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8.28대책 이후 집값 반등한다

2013-08-30 | 작성자 오윤섭 | 조회수 54,420 | 추천수 306

한낮은 아직도 더운 여름이지만 가을 향기가 더욱 짙어지고 있습니다. 봄이 지나면 여름이 오고, 여름이 지나면 가을이 오는 게 자연의 이치입니다. 주택시장도 마찬가지라고 생각합니다. 침체기가 지나면 회복기와 뒤이어 상승기가 오는 게 당연합니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 매매수요를 늘리기 위해 장기 저리 모기지까지 도입한 8.28대책 이후 지난 7년간 장기 침체과정을 겪고 있는 주택시장이 어떻게 바뀌게 될 것인지를 예측해보겠습니다.

전세난 VS 급매물난

거듭 말하지만 매매수요가 늘어나려면 집값 상승에 대한 기대감이 높아져야 합니다. 지금까지 매매가 대비 전셋값 비율인 전세가율이 70%를 넘어 90%를 육박해도 매매수요가 늘어나지 않은 것은 바로 집값 하락에 대한 두려움 때문이었습니다.

하지만 이제 그 두려움이 줄어들고 있습니다. 8월 하순 현재 이미 시장에선 급매물 소진으로 5월 이전보다 낮은 가격으로 나온 매물이 없습니다. 부동산 투자자들 사이에 바닥을 쳤다는 인식이 확산되고 있습니다. 또한 전셋값이 폭등하면서 실수요자인 전세입자들도 매매수요로 돌아서고 있습니다.

8.28대책은 매매수요 증가에 촉매 역할을 할 것입니다. 8.28대책으로 매매수요가 곧바로 증가하기 보다는 8.28대책이 가을 성수기 때 매매수요가 증가하는 시점에 때맞춰 나와 상승작용을 일으킬 것입니다.

특히 8.28대책 중 취득세 영구인하, 다주택자에 대한 양도세중과 폐지 추진 및 취득세 차등부과 폐지, 서민 주택구입 지원 확대는 매매수요를 늘리는데 도움이 될 것입니다. 이제 급매물을 사고 싶어도 사지 못하는 급매물난을 겪게 될 것입니다. 

거래 절벽 VS 거래량 증가

7월 거래절벽을 탈출했지만 아직 본격적으로 거래량이 늘었다고 보기는 힘듭니다. 서울 8월 거래량 통계를 볼 때 작년 8월과 거의 비슷하니 말입니다. 하지만 미묘한 움직임이 이미 시작됐습니다. 바로 8월 15일 광복절 샌드위치 연휴가 지나서, 즉 8월 중순이후 거래량이 늘어나기 시작했습니다.

부동산 투자자들이 주로 매수하는 강남권 재건축단지만 거래량이 늘어난 것이 아닙니다. 서울 강서권 도심권 강북권은 물론 일산 분당 등 수도권 1기 신도시와 용인 등에서도 전세입자의 매매수요 전환이 늘어나면서 매매 거래량이 늘어나고 있습니다.

8.28대책 이후 가을 이사철 성수기를 맞아 거래량이 본격적으로 증가할 것입니다. 주택 구입에 대해 반신반의하는 사람들이 점차 매매수요로 돌아설 것입니다. 개미들은 추가하락을 기대하고 있겠지만 말입니다.

전세가율 상승 VS 전세가율 안정

전세가율이 급등하는 것은 아시다시피 매매수요가 없기 때문입니다. 호남권 아파트 전세가율을 보면 쉽게 이해할 수 있을 것입니다.

매매수요가 없으니 매매가는 약보합세 또는 하락세가 계속됩니다. 반면 전세수요는 급증하는데 전세물건은 줄어들고 있습니다. 대부분 재계약되고 일부는 반전세, 월세로 나옵니다. 또 신규주택공급물량이 갈수록 줄어들어 전세물량 자체가 감소해 전셋값은 폭등세를 보이고 있습니다. 이러니 전세가율이 급등하는 것입니다.

하지만 시장은 이 같은 불균형을 장기간 방치하지 않습니다. 아니 방치해서도 안됩니다. 결국 전세가율 상승폭이 줄어들 것입니다.

8.28대책이후 9월과 10월이 지나면 전세가율 상승세는 주춤할 것입니다. 특히 이번 8.28대책에서 다주택자에 대한 양도세 중과폐지나 취득세 인하 혜택은 투자수요를 불러일으킬 것입니다. 다주택자가 집을 사면 대부분 전세 끼고,  대출 끼고 사게 됩니다. 이는 전세물건이 안정적으로 공급된다는 의미입니다. 매매수요도 늘고 전세물건도 증가하는 ‘이중효과’를 얻을 수 있습니다.

또 서민 주택구입자금 지원이 부부합산 연소득 6천만원이하, 85㎥이하, 6억원 이하, 최고 2억원까지 대출로 확대된 데다 이자는 2~3%대로 낮아져 내집마련 수요가 더욱 늘어나 전세수요는 주춤할 것입니다. 그러면 전세가율도 진정될 것입니다. 

언론에도 소개돼 유명해진 수원 영통지구 황골마을 주공 24평형의 경우 매매가-전셋값 차이가 8월초 1천만원까지 좁혀졌다 8월 중순이후에는 매매수요 증가로 다시 3천만원으로 벌어졌습니다.

그러면 당신의 선택은?

냉정한 말인지 모르겠지만 당신이 주택구입시기를 놓고 고민중인 사람이라면 지난 5월 이전 1차 매수타이밍을 놓쳤습니다. 하지만 과연 바닥에 매수하는 사람이 얼마나 될까요? 그런 사람은 분명 복 받은 것입니다.

하지만 아직 늦지 않았습니다. 2차 매수타이밍이 있습니다. 바로 무릎에 살 수 있는 타이밍이지요. 그때를 저는 8월이라고 생각합니다. 늦어도 추석연휴 이전이라고 생각합니다. 9월 추석 이후에는 얼마 남지 않은 급매물이 소진되고 일반매물만 남을 것입니다. 매수자 우위시장이 매도자 우위시장으로 돌아설 것입니다. 우선 당장 8.28대책에 따른 최대의 ‘수혜주’인 6억원 이하 아파트를 사려고 한다면 서둘러야 할 것입니다.

추가 하락을 기대하며 아직도 대기 수요자로 있나요? 물론 선택은 부자노트 독자님 몫이지만 가치투자를 지향한다면 개미들과는 달리 움직여야 합니다. 역발상 투자를 해야 합니다.

미국 양적완화 축소에 따라 금리 인상이라는 변수가 있지만 국내 집값이 바닥을 통과했다는 점에서, 미국은 물론 유럽 중국 경제가 정상화되고 있다는 점에서 악재로만 볼 수는 없습니다. 매수자의 선택에 따라 달라지겠지만 말입니다.

세계 경제가 정상적으로 돌아간다면 국내 경기도 살아날 것입니다. 그렇다면 국내 주택시장에서 중소형 뿐만아니라 중대형도 매매수요가 늘어나 2014년 이후 상승세로 돌아설 가능성이 높습니다. 투자자든 실수요자든 서울 강서권 40평형대 급매물을 적극 추천합니다. 

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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