바보야! 문제는 타이밍이야!!

2013-08-16 | 작성자 오윤섭 | 조회수 52,913 | 추천수 272

여름휴가는 다녀오셨나요? 저는 지난 주말 짧게 2박 3일로 정선으로 가족여행을 다녀왔습니다. 그런데 정선 산골에서도 열대야를 경험했습니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 주택시장에 참여하는 부자와 개미 투자자들의 확연히 다른 행태를 들여다볼까 합니다. 결론적으로 문제는 주택시장이 아니라, 개미 투자자들의 잘못된 매수타이밍이라는 것을 지적하고자 합니다.

지금처럼 장기간 침체된 주택시장에는 누구도 시장에 참여하려하지 않고 있습니다. 주택시장에 모든 사람들이 방관자로 물러나 있는 상황입니다. 아니 물러나 있는 것처럼 보입니다. 상류층도 집을 사지 않고 전세로 살고 있으니까요. 이로 인해 반포동 래미안퍼스티지를 시작으로 이제 ‘30평형대 전세 10억원 시대’가 눈앞에 다가왔습니다.

반면 주택시장 호황기에는 중산층은 물론 서민조차 가진 돈을 모두 아파트에 투자하고 싶어 안달이 나게 마련됩니다. 개미들이 이른바 추격매수를 하는 것입니다. 2005년, 2006년 집을 산 사람들이 바로 그렇습니다.

개미들이 추격매수를 하는 순간 주택시장은 이미 고점에 도달했을 가능성이 높습니다. 그러니까 매번 잘못된 매수타이밍으로 투자에 실패하기 마련입니다.

본론으로 들어갑니다. 문제는 침체된 주택시장이 아닙니다. 주택시장에 뛰어드는(방관하는) 투자자들의 타이밍입니다. 정확히는 보통사람들(서민들), 즉 개미들의 잘못된 투자타이밍입니다.

개미들의 투자타이밍은 매수타이밍은 한발 늦고 매도타이밍은 한발 빠른 게 일반적입니다. 쉽게 말해 아파트를 비쌀 때 사서 쌀 때 파는 것입니다. 개미들이 야구 타자라면 번번이 헛스윙만 하다 삼진을 당하는 ‘타점이 빈약한 1할대 타자’라고 할 수 있습니다.

하지만 2013년 8월 중순 현재 침체된 주택시장에서도 부자들의 움직임이 감지되고 있습니다. 최적의 매수타이밍을 잡으려는 움직임이 포착되고 있습니다.

‘타점이 많은 3할대 타자’인 부자들의 움직임을 포착하려면 부자들이 통상 개미보다 한발 또는 두발 앞서 매수타이밍을 잡는 강남 재건축시장과 미분양시장을 들여다보면 됩니다.

먼저 강남 재건축시장입니다. 둔촌주공을 예를 들면 8월 들어 매도자는 매도에 유보적인 반면 매수자는 적극적인 자세를 보이고 있습니다. 호재 있는 강남 재건축단지에 국한된 얘기일 수 있겠지만 최적의 매수타이밍이 지나가고 있다는 의미입니다. 여름휴가철 비수기가 끝나는 8월 중순이후 ‘매도자의 역습’이 시작될 것이라는 예측도 나오고 있습니다. 

다음은 미분양시장입니다. 최근 국지적이지만 강남권, 강서권, 경기 택지개발지구 역세권 중소형 미분양 아파트가 속칭 ‘4순위’인 선착순으로 빠르게 소진되고 있습니다. 열채씩 사는 사람도 있습니다. 4.1대책에 따라 양도소득세 5년 한시적 면제 대상인 전용면적 85㎡ 이하 또는 분양가 6억원 이하 미분양 아파트가 매집 타깃입니다.

전세나 반전세를 고집하는 개미 세입자 입장에서 보면 언뜻 이해가 되지 않을 것입니다. 아니 뜯어말리고 싶을 것입니다. 남들은 집을 사지 않고 가격이 폭등하고 있음에도 전세를 구하려고 안달인데 말입니다. 하지만 부동산 부자들은 미분양 아파트 입주시점인 2년 뒤인 2015년 하반기 이후 주택시장을 내다보고 있는 것입니다. 짧게는 2014년 하반기 이후를 내다보고 투자하는 것입니다.

주택시장은 언제나 그렇듯 움직이게 돼있습니다. 시장이 영원히 침체할 수는 없습니다. 바닥을 다지고 있는 현 주택시장에서 반등시점을 언제로 잡느냐에 따라 매수타이밍은 달라질 수 있습니다. 반등시점은 부자들이 미분양이나 재건축 투자에 본격적으로 나설 때입니다.

부자들이 강남 재건축단지나 미분양 아파트를 사들이기 시작했다면 집값 반등이 머지않았다는 뜻입니다. 반대로 개미 투자자들이 매수하고 싶어 안달이 났을 때는 고점을 찍고 하락이 머지않았다는 의미로 보면 됩니다.

8월 들어 주택시장에서 부자들이 움직이기 시작했습니다. 선별적이지만 매수에 적극적입니다. 추석연휴 전에 매수타이밍을 잡으려고 합니다. 그리고 9월 중순 이후 가을 이사철 성수기가 옵니다. 2013년 가을 성수기에 주택시장 움직임이 주목됩니다.  

거듭 강조하지만 투자자에게 문제는 침체된 주택시장이 아니라 잘못된 매수타이밍이 문제입니다. 가치투자자로서 최대의 수익을 올리려면 부동산 부자들을 따라 움직여야 합니다. 다소 빠르다는 느낌으로 최적의 매수타이밍을 잡아야 합니다. ‘가치투자자의 아버지’라는 벤저민 그레이엄은 “투자자의 가장 위험한 적은 자기 자신”이라고 말했습니다.

지금 부자들이 주택시장에서 어떻게, 어느 곳에서 움직이는지 궁금한가요? 현장으로 뛰어드세요. 부동산 가치투자도 현장이 답입니다.  

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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