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한발짝 빨리 움직여야 하는 이유

2013-09-24 | 작성자 오윤섭 | 조회수 20,463 | 추천수 251

지난주 가을비가 제법 내린 뒤 가을 속으로 깊이 들어온 느낌입니다. 주택시장은 추석이전과 이후로 달라질 것이라고 내다봅니다. 사는 사람은 사는 사람대로, 파는 사람은 파는 사람대로 분주한 9월 입니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 주택시장의 흐름에 따라가기보다는(즉 추격매수하기보다는) 한발짝 빨리 움직여야 하는 이유를 정리해봤습니다. 추격매수하는 사람(이하 추매사)과 한발짝 빨리 움직이는 사람(한빨사)을 비교해서 말입니다.

추격매수하는 사람(추매사)

쉽게 말하면 장세에 휘둘리는 사람입니다. 최근에는 2006년과 2007년에 추격매수한 사람이 대표적이지요.

추격매수하는 사람은 근거 없이(?) 신중합니다. 남이 움직이기전에는 엉덩이가 아주 무겁습니다. 하지만 남이 움직이면 엉덩이가 아주 가볍지요.

이들은 집값이 오르는 것을 지켜봐야 움직이는 사람들입니다. 따라서 지난 6월말 취득세 한시적 감면 조치가 끝날 때에도 거의 움직이지 않았습니다. 하지만 전셋값 폭등이 계속되자 8.28대책이 나왔습니다. 전월세 안정화대책이라고 하지만 사실은 매매수요 촉진책입니다. 8.28대책 이후 취득세 양도소득세 감면은 물론 근로자 서민 주택구입자금 저리 대출 등으로 최대 ‘수혜자’인 6억원 이하 주택의 거래량이 9월부터 급증했습니다. 당연히 급매물이 소진되고 매매가도 오르기 시작했습니다. 전셋값은 역시 계속 오르고 있구요. 매매가, 전셋값 동반상승이 시작된 것입니다.

매매 전세 동반상승과 거래량 증가를 확인한 추매사는 뒤늦게 급매물을 찾지만 이미 소진된 지 오래입니다. 매도자들도 바보가 아니지요. 매매가가 상승세를 보이자 매물을 회수하니 급매물이 있을 턱이 없지요.

그렇다면 어차피 늦은 것 매수를 포기할 것인가? 추격매수할 것인가?

추석연휴가 지나면 추매사는 태생적으로(?) 추격매수에 나설 수 밖에 없을 것입니다. 주변에 집을 사는 사람이 늘어나고 매매가가 오르기 시작했기 때문입니다. 지난주 닥터아파트 긴급 설문조사 결과에서 보듯 일반인들은 9월 중순 현재 올 4분기(10~12월)를 내집마련 적기로 보고 있습니다. 이는 추매사가 추석이후 추격매수를 시작한다는 것을 의미합니다. 

과거처럼 추격매수층이 얼마나 두터울지는 알 수 없습니다. 하지만 연말까지 한시적으로 적용되는 취득세 및 양도세 면제, 저리 대출 혜택을 받기위해 생애최초 주택구입자들까지 추격매수에 가세한다면 매수층은 예상보다 두터울 전망입니다. 

그러면 6억원 이하 소형 아파트 매물은 갈수록 줄어들고 상승폭은 커질 것입니다. 수도권 소형 아파트값은 연말에 연초대비 최대 10%까지 상승하는 단지가 많을 것입니다. 추매사는 더욱 안달이 나 추격매수에 속도를 낼 것입니다.

한발짝 빨리 움직이는 사람(한빨사)

주택시장이 침체되면 비관적인 전망이 우세합니다. 비관론자들이 득세합니다. 하지만 한발짝 빨리 움직이는 사람은 역발상 투자를 합니다. 즉 침체의 골이 깊어질수록 반등이 가까워진다는 철칙을 믿는 사람입니다. 동트기 직전 새벽이 가장 춥다는 자연의 이치를 따르는 사람입니다.

