'비관론'에 감염된 투자자를 위한 처방전

2012-10-18 | 작성자 오윤섭 | 조회수 20,295 | 추천수 254

완연한 가을입니다. 새벽은 물론 한낮에도 제법 선선합니다. 가을은 단풍을 보러가는 것도 좋지만 어디를 가더라도 참 걷기 좋은 계절입니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrAPT.com) 오윤섭의 부자노트에서는 ‘생각은 전염된다’를 주제로 잡아봤습니다. 지나치게 낙관적인 생각이 버블을 만듭니다. 주식이든 부동산이든 말입니다. 그러면 지나치게 비관적인은 생각은 무엇을 만들까요?

비만도 전염된다

몇 년 전인가 하버드대학교 연구팀이 20년간 4천7백여명을 대상으로 조사한 연구결과가 발표됐습니다. 이들을 지속적으로 추적 조사한 결과 생각도 전염된다(Thought will Transfer)는 것입니다.

가까운 친구가 행복하면 나도 행복하다고 느끼는데 친구가 자신의 반경 1Km이내에 살면 42%가 더 행복하다고 느끼며, 반경 3Km이내에 살면 22%가 더 행복하다고 느꼈다고 합니다.

반면 친구가 비만이면 자신도 57%가 비만이 됐고 아주 친한 친구가 비만이면 171%가 비만이 됐다고 하더군요. 친구의 생각이 자신에게 영향력을 발휘하게 되고 그 결과로 비만까지 이르게 한다는 것입니다.

로버트 쉴러의 사회적 전염

미국의 대표적인 비관론자(특히 주택시장)인 로버트 쉴러 예일대 교수가 주장한 개념입니다. 다음은 쉴러가 쓴 책 ‘버블 경제학’에서 인용합니다.

“부동산 붐 동안 어떤 일이 발생하면(예를 들어 사업 지역의 재개발 호재 등), 그중에서 중요한 부분이 많은 이들의 관심이 쏠려 있는 시장에 의해, 그리고 시장에서 목격한 가격에 의해 각색될 뿐 아니라, 언론매체에 의해 부풀려진다.

여기서 ‘부풀려진다’는 것은 무슨 의미인가? 언론은 가격 움직임에 관한 여러 가지 이야기들을 만들어낸다. 가격이 상승 움직임을 보일 때, 언론은 ‘새로운 시대’에 대한 이야기들을 추가로 손질하여 호도한다. 여기서 순환 고리가 만들어진다. 즉 가격 상승이 ‘새로운 시대’ ‘새로운 기회’ 이야기에 대한 믿음을 강화시키고, 그러한 이야기들의 전염력이 더욱 강해져 가격 상승을 한층 부추김으로써 투기적 버블 시기에 ‘가격 상승-이야기-가격 상승’이라는 순환고리가 형성된다.”

비관론에 감염된 투자자를 위한 처방전

최근 건설부동산 정책을 책임지는 정부 부서인 국토해양부 장관이 한마디 했더군요. 주택시장이 이제 바닥을 다지고 있다고 말입니다. 바닥이 멀지 않았다고 합니다. 지금 시점에 적절한 코멘트인지는 논외로 하고 정말 정부가 걱정할 정도로 주택시장이 침체되긴 침체됐나 봅니다.

지금 주택시장엔 지나치게 비관적인 전망이 지배하고 있습니다. 그리고 이같은 비관론은 상류층에서 시작돼 중류층, 그리고 집 없는 서민까지 전염시키고 있습니다. 만나는 중산층마다 저에게 “갖고 있는 집을 팔아야 할까요?” 물어볼 때 절감하고 있습니다. 집 없는 서민은 아예 집을 살 생각을 하지 않으니 물어보지도 않더군요.

쉴러의 말처럼 부동산 버블도 언론에 의해 부풀려지지만 부동산 침체, 특히 주택시장 침체도 비관론자들과 언론에 의해 너무 많이 부풀려졌다고 생각합니다.

주택시장이 장기간 침체되면서 투자자들(특히 내집마련 희망자나 보유자)이 독자적으로 수집한 개별정보를 무시하고 대신 비관론과 부풀려지는 언론 보도라는 일반적인 정보에 따라 행동하고 있습니다. 즉 장세에 휘둘리고 있는 것입니다. 쉴러식 대로 표현하면 비관적인 전망의 감염률이 증가해 결국 전염률이 퇴치율을 넘어서게 돼 비관론이 널리 퍼지고 있습니다.

그러면 지금 주택시장에서 비관론이라는 사회적 전염에 감염된 투자자들을 위해 처방전을 내려보겠습니다.

부동산으로 최대 수익을 올리려면 가치투자를 해야 합니다. 가치투자는 팔기 위해서가 아니라 3년 이상 장기 보유하기 위해 매입하는 것입니다.

가치투자를 하려면 장세에 휘둘리지 말아야 합니다. 장세에 상관하지 말아야 합니다. 장세를 보고 투자하지 말고 부동산 상품 자체 내재가치를 보고 투자를 하세요. 지금과 같은 침체기에 매입할 가치가 있는, 안전마진이 높은 부동산을 찾아보세요.

피터 린치의 지적처럼 부동산 투자로 돈을 버는 데 부동산시장을 예측할 수 있는 능력을 갖출 필요가 없습니다. 만약 전문가들이 경제예측능력을 갖추고 있다면 어제도. 오늘도, 그리고 미래도 직장에 매여 월급쟁이 생활을 하지 않겠지요.

과거 투자와 투기의 역사로 볼 때 분명한 사실은 비관론이 득세할 때(전문가의 80% 이상이 시장을 비관적으로 전망할 때) 부동산시장, 주택시장은 회복되기 시작한다는 것입니다. 그리고 비관론은 흔적도 없이 사라졌다 침체될 때 다시 나타나겠지요.

결론입니다. 주택시장 비관론이라는 사회적 전염에 감염된 투자자가 이를 퇴치하고 싶다면 가치투자로 대중의 길(개미의 길)이 아닌, 나만의 길을 가세요.

단풍이 한창인 지금 보통 등산객(개미)처럼 설악산에 가서 단풍이 아닌, 등산객 엉덩이를 보며 올라갔다 내려올 것인가? 아니면 남이 가지 않는 산과 길을 선택해 호젓하게 단풍을 완상(玩賞)하며 가을의 정취를 만끽할 것인가? 언제나 그렇듯 선택은 전적으로 부자노트 여러분이 하는 것입니다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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