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주택시장, 3월 대책 이후 8월부터 펄떡인다

2013-02-28 | 작성자 오윤섭 | 조회수 20,527 | 추천수 225

박근혜정부가 출범했습니다. 비록 2012년 12월 대선에서 기존 한나라당과 다를 바 없는 새누리당이 집권했지만 박근혜정부는 MB정부와는 분명 다른 길을 걸을 것으로 애써 기대해봅니다. 특히 부동산정책에 있어선 말입니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 박근혜정부 출범 이후 부동산정책의 각종 규제가 풀리면 주택시장은 과연 언제 살아날 것인가를 전망해보겠습니다.

먼저 박근혜정부의 바람직한 규제완화 방향과 속도를 다시 한번 짚어보겠습니다. 집값은 안정화하되 거래는 활성화시킨다는 MB정부가 집권 내내 찔끔찔끔 완화책을 폈지만 주택시장은 결국 살아나지 못했습니다. 서승환 국토교통부 장관 내정자의 말처럼 오히려 내성만 키웠습니다.

새 정부의 주택정책은 일관성을 유지하며 장단기 대책이 조화를 이뤄야 한다고 생각합니다. 거래를 활성화시키기 위해 큰 바위(침체된 주택시장)를 적은 인원으로 효율적으로 움직이려면 지렛대가 필요합니다. 여기서 지렛대는 큰 것 한방을 의미합니다. 큰 것 한방이란 주택시장에 단기적으로 직접적으로 영향을 줄 정책을 말합니다. 대폭적인 규제완화책이 되겠지요.

주택시장을 움직일, 즉 지렛대 역할을 할 수 있는 규제완화책으론 크게 3가지로 나눌수 있습니다. 세제지원, 주택담보대출 규제완화, 주택공급 규제완화로 나눌 수 있습니다.

먼저 세제지원책 중 취득세 감면 혜택 방안은 아쉽습니다. 취득세 감면 기간이 당초 1년에서 6개월로 줄어들어 오는 6월까지 시행될 예정입니다. 양도소득세 면제 혜택은 아예 제외됐구요. 취득세 및 양도세 감면 조치는 구매력 있는 실수요자와 투자자가 주택을 구입하게 하는 수요촉진책입니다. 또 감면혜택 기간이 최소한 1년 이상이 돼야 주택시장에서 효과를 볼 수 있는데 정권이양 과도기에서 여야가 어정쩡하게 타협했습니다. 다행히 다주택자 양도세 중과는 폐지될 예정입니다.

두 번째로 담보대출 규제완화가 있습니다. 박근혜정부는 가계부채 문제로 인해 총부채상환비율(DTI)는 현 상태를 유지하되 대신 주택담보인정비율(LTV) 규제를 완화할 방침입니다. LTV를 80%로 완화할 경우 이자부담에 시달리는 하우스푸어 문제를 해결하는데 도움이 될 것입니다. 제2금융권 대출 등으로 이자에 시달리고 있는 하우스푸어가 이자부담이 줄어들게 됩니다. 또 레버리지(지렛대) 효과로 주택 수요가 증가하면 거래가 늘어나 하우스푸어 문제도 해결될 것으로 기대됩니다.

셋째로는 주택공급을 가로막는 규제정책을 폐지해야 할 것입니다. 대표적인 게 분양가 상한제와 재건축 규제방안입니다. 호황기에 시행된 분양가 상한제는 하루빨리 폐지돼야 합니다. 조정기에 분양가 규제로 민영주택 공급이 위축돼 시장을 더욱 침체시켰습니다. 또 재건축 시 전용면적 85㎡ 이하 주택을 60% 이상 짓는 소형주택 건설의무비율 규제도 폐지하고 시장(조합)에 맡겨야 합니다. 서울시는 재건축시 전용면적 60㎡ 이하 건설비율을 30% 이상 요구하고 있습니다. 재건축 초과이익 부담금도 2년간 한시적 유예가 아닌 폐지돼야 합니다. 미분양을 양산시켜 결과적으로 주택공급을 위축시키는 청약가점제도 폐지해야 합니다. 

다시 말씀드리지만 2003~2006년 참여정부 시절 주택시장 호황기 때 만들어진 각종 규제책은 하루빨리 폐지돼야 합니다.

한편 박근혜정부는 거래 활성화를 통해 주택시장을 정상화시킬 수 있는 주택정책을 이르면 3월말에 발표할 예정입니다.

3, 4월중 부동산 대책이 나온다면 주택시장은 과연 언제 살아날까요? 저는 낙관적으로 봅니다. 현 주택시장(특히 수도권)은 바닥을 다지고 있는 시점입니다. 길게는 6년 이상, 짧게는 3년 이상 하락세가 지속돼왔습니다. 강남권은 이미 재건축단지의 경우 바닥을 쳤다고 봅니다.

바닥을 다지는 단계에서 무엇보다 박근혜정부가 부동산 대책으로 실수요자들에게 심리적 불안감을 해소시켜준다면 주택시장은 2013년 하반기부터 살아날 것입니다.

지난 2006년(강남 일부는 2009년) 전고점을 찍은 이후 수도권 집값은 30% 이상 하락했습니다. 그리고 장기간 거래 실종에 시달려왔습니다. 이로 인한 심리적 불안감은 지난해 연말에 최고조에 이르렀습니다. 팔고 싶어도 팔 수 없어 하우스푸어를 양산했습니다. 전세를 찾는 사람만 늘어 전세물건 품귀로 전세는 오르고 뒤따라 월세도 올랐습니다. 이로 인해 세입자들은 ‘전세난민’으로 떠돌고 있습니다. 중산층은 거래 실종으로 주택에 돈이 묶여 돈이 돌지 않아 내수가 침체돼 자영업자들도 큰 고통을 겪고 있습니다.

하루빨리 시의적절하게 즉각적이고 대폭적인 규제완화책이 나와야합니다. 집값이 추가 하락할지 모른다는 심리적 불안감을 해소시켜 실수요자의 내집마련을 유도해야 합니다. 이를 통해 거래가 늘어나면 돈이 돌고(유동성이 호전돼) 주택시장은 정상화될 것입니다.

늦어도 4월까지 대폭적인 규제완화책이 발표될 것으로 전제한다면 이르면 오는 8월 이후 가을 이사철 성수기 때부터 주택시장은 정상화되지 않을까 기대해봅니다. 

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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