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쌍끌이 장세는 강남부터 시작된다

2013-01-17 | 작성자 오윤섭 | 조회수 22,946 | 추천수 267

2013년은 무주택 세입자에게 세입자로 남을 것이냐, 아니면 내집마련 보유자가 될 것이냐를 놓고 고민하고 선택하는 한해가 될 전망입니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 2013년에 무주택 세입자가 내집마련을 해야 하는 이유를 정리해봤습니다. 가장 큰 이유는 수급 즉 수요와 공급에서 찾을 수 있습니다.

2013년 전세 만기가 돌아오는 가구는 전국에서 1백30만가구에 달합니다. 그중 3월 전후 상반기에만 70만가구가 몰려있습니다. 서울에선 1분기에만 전월세 계약 만기가 돌아오는 가구수가 9만4천여가구에 달하는 것으로 조사됐습니다.

2013년 재계약을 앞두고 있는 세입자는 전세금을 올려줄 것인가? 아니면 올린 전세금만큼 월세로 부담해야 할 것인가? 선택의 기로에 있습니다. 아니면 ‘전세난민’으로 외곽에서 다시 외곽으로 떠돌며 전세물건을 찾아 이주해야 하는 실정입니다.

재건축 이주수요가 올 하반기엔 늘어나는 점도 세입자에겐 악재입니다. 특히 올해 이주예정인, 2천가구가 넘는 대형 재건축 추진 단지 10곳이 강동구 포함 강남권 4개구에 집중돼 있습니다.

또 하반기부터 재건축 허용연한이 완화돼 향후 이주수요가 늘어날 것입니다. 오는 9월부터 재건축 허용연한(20~40년)을 채우지 못한 아파트라도 중대한 결함 등이 발생될 경우 조기에 재건축을 추진할 수 있습니다. 서울 노원구 상계주공1~16단지(26,394가구), 양천구 목동 신시가지(25,649가구) 방이동 올림픽선수촌(5,540가구) 문정동 올림픽 훼미리(4,494가구) 압구정동 신현대(1,924가구) 단지들이 허용연한보다 10년 정도 앞당겨 재건축이 가능해져 최대 수혜단지로 지목되고 있습니다.

2013년엔 서울시 주택 멸실량이 공급량(입주물량)보다 많아 싸고 작은 평형의 주택이 감소해 전세물량 공급의 양과 질면에서 악화돼 전셋값 폭등을 부추기고 있습니다.

최근 전셋값 폭등으로 강남권에서조차 매매가 대비 전세가 비율이 일부 지역에선 70%를 육박하고 있습니다. 이로 인해 지난해 4분기부터 전세수요가 매매수요로 전화되는 사례가 늘어나고 있습니다. 잠원동의 경우 이미 투자자들이 이주중인 대림이나 신반포1차를 매수에 나서고 있습니다. 청구1차 신반포12차 등은 실수요자들이 지난해말부터 매입에 나서 거래량이 늘어나고 있습니다.

재건축 이주수요는 전세시장에서 폭발력이 큽니다. 지역별 요지에 단지에 자리잡고 있는데다 전셋값이 상대적으로 저렴하고 소형 평형이기 때문입니다. 철거를 위해 이주가 시작되면 세입자 입장에서 동급 단지와 전셋값으로 이주하기가 사실상 불가능하기 때문에 ‘체감 전세난’이 더 커질 수밖에 없습니다. 이 때문에 서울시는 전세난을 완화하기 위해 가락시영 등 강남권 대규모 재건축 단지의 사업 인허가시기를 조정하려고 하는 것입니다.

또 다른 중요한 전세물량 공급의 한 축인 아파트 입주물량도 2013년에 전년보다 줄어들 예정입니다. 서울 인천 경기 등 수도권 입주물량은 지난해 10만5천가구에서 올해엔 9만7천가구로, 내년 2014년엔 7만9천가구로 감소할 예정입니다.

2013년은 세입자에게 선택을 강요하는 한해가 될 것입니다.

재건축 재개발 사업 부진으로 신규 주택공급이 중단되고 보금자리주택으로 민간 분양시장이 침체된 지 5년이상 세월이 흘렀습니다. 다행인지 불행인지 글로벌 금융위기로 소비가 위축되면서 내집마련 수요가 급감하면서 신규주택 공급감소에도 불구하고 집값은 하락세를 보여왔습니다.

하지만 장기화된 전셋값 급등에 단기간 급증한 재건축 이주수요로 인해 올해엔 강남권을 중심으로 전셋값과 매매가가 동반상승하는 쌍끌이 장세가 올 가능성이 높습니다. 강남권 아파트값은 2009년 전고점 대비 최저 10%에서 최고 40%까지 하락했습니다. 바닥다지기가 한창입니다.

재건축 허용연한 완화, 안전진단 신청 완화, 서울시 소형 평형 의무비율 30% 기준 등으로 불투명했던 재건축사업이 하반기부터 다시 살아날 전망입니다.

주택금융연구소는 전세에서 내집마련이 가능한 가구수는 전국에서 32만~43만가구로 추정했습니다. 무주택 전세가구(294만)의 11~14% 수준입니다. 2013년 봄 이사철에 이들 30만~40만 가구 중 일부가 얼마나 매매수요로 전환될 것이냐에 따라 주택시장의 바닥을 치는 시점이 좌우될 것입니다.

앞에서 언급했듯이 주택시장의 선행지수인 강남권 재건축시장은 2012년 4분기 이후 사업속도가 빠른 가락동 잠원동 단지를 중심으로 투자자가 움직이기 시작했습니다. 1월 들어 강남권 재건축 단지는 급매물이 소진됐으며 가격도 소폭 오르고 있습니다.

무주택 세입자가 내집마련할 수 있는 최적의 타이밍은 지금처럼 바닥을 다지는 시기입니다. 즉 매수자 우위 시장일 때입니다. 바닥을 찍으면 이미 상승세로 돌아서 매도자 우위시장이 됩니다.

내집마련을 고민하는 무주택 세입자가 명심해야할 것이 있습니다. 주택시장 투기 또는 투자의 역사에서 보듯 2009년 전고점이후 아파트값 추락이 영원히 이어지지 않을 것이라는 사실입니다. 하락세가 2013년까지 지속될 수는 있지만 언젠가는 바닥을 찍고 반등세를 보일 것입니다.

2013년 새해엔 30대든 40대든 무주택 세입자가 구매력을 갖추고 있다면(없다면 갖추는 게 급선무) 성공적으로 내집마련을 하는 한해가 되길 기원하겠습니다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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