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7월이후 주택시장? 다주택자에게 물어라

2013-05-30 | 작성자 오윤섭 | 조회수 35,741 | 추천수 247
벌써 5월도 며칠 남지 않았군요. 여름이 시작되는-아니 이미 시작됐지만-6월이 코앞으로 다가왔습니다. 주택시장은 급매물만 거래되고 소강상태가 계속되고 있습니다. 지루한 장마 분위기?


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 4.1대책과 4월말 후속조치 이후 주택시장이 정상화되는데 열쇠를 쥐고 있는 다주택자의 존재가치(?)를 분석해보려고 합니다.


먼저 다주택자 현황을 한번 정리하겠습니다. 다주택자라 함은 1가구에서 2주택 이상을 보유한 경우를 말합니다. 인별 계산하는 취득세와는 달리는 양도소득세는 가구별(배우자 포함)로 주택보유수를 계산해 지난 2004년부터 2주택자 이상에게 중과하고 있습니다. 올해는 연말까지 양도세 중과가 유예됐지만 말입니다.


참여정부 시절 행정자치부가 발표한 세대별 주택소유현황을 들여다보겠습니다. 지난 2007년 MB정부 출범 이후 세대별 주택소유현황 통계수치는 발표되지 않고 있습니다. 


2002년 전국 총가구수는 1,673만가구로 이중 주택소유 가구수는 832만가구였습니다. 1가구 2주택 이상 다주택자는 276만가구, 소유주택은 814만채에 달해 가구당 평균 2.95채를 소유했습니다.


4년이 지난 2006년의 경우 전국 총가구수 1,641만가구중 주택소유 가구수는 961만가구.  이중 2주택 이상 다주택자는 232만가구, 소유주택은 598만채로 가구당 평균 2.57채를 소유했습니다.


2002년 대비 2006년에 다주택 비율이 33.2%에서 24.1%로 낮아졌습니다. 특히 3주택 이상 소유한 가구가 118만가구, 14,2%에서 56만가구, 5.8%로 크게 낮아졌습니다. 이는 2004년 도입된 양도세 중과가 결정적으로 영향으로 미쳤을 것입니다.


다주택자는 좋은 의미든, 나쁜 의미든 전월세시장에서 가장 큰 손입니다.


우리나라에서 자기 집에 사는 비율(자가거주율)은 2012년말 현재 53.8%입니다. 2008년 56.4%를 정점으로 하락하는 추세입니다. 또 자가보유율도 58.3%로 다시 60% 미만으로 떨어졌습니다. 서울은 이보다 10% 정도 낮기 때문에 국민의 절반 가까이가 남의 집에 사는 꼴입니다. 전국 총가구수의 약 30%인 500만가구는 다주택자 소유 주택에서 세들어 살고 있는 것으로 추산되고 있습니다.


다주택자가 가장 무서워하는 것은 세금입니다. 다주택자들에게 부과되는 세금으로 대표적인 게 양도세 중과와 종합부동산세, 임대소득세입니다. 보유세인 종부세율과 양도세율을 높이면 다주택자의 비중은 쉽게 줄어들 것입니다. 주택시장도 쉽게 침체되구요.


지난 2004년 참여정부 시절 도입된 양도세 중과는 보유기간에 상관없이 양도차익에 대해 1가구 2주택자는 50%, 3주택이상자는 60%의 세율을 부과하는 것입니다.


종합부동산세는 인별로 보유한 주택 공시가격이 9억원이 넘으면 과세 대상이 됩니다. 양도세 한시적 면제 대상인 1가구 1주택자의 집을 사들이더라도 합산해서 공시가격이 9억원을 초과한다면 과세 대상이 됩니다. 다만 주택임대사업자로 등록하면 종부세를 내지 않아도 됩니다. 그러나 세원 노출을 꺼려 실제 사업자로 등록하는 비율은 5%에 그치고 있는 실정입니다.


주택임대소득은 월세의 연간 합계액을 총수입금액으로 해서 소득세가 과세됩니다. 하지만 전세금이나 보증금은 과세대상이 아닙니다. 다만 3주택이상자 중 전세금 또는 보증금 합계가 3억원을 초과하는 경우 초과금액의 60%에 정기예금이자율(연 3.7%) 상당액만큼의 총수입금액이 포함돼 과세됩니다.


이런 가운데 4.1대책이 나온 지 벌써 두달이 다돼가고 있습니다. 그런데 벌써 약발이 다해 취득세 50% 감면혜택이 종료되는 6월말 이후 거래절벽이 올 수 있다는 우려의 소리가 나오고 있습니다. 왜 그럴까요?


그것은 바로 다주택자들이 쉽사리 움직이지 않고 있기 때문입니다. 실수요자들은 자가보유율이 2년만에 다시 50%대로 떨어졌듯이 자영업 몰락 등 경기침체로 구매력도, 내집마련을 해야겠다는 의지도 떨어진 상태입니다. 


따라서 7월 이후 주택시장이 정상화되려면 다주택자들을 움직이게 해야 합니다. 즉 다주택자들이 주택을 사게 만들어야 합니다. 유인책을 써서라도 말입니다.


유인책으론 첫째 연말까지 1년간 한시적으로 유예중인 양도세 중과를 하루빨리 폐지해야 합니다. 참여정부 시절에서 보듯이 양도세 중과로 다주택자가 40만가구 이상 줄어들었고 보유주택수도 200만채 이상 감소했습니다. 양도세 중과 폐지로 양도세 부담이 없어야 다주택자들은 올 하반기이후 50만채 안팎 추가매입할 수 있을 것입니다. 


둘째 4.1대책에서 5년간 양도세 한시적 면제대상이 되는 기존주택 요건(1가구 1주택자)을 폐지해 다주택자 보유 매물을 사더라도 면제혜택을 줘야 합니다. 그래야 다주택자와 하우스 푸어 보유 매물(급매물)이 늘어나 실수요자와 다주택자가 저가 매입할 것입니다.


셋째 다주택자에 대한 총부채상환비율(DTI) 규제가 폐지돼야 합니다. 또 담보인정비율(LTV)이 완화돼야 합니다. 전제조건 없이 말입니다.


위 세 가지 방안이 지체없이 6월말까지 시행될 경우 다주택자는 주택시장에 활발하게 참여할 것입니다.


주택시장에서 다주택자가 움직이면 중산층 실수요자가 따라 움직일 것입니다. 중산층 실수요자가 움직이면 서민층 실수요자가 추격매수할 것입니다. 그러면 거래량은 늘어나 자연스럽게 주택시장은 정상화될 것입니다.


거듭 말하지만 2014년 하반기, 7월 이후 주택시장은 실수요자가 아닌 다주택자가 열쇠를 쥐고 있습니다. 

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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