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서초고밀도지구 래미안타운의 미래가치

2013-01-24 | 작성자 오윤섭 | 조회수 24,366 | 추천수 237

지난주와 이번 주 내내 추위가 한풀 꺾였네요. 때 아닌 겨울비가 제법 오더니 주말에 다시 춥다고 합니다만 말입니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 삼성물산이 추진하고 있는 서초 래미안타운을 계기로 서초고밀도지구 재건축단지의 투자가치를 들여다볼 까 합니다.

‘부동산도 삼성 따라하면 된다’ ‘삼성벨트의 법칙’이라는 말도 있지요. 삼성이 공장이나 사옥을 지으면 주변에 대규모 주거지가 형성됨으로써 아파트값이 오른다는 것입니다.

최근 주목받고 있는 지역이 바로 서초 래미안타운입니다.

삼성전자 등이 들어선 서초동 삼성사옥 주변에는 서초고밀도지구의 중층 아파트들이 재건축사업을 본격적으로 추진하고 있습니다. 대표적인 게 우성 2~3차입니다. 특히 우성3차는 지난해 12월 15일 삼성물산이 GS건설을 3표 차이로 이기고 시공사로 선정됐습니다.

주택시장 침체에도 수주전이 치열한 것은 지난 2009년 용적률 규제가 완화되고 땅값이 비싸 수익성이 좋은데다 서초지구 중층 재건축단지가 몰려있어 서초동 랜드마크가 될 것이라는 분석때문입니다. 여기에 삼성이 삼성사옥 배후단지로 우성1~3차와 인근 신동아 무지개를 아울러 5천가구에 이르는 ‘서초 래미안 랜드마크 시티’를 조성한다는 계획을 내세웠기 때문입니다.

삼성물산은 이번 우성3차 수주전에서 우성1~3차, 신동아, 무지개아파트 등 5개 단지의 통합설계를 통해 가로특화와 오픈 스페이스 확장, 보행축과 부대시설의 연계배치를 추진하겠다고 밝혔습니다.

삼성은 우성 1~3차를 수주한데 이어 2014~15년 무지개(1천74가구) 신동아(8백39가구)까지 수주한다는 방침입니다.

서초 래미안타운에서 재건축 사업속도는 우성 2차가 조금 빠르고 3차가 뒤를 쫒고 있는 형국입니다. 1대 1 재건축을 추진중인 우성2차는 올 상반기중 관리처분인가를 받고 하반기에 이주를 계획하고 있습니다. 3차도 이르면 8월에 관리처분인가를 받고 10월에 이주를 추진하고 있습니다.

우성1차가 올해 다시 조합설립인가를 신청할 계획이고 무지개는 지난해 조합설립인가를 받고 올해 건축심의를 준비중에 있습니다. 추진위 승인을 받은 신동아의 경우 올해 조합설립인가를 추진할 계획입니다. 래미안타운에 속해 있지 않지만 건너편 진흥아파트도 안전진단을 통과한 상태입니다.

서초 래미안타운은 강남권 재건축 단지의 바닥론과 연계해 올해 주목해야 할 단지입니다. 잠원동 반포동 등 최근 사업속도가 빠른 강남 재건축 단지를 중심으로 급매물이 빠르게 소진되고 있습니다. 아직 국지적이지만 시세는 강보합세를 보이며 더 이상 가격이 빠지지 않고 있습니다. 이는 전셋값 상승과 밀접한 관련이 있습니다.

강남 재건축 단지의 매매가 대비 전셋값 비율이 70%를 육박하면서 이주시점을 전후해 세입자 또는 실수요자들이 재건축 단지들을 매입하고 있습니다. 우성3차의 경우 109㎡ 시세가 2012년 상반기에 7억5천만원까지 떨어졌다 현재는 8억6천만원까지 가격이 회복된 상태입니다.

우성2차가 4백3가구, 우성3차가 2백76가구로 단지규모는 크지 않지만 올 하반기 이주가 시작되면 후폭풍이 예상됩니다. 인근 우성1차 신동아 무지개 진흥아파트 재건축은 물론 넓게는 서초고밀도지구 재건축시장에 적지 않은 영향을 끼칠 것입니다.

고밀도지구는 쉽게 말해 오래된 중층(8~12층) 아파트단지로 보면 됩니다. 서울에 13곳이 있습니다. 서초지구는 서초동 반포동 일대 총 면적 1백18만7천㎡에 달합니다. 총 25개 단지가 있으며, 1백33개동에 1만3천2백99가구에 달합니다. 서초지구는 평균 용적률이 198%로 상대적으로 낮은 편입니다. 그래서 사업속도도 가장 빠릅니다. 고밀도지구는 허용 용적률이 230%이나 기부채납 등 용적률 인센티브로 3종 일반주거지역의 경우 법적 상한용적률인 300%까지 재건축이 가능합니다.

한편 래미안타운에는 아시다시피 삼성전자, 삼성생명, 삼성물산 등 삼성의 주요 계열사 사옥이 2008년 11월 입주했습니다. 상주인구 2만여명, 유동인구 6만여명에 달합니다.

또 진흥아파트 맞은편 서초동 롯데칠성 부지는 3만3천㎡로 호텔, 백화점, 주상복합 아파트, 극장, 컨벤션 홀 등이 들어서는 ‘롯데타운’으로 개발될 예정입니다.

서초 래미안타운의 입지는 말이 필요할 없을 정도로 매우 뛰어납니다. 초중고 학군과 편의시설은 물론 지하철(2호선과 신분당선 강남역 등) 등 대중교통도 사통팔달입니다.

아직 반포지구 재건축이 남아있지만 저밀도지구가 2000년대 재건축 시장 활성화를 주도했듯이 2010년대 재건축시장은 고밀도지구가 개포주공 등 택지개발지구와 함께 재건축시장을 주도할 것입니다. 고밀도지구에선 사업속도가 빠른 서초지구와 이웃한 반포지구(잠원동 대림 반포동 한신1차 등)가 쌍끌이를 할 것입니다.

가치투자자들은 올해 지난 2009년 전고점 이후 3년이 지나 바닥을 다지고 있는 강남권 재건축시장을 주도할 단지를 주목해야 할 것입니다. 그리고 재건축 투자에선 사업속도가 바로 내재가치이며 미래가치라는 것을 명심해야 합니다.

이제 새로 들어설 박근혜 새정부에서 규제완화는 대세이며 최대의 수혜자는 강남권 재건축 단지가 될 것입니다. 5년 이상 내다보고 장기 투자를 한다면 그 어느 때보다 투자수익률이 높을 것으로 기대합니다. 언제나 그렇듯 선택은 전적으로 부자노트 독자님 여러분의 몫입니다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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