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이런 사람이 부동산 가치투자에 성공한다

2007-07-13 | 작성자 오윤섭 | 조회수 26,170 | 추천수 360
아무나 부동산 가치투자를 할 수 있다면 가치투자자들이 결코 높은 투자수익을 올릴 수는 없을 것입니다. 부동산 가치투자에 필요한 덕목을 갖춰야 합니다.

이번 닥터아파트(www.DrAptc.om) 오윤섭의 부자노트에서는 부동산 가치투자자가 갖춰야 할 덕목 4가지를 소개하겠습니다.

소개하기 전에 이번 칼럼 주제와 조금 관련 있는 제 취미를 얘기하겠습니다. 숲속에서 지내는 것을 좋아해 등산에 이어 7월부터 오토캠핑을 시작했습니다. 지난주에 첫 오토캠핑을 강원 영월로 다녀왔습니다.

이날 제가 친 헥사타프(그늘막)를 보고 올바르게 설치하는 법을 가르쳐준 이웃 고수 캠퍼가 바로 부동산 가치투자자로서 성공할 수 있는 4가지 덕목을 갖춘 사람이 아닌가 생각되기도 합니다. ‘나의 오토캠핑 멘토’는 밤 10시에 와서 부인과 아이는 차에 놔두고 전기 랜턴으로 주위를 밝게 한 뒤 혼자 2시간에 걸쳐 조용히, 그리고 완벽하게 사이트를 구축하는 모습이 인상적이었습니다.

부동산 가치투자자가 갖춰야 첫 번째 덕목은 자제력입니다.

이는 다른 말로는 절제라고 할 수 있습니다. 워렌 버핏은 야구와 투자를 비교하며 명쾌하게 설명했습니다.

로버트 마일즈가 쓴 책 ‘워렌 버핏 실전 가치투자’(원제 Warren Buffett Wealth)를 보면 버핏은 미국 프로야구에서 테드 윌리엄스가 마지막으로 타율 4할대를 기록한 것은 자신의 능력범위 안에 뛰어난 자제력을 발휘했기 때문이라고 설명했습니다.

버핏은 윌리엄스가 쓴 ‘타격의 과학’(The Science of Hitting)을 읽고 윌리엄스가 스트라이크 존을 야구공 크기로 77칸으로 나누고 자신이 가장 잘 치는 위치인 세 칸 반으로 공이 올 때만 배트를 휘둘러 4할대 타율을 달성할 수 있었다고 분석했습니다.

버핏은 주식을 고르는 법을 야구에서 타자가 투수가 던지는 공을 골라 때리는 것에 비유했습니다. 투자자들도 야구에서 타자와 마찬가지로 자신의 능력범위 안으로 날아오는 좋은 공을 기다릴 필요가 있다고 말했습니다.

다만 야구에서와는 달리 주식 투자에서는 삼진아웃이 없기 때문에 배트를 휘두르지 않는다고 해서 아웃을 당하는 일은 없으므로 어떤 투자 기회가 자신의 능력범위 안에 있는지를 살펴보면서 기다려면 된다고 말했습니다.

둘째로 인내심입니다.

먼저 자신이 투자할 대상에 대해 철저한 사전조사를 통해 전문가 수준으로 자신의 분석 능력을 끌어올려야 합니다. 예를 들어 재건축 아파트에 투자한다면 해당 지역의 중개업자는 물론 시공사 건설업체 담당자, 조합원 간부 이상으로 많은 정보를 입수하고 조사, 연구, 분석해야 합니다.

조사 분석 후 내재가치가 높다고 판단돼 투자하기로 결정했다면 부동산시장이 안전마진(Margin of Safety. 버핏의 스승인 벤자민 그레이엄은 ‘현명한 투자자’라는 책에서 “당신이 지불하는 가격과 당신이 사들이는 가치 사이에 넓은 안전마진을 마련하는 것이 현명한 투자의 초석이다.” 라고 말함)을 허용할 만큼 가격이 하락할 때까지 즉 침체기가 올 때까지 기다릴 줄 알아야 합니다.