한빨사는 침체기에 매도자 우위를 활용해 저점 매수를 합니다. 올들어 한빨사의 움직임을 정리해봅니다. 지난해 12월 박근혜정부 출범이 확정되면서 먼저 부동산 부자들이 움직이기 시작했습니다. 강남권 재건축단지를 중심으로 말입니다.

부동산 부자들은 1차적으로 지난 3월 이전에 매수를 마무리했습니다. 이어 이들은 2차로 6월말 취득세 한시적 감면이 종료되기 전인 5월에 비강남권 매수를 완료했습니다. 매도자 우위시장에서 자금력과 협상력으로 급급매물 또는 급매물을 매입했습니다.

이어서 부동산 투자자들이 한발짝 빨리 움직였습니다. 이들은 7월 거래절벽이 지나고 8.28대책이 임박하면서 8월 중순이후 남아있는 급매물을 적극적으로 사들였습니다. 전세입자의 매매수요도 있었지만 전세 끼고 6억원 이하, 20평형대 소형을 매수한 사람은 주로 다주택자입니다. 즉 부동산 투자자입니다.

바로 이들 부동산 부자와 투자자가 한발짝 빨리 움직인 사람들입니다. 이들은 이제 30평대와 40평형대 중대형을 선별적으로 매수하고 있습니다.

타깃은 물론 강남권 재건축단지도 있지만 기존아파트, 미분양 등으로 매수종목을 확대하고 있습니다.

추매사(물론 구매력 차이도 있겠지만)가 6억원 이하 20평형 소형에 뒤늦게 집착하는 9월 중순에 한빨사는 주택시장이 회복되면 상승폭이 큰 중대형 아파트를 매수하고 있는 것입니다.

쉽게 말해 추석이후 6억원 이하, 소형을 매수하려는 사람은 추격매수하는 사람입니다. 즉 뒷북을 치는 사람이지요. 반면 급매물이 남아있는 30~40평형대 중대형을 매수하는 사람은 한발짝 빨리 움직이는 사람입니다.

마지막으로 추매사에게 드리는 조언입니다. 워런 버핏은 “나와 다른 사람의 교훈을 통해 똑같은 실수를 반복하지 말라.”고 거듭 강조했습니다. 메리 버핏의 ‘워렌 버핏 투자노트’에서 인용합니다.

“역사를 통해 배울 수 있는 사실은 아이러니하게도 사람들은 역사를 통해 아무것도 배우지 않는다는 사실이다.

투자자들은 주식 시장에서 똑같은 실수를 계속 반복한다. 즉, 단기적 주가 변동을 통해 큰돈을 벌겠다는 생각으로 높은 가격에 주식을 매수하는 일을 끊임없이 반복하는 것이다. 투자자라면 누구나 행하는 이 공통된 실수가, 사실은 주식 시장을 움직이는 동력으로 작용하고 있다.

이런 경향은 근시안적인 일반 투자자들의 욕구를 채워 주는 펀드 매니저들에 의해 더욱 공고하게 지속된다. 버핏은 대중의 뿌리 깊은 근시안적 시각과 그에 따라 기업의 장기적 경제 가치를 무시한 채 잘못 형성된 주가를 철저히 이용한다.

과거를 돌이켜볼 때 투자자들이 결코 깨닫지 못하는 한 가지 교훈은, 장기적 경제 가치에 비해 과도하게 높이 형성된 주가는(주로 강세장에서 많이 발생하는 현상이다) 다양한 기대 심리가 사라지고 투자 상황의 변화가 일어나면 폭락할 가능성이 농후하다는 사실이다.

강세장에서 과도하게 높이 형성된 가격에 매수한 투자자들은 갑작스런 주가 폭락을 견디지 못하고 빈털터리가 되고 만다. 그래서 버핏은 주가가 지나치게 높게 형성됐다 싶으면 시장에서 멀찌감치 떨어져 있다가, 주가가 하락하기 시작하면 그제야 매수에 관심을 보이고, 가격이 충분히 떨어졌다 싶을 때 그리고 그 기업이 올바른 기업일  때 비로소 행동에 나선다.” 

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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