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바보야, 문제는 거래량이 아냐

2013-07-04 | 작성자 오윤섭 | 조회수 50,322 | 추천수 197

이번 주 화요일 저녁엔 폭우가 쏟아지더니 다음날 수요일은 날씨가 화창하고 무더운 여름 한가운데로 돌아와 있습니다. 우리는 장마철과 무더위가 공존하는 7월 한가운데에 서있습니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 4.1대책이 3개월이 지나면서 약발이 떨어졌다는 언론 보도가 잇따르고 대세하락기가 시작됐다는 비관론이 수면위로 떠오르고 있습니다. 이번 칼럼에서 거래량과 집값의 상반된 주장 2가지를 정리해보겠습니다. 이어 부동산 가치투자자에게 거래량, 집값보다 중요한 것이 무엇인지를 제시하겠습니다.

주장1: 거래량은 집값에 선행한다

거래량은 주가에 선행한다고 하지요. 주택시장도 마찬가지입니다. 거래량은 속일 수 없습니다. 집값은 등락을 하며 투자자들을 현혹시킬 수 있지만 거래량은 실제 모습을 그대로 보여주는 것이기 때문에 거래량과 별개로 집값이 움직일 수 없습니다. 

따라서 침체된 주택시장이 정상화되려면 당연히 거래량이 늘어나야 합니다. 일시적인 게 아니라 지속적으로 말입니다.

거래량이 늘어나는 열쇠는 바로 매수자가 쥐고 있습니다. 매수자의 행동에 따라 시장은 살아나고 죽는 것입니다. 매수자들이 주택 구입에 나서면 거래량은 늘어납니다. 거래량이 늘어나 가격이 오르면 매도자들은 매도호가를 올리거나 매물을 거둬들입니다.

이른바 매도자 우위시장이 되는 것이지요. 공급에 비해 수요가 많아지면 주택시장은 상승세에 접어들기 마련입니다. 반면 하락기 때는 매수자들이 시장에서 주택 구입을 기피하면서 거래량이 좀처럼 늘지 않아 주택시장은 침체에 빠지게 됩니다. 매도자는 집값의 하방경직성(下方硬直性)으로 가격을 쉽게 내릴 수도 없구요. 매도자들은 매수자가 나타나기를 기다릴 수밖에 없습니다. 

거래량은 집값에 2분기 정도 선행하는 것으로 알려졌습니다. 주택시장 침체기에는 매도자는 시세대로 팔려고 하고 매수자는 시세보다 낮은 급매물 또는 급급매물로 매입하려고 합니다. 매도자와 매수자의 가격차이가 벌어지면서 거래는 줄어들게 됩니다.

매도자가 견디다 못해 매도호가를 낮춘 가격으로 거래가 이뤄지는 시점이 거래량이 감소하고 2분기 뒤로 보는 것입니다.

반대로 주택시장이 상승세로 돌아서면 시장에 나온 매물이 속속 거래되면서 거래량이 단기간에 급증하게 됩니다. 이에 매도자는 매도호가를 올리지만 매수자는 이전 가격을 고수하려는 속성이 있기 때문에 주택 가격은 완만하게 상승하는 경우가 일반적입니다.

주장2: 거래량은 집값과 상관없다

미국에선 통상 기존주택과 신규주택 거래건수가 최소한 3개월 이상 동반상승할 경우 주택시장이 회복되고 있다는 신호로 봅니다.

하지만 국내 주택 거래량 통계는 정확하지 않다는 게 문제입니다. 재개발 재건축에 따른 멸실주택이나 새 아파트 입주도 거래량에 포함됩니다. 멸실등기나 소유권이전등기 시점에서 말입니다.

또 단순 거래량만 조사하고 기존주택 재고량 대비 거래량이 조사되지 않아 실제 거래량이 전년동기대비 실제로 얼마나 많고 적은지를 알수 없습니다.

따라서 국내 주택 거래량 통계를 신뢰할 수 없어 미국처럼 주택시장 선행지수로 활용하기 힘든 실정입니다.

지난 2008년 한국건설산업연구원의 보고서(허윤경 등)에 따르면 서울에서 강남 3개구와 노원구는 가격과 거래량이 상호 영향을 미치는 것으로 분석했습니다. 하지만 나머지 지역에서는 가격만이 거래량에 영향을 미치는 것으로 분석했습니다. 거래량은 가격에 영향을 미치지 않는다는 것입니다.

따라서 거래량이 감소한다고 무조건 가격이 하락하는 것은 아닙니다. 2분기 연속 거래량이 감소하면 집값 폭락한다고 주장하는 것은 어불성설(語不成說)입니다. 거래량이 늘어나면서 가격이 하락하는 경우도 있지요. 지난 6월처럼 말입니다.

지난 2010년 이후 주택시장 침체 속에서 4.1대책 등 각종 대책에 따라 거래량은 거래절벽, 거래급증 등 널뛰기를 하고 있습니다. 주택시장이 바닥이라고 생각하는 지금 거래량이 늘어난다면 주택시장이 정상화하는데 분명 도움이 될 수 있습니다.

하지만 구매력 있는 유효수요자(중산층 이상)가 아닌, 수요자가 빚을 지고 세제혜택 등에 현혹돼 무리하게 주택을 구입한다면 거래량은 일시적으로 늘어나겠지만 결국 주택시장이 또다시 침체에 빠지게 할 수 있습니다.

여러분이 부동산 가치투자자라면 항상 말씀드리지만 장세에 휘둘리지 말아야 합니다. 그리고 시장에서 승리자는 언제나 낙관주의자입니다. 비관주의자가 아닙니다.

현실적 낙관주의자로서 가치투자를 통해 최후의 승리자가 되도록 하세요. 지금과 같은 매수자 우위 시장에서 주택이든 상가든 토지든 내재가치에 집중해 선별적으로, 선제적으로 투자해 장기보유하세요. 그리고 매도자 우위 시장이 왔을 때 팔아 최고의 수익을 올릴 기회를 잡으세요. 

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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