매입과 마찬가지로 매도 시기도 3년 이상 장기보유를 하면서 팔아야 할 이유가 명백하지 않는 한, 최적의 시기가 올 때까지 인내심을 갖고 기다려야 합니다.

셋째 집중력입니다.

세계경기 전망, 거시경제 예측, 단기경기 변동 움직임에 휘둘리지 말고 오로지 투자대상(투자대상의 내재가치)에만 집중해야 합니다. 특히 실전 투자에 약한 전문가의 말을 조심해야 합니다. 참고만 하고 따를 필요는 없습니다. 맞지도 않는 경제를 예측하는데 시간을 허비하기 보다는 오로지 자신이 투자하려거나 투자한 부동산에 집중하는 것이 훨씬 높은 투자수익을 보장해줍니다.

이와 관련해 버핏은 하루 일과 중 대부분의 시간을 경제 잡지를 읽고 전화를 하는 데 보내고 있습니다. 그는 매일 ‘뉴욕 타임즈’, ‘워싱턴 포스트’, ‘월 스트리트 저널’을 읽고 ‘밸류라인’을 통해 기업의 연구자료를 얻고 연차보고서를 정독합니다. 일반 투자자들보다 5배나 많은 양을 읽습니다. 젊었을 때는 신문 책 자료 등을 하루 12시간 이상 읽은 것으로 알려졌습니다.

그 외의 시간은 대부분 자회사나 투자대상 기업과 하루에 7~8시간 정도 통화를 합니다. 이를 통해 투자 대상에 대해 기업 내부자보다 더 많은 정보를 알게 됩니다.

투자를 결정하기에 앞서 혼자 생각하는 시간을 가져야 합니다. 자신이 그 부동산에 관심을 갖는 이유와 부동산으로 성공하기 위한 필수요건은 무엇인지, 발생 가능한 리스크는 무엇인지 등에 대해 독백을 하는 것입니다.

넷째 긍정적 사고입니다.

후천적으로 긍정적 사고를 키우기란 여간 어려운 일이 아닙니다. 이때 가장 좋은 방법은 긍정적인 사고방식을 가지 사람과 친해지는 것입니다. 또 하나의 사안에 대해 긍정적으로 생각하고 실행했을 때와 부정적으로 생각하고 실행했을 때의 차이가 얼마나 큰지를 습관적으로 생각해보는 것도 좋습니다.

긍정적 사고방식을 가진 사람은 성실하고 정직하기 마련입니다. 또 과거지향적이기보다는 미래지향적입니다. 다른 사람과의 관계에서 경청하고 단점보다 장점을 보려고 노력합니다. 따라서 긍정적 사고를 통해 현실적 낙관주의자가 돼야 합니다.

현실적 낙관주의자란 투자 환경에 대해 근거 없는 낙관을 펼치는 사람을 말하는 것이 아닙니다. 진정한 현실적 낙관주의자는 철저한 조사를 통해 투자 환경이 좋은 투자 대상을 선정함으로써 현실에 뿌리를 내리고 근거 있는 낙관론을 펼치는 사람을 말합니다. 이로 인해 자신감이 쌓이면서 주변 사람에게 긍정적인 영향을 미치게 됩니다.

결과적으로 현실적 낙관주의자는 자신의 ‘내재가치’를 높임으로써 돈만 가진 부자가 아닌 가치투자 수익으로 사회에 기여하는 행복한 부자가 될 수 있는 것입니다.

추가로 부자노트 독자님들에게 오토캠핑을 적극 추천하고 싶어 첫 캠핑 사진을 보여드립니다.




우선 순위는 용기로 결정한다
우선 순위를 결정하는 데 있어 가장 중요한 것은 이성적인 분석이 아니라 용기이다. 과거가 아니라 미래를 판단 기준으로 선택하라. 문제가 아니라 기회에 초점을 맞추어라. 자신의 독자적인 방향을 선택하라-인기를 누리는 것에 편승하지 말라. 무난하고 쉬운 목표보다는 확연한 차이를 낼 수 있는 높은 목표를 세워라. ‘프로페셔널의 조건’(피터 드러커, 청림출판). 부동산 투자의 프로가 되기 위해서도 명심해야 할 말이다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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