12월이 다가오니 눈 소식이 잦네요. 겨울 추위도 이미 시작됐구요. 아직 11월이지만 겨울이라고 하더라도 전혀 어색하지 않은 요즘입니다.
이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 첫주택을 구입하는 사람들을 통해 집값 상승의 어려움과 가능성을 분석해보려고 합니다.
미국 vs 한국 첫주택 구입비율은?
미국에선 전국부동산중개인협회(NAR)를 통해 첫주택 구입비율을 발표하고 있지요. 지난 2007년까지만 해도 전체 주택구입자 중 첫주택 구입자의 비율은 40%대를 유지했습니다. 하지만 서브프라임 모기지 사태로 인해 2008년 이후 그 비율이 점차 하락하고 있습니다. 첫주택 구입비율이 2012년 30%대에서 2013년에는 20%대까지 하락한 상태입니다.
대출에 의존하는 첫주택 구입자들이 상대적으로 재정적으로 취약하기 때문으로 분석하고 있습니다.
미국 부동산 전문가들은 첫주택 구입비율이 급속도록 하락한 이유로 가구 미형성 인구(Missing Households)를 꼽습니다. 가구 미형성 인구란 경제적 이유로 다른 사람의 집에 얹혀 사는 사람을 말합니다. 부모 집에 함께 사는 청년층을 지칭하는 '캥거루 족'도 물론 포함되구요.
2013년 3월 현재 미국에서 가구 미형성 인구는 2백40만명에 달해 2008년의 90만명보다 3배 가까이 증가한 수치입니다. 문제는 가구 미형성 인구의 증가가 바로 잠재적 주택구입자 감소로 이어진다는 것입니다.
우리나라 상황도 이와 크게 다르지 않습니다.
지난 9월 생애최초 주택구입자금의 대출건수는 7천922가구 입니다. 9월 전국 주택거래량 5만천733건의 14%를 차지하고 있습니다. 이를 통해 첫주택 구입비율을 유추하면 많아야 30%를 넘지 못할 것입니다. 올 연말에 생애최초 주택구입자에 대한 취득세 및 양도소득세 면제, 저리 대출 등 혜택이 끝나면 더욱 줄어들겠지요.
통계청에 따르면 2012년 10월 현재 비경제활동인구와 실업자 등 우리나라 30~40대 캥거루족은 총 48만6천명에 달하는 것으로 추산됐습니다.
또 주택산업연구원에 따르면 우리나라 청년세대(만 21~34세)는 보증금 있는 월세(42.5%)에 가장 많이 거주하고 있습니다. 이어 전세(31.0%), 자가 (15.4%) 순서입니다. 20대는 월세 비율이 높고, 30대 후반으로 갈수록 전세 비율이 높아집니다.
미국이나 영국처럼 우리나라 20~30대는 앞으로 집값이 오르지 않을 것으로 보는데다 내집마련을 필수가 아닌 선택으로 생각하고 있습니다. 따라서 내집마련 대신 전월세를 선택하고 있어 지난 2009년 이후 20~30대는 물론 40대까지 전세수요가 크게 늘어나 전셋값이 폭등하고 있습니다.
첫주택 구입비율은 왜 중요한가?
첫주택 구입비율이 늘어나면 주택시장에서 신규 수요가 늘어나고 있다는 의미이기 때문입니다. 주택시장 선순환 체제를 만들 수 있기 때문입니다.
예를 들어 30대 신혼부부가 전세를 살다 내집마련을 한다고 가정해보죠. 자금여력이 부족하기에 중저가 중소형 기존주택을 매입할 것입니다. 그러면 신혼부부에게 중저가 주택을 판 매도자는 자연스럽게 다른 주택으로 갈아탈 수 있습니다. 중대형 새 아파트로 말입니다. 신규수요에다 갈아타기 수요까지 발생하니 당연해 거래량은 늘어날 수밖에 없겠지요. 그러면 주택시장은 정상화되고 2013년 상반기 바닥을 친 집값은 상승세로 돌아설 것입니다.
이어 이사를 가니 이삿짐센터를 이용할 것이고 인테리어 또는 리모델링를 하고 청소를 하거나 가구, 가전제품을 구입할 것입니다. 자연스럽게 내수가 살아나겠지요.
따라서 주택시장이 선순환 체제로 돌아서려면 ‘주택시장의 세대교체’가 반드시 필요합니다. 즉 20~30대가 중소형 주택을 사고 40~50대가 중대형 새 아파트로 갈아타야 합니다. 중소형 기존주택의 집주인이 40~50대에서 20~30대 또는 30~40대로 세대교체가 돼야 한다는 것입니다.
하지만 현실은 그렇지 못합니다. 일단 세입자나 주택보유자가 움직이지 않습니다. 아니 움직이지 못합니다. 지난 9월 전국 이사 인구가 26년만에 최저를 기록할 정도로 말입니다.
소득대비 집값이 너무 비싸 구매력이 낮은 세입자는 계약이 만료돼도 이사 가지 않고 전세자금을 대출 받아 재계약을 합니다. 전셋값을 감당하지 못하는 세입자는 울며 겨자먹기로 반전세 또는 월세로 돌아섭니다. 주택 보유자는 팔고 싶어도 팔리지 않으니 다른 주택으로 갈아탈 수가 없습니다.
그래서 매매시장이 좀처럼 살아나지 못하고 있는 것입니다. 집값이 상승하지 못하고 있는 것입니다. 매매시장에서 유효수요층이 적으니 세제혜택 일몰을 앞두고도 급매물, 저가매물만 간간히 거래되고 있는 실정입니다.
따라서 정부차원에서 첫주택 구입자에 대한 지속적인 지원대책이 필요합니다. 무엇보다 전월세에 살고 있는 30~40대 잠재적 첫주택 구입자를 위한 장기 저리 대출이 계속 시행돼야 할 것입니다.
이를 통해 첫주택 구입자와 첫주택 구입비율이 늘어나야 갈아타기 수요까지 발생해 거래량이 늘어나 집값이 상승세로 돌아설 것입니다.
그리고 주택시장은 돌고 도는 법입니다. 영원한 침체는 없습니다. 만약 당신이 무주택자라면, 그것도 생애최초 주택구입대상자라면 12월 31일전에 잔금을 내서 주택을 구입하세요. 50대, 60대가 돼도 전세난민, 월세난민으로 살고 싶지 않으면 말입니다.
