집값 상승을 좌우하는 결정적 요인

2013-10-31 | 작성자 오윤섭 | 조회수 28,313 | 추천수 266
양도소득세 5년 한시적 면제 기한, 즉 일몰이 2개월 남짓 남았습니다. 주택시장은 비수기로 접어들었고 취득세 영구인하 등 부동산 법안 처리는 오리무중이구요.


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 불확실한 주택시장에서 수요자들이 현명한 선택을 하는데 도움이 되는 칼럼을 쓰고자 합니다. 바로 집값을 움직이는 결정적인 요인은 무엇일까요?


자주 쓰는 표현이지만 “수급은 재료에 우선한다.”는 말로 간단하게 정리할 수 있습니다. 쉽게 말해 수요가 공급보다 많아야 집값이 오른다는 것입니다.


여기서 핵심은 수요입니다. 그러면 집값이 오르려면 어떤 수요가 있어야 할까요? 수요는 무엇보다 지역내 실수요층이 두터워야 한다는 것입니다.


그런데 지역내 실수요층이 두터워지려면 여러 가지 요인이 작용하지요. 그것이 교통여건일수도, 교육여건일수도 있을 것입니다. 또 기업 이전으로 인한 직장인 수요일 수도 있습니다.


하지만 근본적으로 실수요층이 두터워지려면 지역 경제력이 높아져야 합니다.


지역 경제력은 통상 소득, 인구, 노동력, 분야별 취업비율, 생산성 등으로 측정합니다. 이 가운데 핵심은 지역 주민의 소득이 얼마나 높은가, 지역 주민의 인구가 얼마나 많은 가에 달려있습니다. 쉽게 말해 돈 있는 사람들이 많이 유입된다면 지역 경제력은 높아지는 것입니다.


또 기업이 이전하면서 관련 업체가 옮겨오고 상주 직원들의 이주가 이뤄지고 상가, 식당, 숙박업소 등이 증가하면 지역 경제력은 높아집니다. 지역별 1인당 국민소득이 높아지면 지역 경쟁력은 높아지는 것입니다.


판교신도시, 광교신도시는 집값이 상승세인데 반해 화성 동탄신도시와 김포 한강신도시 집값이 왜 약세인지를 분석하면 쉽게 이해가 될 것입니다. 바로 결정적 차이는 지역 경제력 입니다. 


동탄신도시는 2012년 6월 2신도시 첫 분양이후 1신도시 집값이 하락세로 돌아섰습니다. 동탄신도시는 소득이 많은 외부 인구 유입이 부족해 지역 경제력이 낮습니다. 화성군 일대 지역내 주택 수요가 절대 부족한 상황에서 동탄2신도시가 분양을 하자 1신도시 거주자마저 2신도시로 청약 당첨 또는 분양권 매입을 통해 이주하려고 하자 집값은 하락세로 돌아섰습니다.


동탄신도시가 지역 경제력을 높이려면 외부에서 소득이 높은 인구유입이 필수입니다. 하지만 외부인구(서울 분당 용인 수원 등)는 서울 접근성이 좋은 판교와 광교로 대부분 유입됐습니다. 동탄신도시는 현재 규모에 비해 상주인구가 절대부족합니다. 여기에 동탄2신도시 분양으로 일시적으로 수요보다 공급이 많아지자 동탄1신도시 집값이 하락한 것입니다.


이는 김포 한강신도시도 마찬가지입니다. 논밭에 조성된 대규모 신도시인지라 김포 자체 수요가 절대 부족한 상황에서 인천, 서울 강서권 등에서 외부인구가 유입돼야 하는데 주택시장 침체 등으로 그렇지 못해 미분양이 양산되고 집값도 약세를 면치 못하는 것입니다.


동탄신도시의 경우 동탄역이 들어서는 수서~평택 고속철도(KTX. 2015년 개통예정)와 광역급행철도(GTX) 동탄역~삼성역(이르면 2015년 착공예정) 건설에 큰 기대를 걸고 있습니다. GTX가 개통될 경우 동탄에서 삼성역까지 19분만에 갈 수 있습니다.


이를 통해 용인 수원 서울 등에서 외부 인구 유입을 통해 지역 경제력이 높아질 것으로 기대하는 것입니다.


한강신도시도 서울 지하철 5호선, 9호선 김포공항역에서 김포 구시가지를 거쳐 한강신도시로 이어지는 김포도시철도(이르면 2014년 착공예정)가 개통될 경우 외부인구 유입이 늘어날 것으로 기대하고 있습니다.


하지만 단순히 교통망 개선만으로 지역 경제력이 높아지기는 힘들 것입니다. 교통망 개선과 함께 자족시설 유치, 교육여건 개선 등으로 소득이 높은 상주인구가 늘어나야 지역 경제력이 높아질 것입니다. 


반면 광교신도시는 기업이전 및 외부인구 유입으로 지역 경제력이 높아지면서 올들어 집값 전셋값 모두 동반 상승세에 있습니다.


지난 6월 광교신도시와 인접한 삼성전자 수원 디지털시티 모바일 연구소(R5)가 문을 열어 1만명이 입주했습니다. 연말에 42만㎡ 규모인 삼성전자 소재연구단지까지 들어서면 약 5만명이 유입될 것으로 예상되고 있습니다.


여기에 경기도청 신청사가 2016년에 들어서면 공무원 1,700여명을 비롯해 1만명이 광교신도시로 유입될 전망입니다.


또 신분당선 연장선 2단계(정자~광교) 구간이 2016년 2월 개통되면 광교신도시(광교역, 경기도청역)에서 강남역까지 30분이면 도착할 수 있게 됩니다.


이로 인해 지역 경제력이 갈수록 높아지고 있어 광교신도시 아파트는 내재가치가 매우 높다고 할 수 있습니다. 뛰어난 강남권 접근성으로 자발적인 외부인구 유입과 2015년까지 판교테크노밸리 입주(300개 기업, 4만명)와 신분당선 판교역(2011년 10월 개통) 등을 갖춘 판교신도시는 말할 것도 없지요.


또 마곡지구에 판교 테크노밸리의 5배에 달하는 산업단지가 조성될 예정이어서 강서구 화곡동 일대 지역 경제력이 높아지고 있는 것도 마찬가지 입니다. 마곡산업단지에는 2020년까지 LG, 롯데, 이랜드, 코오롱 등 30개 대기업과 제닉 등 22개 중소기업 입주가 예정돼 있습니다.

 

마찬가지로 세종시, 행복도시도 2015년 전후로 지역 경제력이 지속적으로 높아질 것입니다. 


지역 경제력이 높은 지역의 아파트는 주택시장 활황기에 큰 폭으로 오르고 침체기에 하락폭이 작습니다. 반면 지역 경제력이 낮은 곳은 활황기에도 집값 상승폭이 낮은 반면 침체기엔 하락폭이 큽니다.

 

이처럼 특히 신도시, 택지개발지구 등 대규모 개발지역에 들어서는 아파트값은 바로 지역 경제력에 좌우됩니다. 

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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