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당신의 집값이 10년째 그대로인 이유

2013-11-07 | 작성자 오윤섭 | 조회수 27,278 | 추천수 269
11월 첫째 주입니다. 다행인지, 불행인지 모르겠지만 우여곡절 끝에 취득세 영구인하가 8월 28일부터 소급 적용될 예정입니다. 정부를 믿고(?) 8.28대책이후 주택을 구입하신 분은 이제 걱정하지 않아도 되겠습니다.


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 세제 혜택 등이 끝나는 연말을 앞두고 주택을 구입하는 분들을 위해 도움이 되는 칼럼을 써봅니다. 어떤 집을 사야 집값이 오를까요? 이를 위해 역으로 절대 오르지 않을 주택을 사는 법을 소개합니다.


유효수요가 줄어드는 지역에 집을 산다


사실 유효수요 부족은 현재 주택시장 침체의 근본적인 원인입니다. 쉽게 말해 돈이 없어 집을 사고 싶어도 사지 못하는 것입니다. 집을 살 수 있는 정도의 돈(주택 구매력)을 갖고 있는 유효수요층이 갈수록 얇아지고 있습니다.


특히 세대간 소득 불균형으로 ‘88만원 세대’로 일컫는 20~30대 청년층의 유효수요 부족은 심각합니다. 수입은 정체돼 있고 집값은 너무 높아 10년간 2억원을 저축한다고 주택을 구입하기가 쉽지 않습니다. 따라서 젊은층이 모여드는(전월세를 살기위해) 지역에 집을 사면 집값이 오르지 않습니다.


소득정체, 자녀 교육비, 전세금 등으로 주택 구매력이 떨어지는 40~50대 세입자들이 전세난민 또는 월세난민으로 떠밀려 주거하는 지역의 아파트를 사면 집값이 오르지 않습니다. 또 소형 오피스텔이나 도시형생활주택이 몰려있는 지역의 주택을 사시면 유효수요가 적어 집값이 오르지 않습니다.

일자리가 줄어드는 지역에 집을 산다

쉽게 말해 공급보다 수요가 적은 지역의 아파트를 사면됩니다. 인구가 줄어들고 일자리가 감소해 종업원수가 줄어드는 지역의 아파트를 사면 집값이 오르지 않습니다. 종업원수가 줄어든다는 것은 배후단지의 거주자(수요)가 줄어든다는 의미입니다. 집을 팔고 떠나는 것입니다. 또 내집을 사줄 사람이 줄어든다는 것입니다. 그러면 수요는 감소하지만 공급은 그만큼 늘어나니 집값이 오를 수 없겠지요. 아니 하락할 수밖에 없겠지요.

일자리가 감소한 지역을 찾아서 주택을 구입하면 집값은 절대 오르지 않습니다.

헌 집을 산다

새 아파트보다 입주한지 10년이 넘은 아파트를 사세요. 가격도 쌉니다. 그래야 절대로 집값이 오르지 않습니다. 물론 땅값이 비싼 재건축 추진 단지는 사시면 안됩니다.

유효수요층이 적어지면서 수요자의 입맛이 까다롭습니다. 장기간 매수자 우위가 지속됐기 때문이지요. 수요자들이 원하는 아파트는 입주예정 아파트나 입주 3년 미만 새 아파트입니다. 평형대는 30평대가 가장 인기가 많구요.

따라서 입주한지 10년 안팎이 된 아파트의 대형 평형을 구입하면 집값이 오르지 않을 것입니다.

소형 평형이 집중된 단지를 산다

소형 평형으로만 구성된 단지의 아파트를 사세요. 즉 평형 조화도가 떨어지는 곳을 사세요. 30평대(50%)를 중심으로 40~50평형대(20%), 20평형대 이하(30%)로 평형조화도가 뛰어난 단지의 아파트를 사시면 안됩니다.

소형 평형 중심의 단지는 대지면적에 비해 가구수가 많아 인구밀도가 높지요. 단지내 편의시설, 녹지공간도 부족합니다. 무엇보다 집주인보다 세입자가 많이 거주합니다. 세입자들은 돈벌어 살기 좋은 곳으로 떠나고 싶어 합니다. 떠난 집은 돈 없는 세입자가 들어와 살겠죠. 전월세 수요만 있고 매매수요가 없으니 집값이 오를 이유가 없겠죠.

집값이 오르지 않는 주택을 사려면 20평형대 이하 소형 평형이 집중된 단지 아파트를 구입하세요.

도심 외곽 집을 산다

도심 외곽에서도 일자리가 줄어들거나 늘어나지 않는 지역의 아파트를 사야 합니다. 또 비역세권으로 사야 합니다. 유효수요는 갈수록 도심으로 몰려들고 있으니 도심 아파트는 피하세요. 가격도 비쌉니다. 가격이 싼 도심 외곽의 아파트를 사세요. 그러면 절대로 집값이 오르지 않을 것입니다.

여기서 외곽이란 수도권 기준으로 서울 강남권(테헤란로)과 도심권(시청 일대)에 대중교통으로 접근하기 불편한 지역을 말합니다.

나홀로 아파트를 산다

‘잊혀진 존재’ 나홀로 아파트를 사세요. 위치가 좋은 지역에 나홀로 아파트가 의외로 많습니다. 매매가가 쌉니다. 조용합니다. 대지지분도 많습니다.

하지만 관리비가 많이 나옵니다. 하자보수 처리가 늦지요. 편의시설이 부족합니다.

무엇보다 세입자 거주비율이 높습니다. 세입자가 많아 일시적으로 머무는 사람이 대부분입니다. 집을 사거나 또 다른 전월세집으로 언젠가 떠날 사람입니다. 그러니 만성 매매수요 부족에 시달립니다. 따라서 집값이 오르지 않습니다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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