전세난민→ 월세난민→ 경제적 난민?

2013-07-25 | 작성자 오윤섭 | 조회수 51,238 | 추천수 246
2013년 여름 장마가 유독 길게 느껴지는 요즘입니다. 일기예보도 주택시장 예측만큼 자주 틀리나 봅니다. 장마가 7월 25일에 끝났다고 했다가 다시 8월 초까지 계속될 것이라고 예보하네요.


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 여름철 비수기에도 전셋값은 급등하고 있는 주택시장에서 전세난민과 월세난민에 대해 정리해봤습니다. 전셋값이 비싸면 월세로 사면된다는 사람이 있습니다. 과연 그럴까요?


전세입자가 전세난민과 월세난민이 되는(될 수밖에 없는) 과정을 정리해봅니다.


20~30대는 소득이 적어, 또는 종자돈이 적어 내집마련이 힘듭니다. 또 전세나 월세를 살면 되지 굳이 세금 내면서 집을 살 필요가 있을까? 하면서 내집마련에 소극적입니다. 그래서 전월세를 선호합니다.


40~50대 무주택자는 이미 내집마련 시기가 늦은데다 자녀 교육비 등 돈쓸 데가 많아지고 소득이 정체되면서 집을 살 여력이 없습니다. 또 앞으로 집값이 폭락할지 모르는 상황에서 이미 내집마련이 늦었는데 지금 집을 살 필요가 있나? 반문하며 역시 전세를 선호합니다.


자발적 세입자이니 문제될 게 없어보입니다. 하지만 지난 2009년 이후 집값 기대 심리가 바닥을 치면서 중산층은 물론 상류층도 거주할 집을 소유하기보다는 중대형 평형에 전세로 사는 사람이 늘어났습니다. 4억원 이상 고가전세 아파트 세입자가 대표적이지요.


그래서 서민은 서민대로, 중산층은 중산층대로, 상류층은 상류층대로 거주할 전세 아파트를  찾는 사람이 늘어나는 것입니다.


반면 전세물건은 갈수록 찾기 힘들어집니다. 그 이유는 첫째 수급원칙에 따라 전세수요가 공급보다 지나치게 많기 때문입니다. 둘째 전세 물건 자체가 부족합니다. 전세 끼고 아파트를 사는 사람이 줄어들어 신규 전세물건이 나오지 않습니다. 또 전세물건 주요 공급원인 아파트 입주물량이 2013년부터 본격적으로 줄어들고 있습니다. 셋째 전세물건이 반전세 또는 월세로 바뀌면서 전세물건이 사라지고 있습니다. 지난 2011년부터 전셋값이 급등하면서 집주인은 재계약시 절반이상이 전세를 반전세로 내놓고 있습니다.


이런 상황에서 연 4% 안팎 이자를 부담하고 전세자금 대출을 받아서 재계약을 할 수 있는 세입자는 여건이 낫습니다. 하지만 전세자금을 대출받아 전셋집에 살고 있는 세입자들은 추가 대출이 어려워져 전세난민으로 전락합니다.


서민들은 월세전환율이 연 6~8%에 달하는 반전세(월세)를 감당하지 못하고 전세난민이 돼 외곽으로, 외곽으로 떠돌게 됩니다. 강북권 거주자의 경우 서울 노원구에서 의정부, 의정부에서 동두천으로 밀려나는 것입니다. 외곽으로 밀려나지 않으려면 주거환경이 열악한 아파트에 반전세로 사는 수밖에 없습니다. 주택 형태론 아파트에서 도시생활주택으로, 도시생활주택에서 연립주택으로, 연립주택에서 다세대주택으로 떠밀려갑니다.


전세난민은 대부분 지난 2007년부터 2010년까지 공급이 부족했던 전용 85m²이하 중소형 아파트 세입자입니다. 강남권 세입자의 경우 잠실엘스, 잠실리센츠에서 판교신도시, 판교에서 광교신도시로 기존 전셋값에 맞춰 이주했습니다. 하지만 이제 더 이상 갈 곳이 없습니다. 이미 잠실 판교 광교 아파트 전셋값은 폭등하고 있습니다. 잠실 재건축 아파트 중소형은 5년만에 3배가 올랐습니다.


세입자를 고수하는 전세입자의 선택은 분명합니다. 전세자금 여력이 없다면 월세로 살아야 합니다. 월세로 사는 게 현금흐름이 좋아지기 때문에 오히려 기회라는 전문가도 있습니다.


과연 그럴까요? 전셋값이 올라, 또는 월세 물건이 늘어나 월세전환율이 하락한다고 해도 집주인이 바라는 것은 바로 월세입니다.


집주인은 반전세로 전환하기 위해 연리 3% 안팎의 주택담보대출을 받아 세입자의 전세금을 돌려주면 됩니다. 그리고 은행 정기예금 금리(3% 미만)에 두 배가 넘는 연 7% 안팎의 월세전환율로 월세를 받으면 됩니다.


전세입자로 전세자금 대출을 받을 때 이자는 연 4%안팎인데 반해 반전세입자가 되면 월세로 전환되는 전세금에 대해 연 7% 이자를 부담하는 꼴입니다. 어떤 전문가는 반전세로 돌리면서 손에 쥔 차액 전세금(목돈)을 다른 곳에 투자하라고 하는데... 과연 지금 소액으로 투자할 곳이 있는지 묻고 싶네요. 아니면 세전금리가 3%도 되지 않는 정기예금에 목돈을 넣고 7% 이자를 부담하는 게 과연 바람직한지 반문하고 싶네요.


반전세로 전환은 결국 주거비 상승으로 연결됩니다. 주거비 상승은 가처분소득 감소로 이어지구요.


집을 살 수 있는 구매력이 있는 고가 전세 아파트 세입자들이 계속 세입자 신분을 고수할수록 집을 살 수 없는 서민은 전세난민, 월세난민으로 전락하게 됩니다.


구매력이 있음에도 내집마련을 하지 않는 자발적 세입자야 본인 선택의 문제라 뭐라 말할 수 없습니다. 하지만 집을 살 여력이 없는 비자발적 전세난민 또는 월세난민이 문제입니다. 전세자금 대출이 부족해 제2금융권을 기웃거리고, 반전세를 선택할 수밖에 없는 월세난민이 되는 것입니다.


소득은 정체돼 있는데 반전세로 주거비용이 늘어나니 가계소비가 위축되는 것은 당연합니다. 소비가 위축되면 내수가 침체되고 경기는 계속 불황에서 벗어날 수 없게 됩니다. 그리고 경기가 장기간 불황이면 최대의 피해자는 다름 아닌 서민입니다. 즉 전세난민, 월세난민입니다.


그리고 월세난민은 최악의 경우 경제적 난민으로 전락하게 됩니다. 그래서 당신은 렌트푸어가 되면 안됩니다. 

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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