전매 자유화되면 2년뒤 집값 급등한다?

2012-09-13 | 작성자 오윤섭 | 조회수 26,405 | 추천수 291

가을이 성큼 다가왔습니다. 한낮은 아직도 뜨겁지만 말입니다. 농경시대 얘기지만 가을은 수확의 계절이라고 하지요. 부자노트 독자 여러분들도 올 가을에 어떤 수확을 기대하고 있나요?

 

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 이르면 10월중 시행예정인 분양권 전매 자유화가 10년만에 부활되면서 주택시장에 얼마나 영향을 미칠 것인가를 들여다보겠습니다.

 

MB정부의 부동산정책 기조는 과거 DJ정부와 상당히 유사합니다. 다만 차이점은 규제완화 속도가 다르다는 것뿐입니다.

 

DJ정부는 경기부양을 위해 1999~2000년 전방위로 규제를 대폭 완화했습니다. DJ정부가 2년만에 주택관련 규제를 대부분 폐지했지만 MB정부는 2008년 집권한 후 5년간 찔끔찔끔 완화를 하다 2012년 하반기에 들어서 막판 속도를 내고 있습니다.

 

먼저 DJ정부 시절 분양권 전매 자유화 이후 주택시장이 어떻게 바뀌었는지를 보겠습니다.

 

DJ정부는 집권 만 1년만인 1999년 2월에 분양권 전매를 완전 자유화했습니다. 이에 앞서 98년엔 분양가 자율화를 단행했습니다. 또 미분양 해소를 위한 취·등록세 및 양도소득세 감면을 시행했습니다.

 

전매 자유화 이후 저금리로 떠돌던 유동성 자금이 일시에 주택시장으로 몰려들었습니다. 처음에는 부동산 부자들이 IMF 사태로 중도금을 내지 못하던 서민들의 저렴한 분양권을 ‘이삭줍기’ 하기 시작했습니다. 이어 중산층들이 분양권 투자에 가세하면서 99년부터 하반기부터 분양권 가격이 상승하기 시작했습니다.

 

분양권 투자열풍은 결국 전세난-전셋값 상승-기존 아파트값 상승-분양가 상승으로 이어지면서 2001년부터 집값 대세상승이 시작됐습니다. 이 같은 상승세는 노무현 참여정부 임기말인 2007년 상반기까지 6년 이상 이어졌습니다.

 

결국 DJ정부는 2001년부터 집값 상승폭이 갈수록 커지자 2002년 9월 3년 7개월만에 전매 제한을 부활시킵니다.

 

MB정부는 국회에서 통과돼야 시행되겠지만 전매를 자유화하되 국토해양부 장관이 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 전매를 제한할 수 있도록 했습니다. 즉 분양단지별로 청약이 과열될 때 전매를 제한한다는 의미입니다. 사실상 자유화입니다.

 

이어 신축주택의 취득세 50% 감면과 미분양주택의 양도소득세 5년 보유 100% 감면도 내용은 같지만 혜택 기간이 DJ정부 시절엔 1년 이상이었지만 이번엔 3개월로 짧다는 차이가 있습니다. 또 DJ정부는 양도세 감면 대상이 신축주택으로 넓었습니다.

 

그렇다면 DJ의 길을 따라가고 있는 MB정부의 규제완화책으로 주택시장은 살아날 까요?

 

1999년과 2012년 주택시장 상황의 차이점을 들여다보면 어렵지 않게 예측할 수 있습니다.

 

가장 큰 차이는 수급의 차이입니다. DJ때는 96~98년 원가연동제라는 규제책으로 분양가가 시세보다 낮게 책정됐던 분양권이 99년 경기 불황을 맞아 전매 자유화로 한꺼번에 쏟아졌습니다. 이를 부자들이 저가 매수에 나섰습니다. 이어 중산층이, 뒤에 서민들이 추격매수를 하면서 분양권 시장에 99년 하반기부터 투기붐이 일어났지요.

 

반면 지금은 주택시장 장기침체로 인근 아파트값도 많이 하락해서 가격 경쟁력이 있는 분양권이 많지 않습니다. 더욱이 이번 전매 자유화가 10월중 시행된다고 하더라도 위례신도시, 광교신도시, 동탄2신도시, 세종시 등 이전에 분양됐던 분양권에는 소급 적용되지 않습니다.

 

무엇보다 지금은 주택 수요가 매우 부족한 상황입니다. 우선 부자들이 아파트에 투자를 하지 않고 있습니다. 2007년 미국발 글로벌 금융위기가 촉발된 이후 부자들의 부동산(특히 아파트 등 주택) 투자 회피가 두드러졌고 지금까지 계속되고 있습니다.

 

여기에 중산층 몰락으로 실수요층인 40~50대의 주택 구매력이 크게 떨어졌습니다. 고용 불안, 자영업 붕괴 등으로 ‘쪼그라든 중산층(Squeezed Middle)’이라는 표현이 딱 들어맞는 상황입니다. 수도권 미분양 물량 평형이 대부분 40평형대 이상 대형 평형이라는 것을 보더라도 알 수 있습니다.

 

주택시장이 살아나려면 부자들이 선제 투자를 하고 이어 중산층 실수요자들이 매수에 나서야 합니다. 하지만 올 하반기부터 부자들이 선제 투자를 하고 있는 미국과 달리 국내 주택시장은 전혀 그렇지 않습니다.

 

근본적으로 기존 주택 거래량이 지속적으로 늘어나야 합니다. 보유 주택을 처분해야 하는 하우스 푸어 숫자를 줄이기 위해서라도 인위적인 조치를 통해 주택 거래를 활성화시켜야 합니다. 이는 미분양 해소보다 더 시급합니다.

 

규제완화책으로 주택시장이 살아나려면 실수요자가 집을 살수 있도록(기존주택을 팔고 다른 주택을 살 수 있도록 또는 하우스 푸어가 주택을 처분할 수 있도록) 정부가 지원하는 대책을 펴야합니다. 이를 위해 DJ정부 시절 1999년 1년간 주택을 사서 1년 이상 보유하다 팔면 양도세를 비과세했던 대책도 도입할 만 합니다. 이어 생애 최초 주택구입자 대상과 대출재원을 대폭 확대해야 합니다. DTI 완화도 물론이구요. 또 전매 자유화도 시행 이전 분양권에도 소급적용하고 취득세와 양도세 감면혜택 기간도 최소한 1년으로 확대해야 합니다.

 

10년만의 전매 자유화로 주택시장이 살아날까요?에 대한 결론을 내립니다. MB정부의 규제완화 속도론 당분간 주택시장 활성화를 기대하기 힘듭니다. 내성만 키울 뿐입니다. 그래서 2013년 새 정부에 기대를 하는 것입니다.

 

적은 인원으로 큰 바위를 움직이려면 지렛대가 필요하듯 주택시장을 움직이게 하려면 완화속도가 빨라야 합니다. 전면적이어야 합니다. 그래야 하루라도 빨리 실수요자 중심으로 거래량이 늘어나 주택시장이 살아날 수 있습니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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