주택시장이 살아나지 못하는 결정적 이유

2013-06-14 | 작성자 오윤섭 | 조회수 72,097 | 추천수 327

주중에 한여름 무더위를 진정시켜줄 단비가 내렸습니다. 더위 먹은 주택시장에서도 과연 언제쯤 ‘단비’가 내려줄지 궁금합니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 주택 구매력이 높아지고 있음에도, 공격적인 4.1대책과 그 후속조치에도 불구하고 주택시장이 좀처럼 살아나지 못하는 이유를 분석해보겠습니다.

건설산업전략연구소에 따르면 2013년 1분기 주택구매지수(CISR)는 163으로, 전분기(155)보다 높아졌습니다. 지난 2011년 4분기 이후 5분기 연속 오름세를 보였습니다.

CISR은 지난해 1분기 126으로 전분기(122) 대비 소폭 상승한 이후 2분기 127, 3분기 145, 4분기 155로 큰 폭의 증가세를 나타내고 있습니다. 올해 1분기는 2003년 이후 가장 높은 수치를 기록했습니다.

그러면 집값과 주택담보대출 금리가 하락하면서 주택 구매력이 높아지고 있음에도 왜 주택시장은 4.1대책이후에도 살아나지 못하는 것일까요? 지난 2008년 이후 전세계적인 부동산 버블 붕괴와 남유럽 재정위기 여파로 인한 국내 경기침체 때문일까요? 아니면 하우스 푸어 증가로 내집마련 리스크가 높아져 전월세를 선호하기 때문일까요?

이는 주택시장이 살아나지 못하는데 부분적인 이유는 될 수 있겠지만 결정적인 이유는 아닐 것입니다.

미국의 경우 지난 2006년 서브프라임 사태 이후 주택가격이 폭락하기 시작했습니다. 하지만 2011년 4분기에 바닥을 찍고 2012년 상반기부터 본격적으로 회복세에 접어들었습니다.

반면 한국은 지난 2007년 글로벌 금융위기이후 집값은 상승세가 둔화됐지만 미국 영국 아일랜드 스페인처럼 폭락하지 않았습니다. 국지적으로 20% 이상 하락한 곳도 있지만 말입니다. 2010, 2011년에 부산 대구 세종시 등 지방 강세로 통계상으론 전국 아파트시장은 2011년 2분기 이후 하락세가 시작됐고 2012년 4분기부터 하락세가 둔화됐습니다.

하지만 2013년 들어서 상반기가 지나가고 있지만 주택시장은 회복세를 보이지 못하고 있습니다. 이른바 L자형 침체국면이 계속되고 있습니다. 강남 재건축단지를 제외하고 말입니다.

그러면 미국과 국내 주택시장의 결정적인 차이는 무엇일까요? 바로 가계부채에 있습니다.

미국은 2007~2012년에 가처분소득(세금 등을 빼고 개인들이 벌어들인 돈 가운데 마음대로 쓸 수 있는 돈) 대비 가계부채 비율이 129%에서 112%로 줄어들었습니다. 바로 가계 채무조정 과정에서 2011년에 집값이 바닥을 찍었구요. 올해 1분기 미국 가계부채는 지난해 4분기보다 2% 정도 올랐지만 108% 수준입니다.

반면 우리나라는 가계부채 조정이 이뤄지지 못하고 있습니다. 2012년 가계부채 비율은 136%로 2003년 조사 이후 역대 최고를 기록하며 계속 높아지고 있습니다. 2004년이 103%로 가장 낮았구요. 가계부채 증가율은 지난 2005~2011년 연평균 9.5%를 기록했습니다. 2012년엔 5.2% 늘어나 2004년 이후 증가율이 가장 낮았지만 가처분소득 증가율은 4.1%에 그쳤습니다. 소득보다 빚이 더 많이 늘어나고 있는 것입니다.

따라서 주택시장이 살아나기 위해서는 근본적으로 가계 채무조정으로 주택 구매력이 높아져야 할 것입니다.

미국처럼 주택시장 정상화를 위해 주택가격 하락으로 어려움을 겪고 있는 가구를 직접 지원하는 한편 주택저당채권(MBS) 이자율도 대폭 낮춰 실질적인 이자 부담도 경감시켜 줘야 할 것입니다.

또한 단기적으로는 주택 구매력이 떨어지는 무주택자나 1~2인가구보다는 구매력이 있는  중산층 이상 중장년을 위한 대한 특단의 대책이 필요합니다. 먼저 다주택자 양도소득세 중과는 하루 빨리 폐지돼야 합니다. LTV, DTI 규제도 과감히 완화해야 할 것입니다. 양도소득세 5년간 한시적 면제 대상도 1가구 1주택자뿐만 아니라 다주택자 소유 주택까지로 확대해야 할 것입니다.

아일랜드 스페인의 경우 2012년 이후에도 미국이나 영국과 달리 주택가격이 폭락하고 가계부채가 상승했습니다. 또 주택 가격하락으로 자산이 감소해 가계 구매력이 더욱 떨어져 2013년에도 집값 하락세가 계속되고 있습니다.

우리는 미국의 길을 갈 것인가? 아일랜드 스페인의 길을 갈 것인가? 기로에 서있습니다.  가계부채 조정을 통해 주택 구매력을 높이고 구매력이 높은 계층을 위한 주택구입 유인책이 절실하게 필요한 시점입니다. 

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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