜택은 존재하지 않겠지요.


생애최초 주택구입자가 취득세 및 양도세 면제혜택과 저리 대출을 받을 수 있는 주택을 올해 구입했을 경우는 말할 것도 없겠지요.


2013년 당신은 정책을 최대한 활용했습니까?

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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