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동탄2신도시는 분당급이 아니다

2007-06-07 | 작성자 오윤섭 | 조회수 26,277 | 추천수 359
6월 1일 분당급 신도시가 발표됐습니다. 기존 화성 동탄1신도시 동쪽에 위치한 곳에 6백60만평 규모로 동탄2신도시가 조성됩니다.

동탄2신도시가 강남을 대체하지 못한다는 것이 언론의 중론입니다. 물론 현재가치로 본다면 동탄2신도시는 강남 대체 신도시가 될 수 없으며 분당도 대체할 수 없습니다.

이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 동탄2신도시 미래가치가 분당급이 아닌 분당이상이 될 수밖에 없는 이유 3가지를 소개합니다.

이유1: 동탄2신도시는 삼성 도시다

“부동산으로 돈을 벌고 싶다면 삼성 따라 투자하라”는 말이 있습니다. 삼성이 산 땅이 오르는 이유는 막강한 정보력과 분석력을 바탕으로 10년, 20년을 내다본 장기투자를 하기 때문이지만 삼성 자체가 부동산 가격을 올릴 수 있는 힘을 갖고 있기 때문입니다.

동탄2신도시 발표로 기업에서 수혜자는 역시 삼성입니다. 그중에서도 삼성전자입니다.

삼성전자는 지난 2005년 5월 한국토지공사로부터 동탄1신도시 17만평을 3천억원에 매입했습니다. 이어 같은해 9월 삼성전자는 34조원을 투입, 앞서 5월 매입한 부지 17만평을 포함한 29만평에 반도체 공장 화성2단지를 착공했습니다. 완공 시점인 2012년 이후에는 기흥(43만평), 화성(1, 2단지 합쳐 48만 평) 등 91만 평 규모에 달하는 삼성의 세계 최대 반도체 생산 단지가 조성됩니다.

삼성전자는 연구개발, 생산, 영업, 지원 시설 등 모든 기능이 한 곳에 모이게 되며 연구인력 5천명 등 1만4천명을 신규 채용할 예정입니다. 또 기흥 화성 공장 주변에 장비업체나 재료업체 등 협력업체를 적극 유치, 한국형 실리콘 밸리를 만들 계획입니다.

2006년 말 현재 삼성전자 직원수가 8만6천명에 달하며 이중 반도체부문 직원수는 3만6천여명입니다. 2012년까지 1만4천명이 늘어나면 5만명에 달합니다. 여기에 협력업체 직원수까지 합치면 10만명에 이르며 가족까지 합치면 30만명에 달할 것입니다. 수원 광교신도시가 있지만 반경 10km 이내에 삼성전자 수원공장 직원 2만3천명도 동탄2신도시 잠재적 수요자가 될 것입니다.

이와 관련 토지공사에 따르면 동탄1신도시 시범단지 입주민 10명중 4.6명이 화성 수원으로 출퇴근하고 있는 것으로 조사됐습니다.

지금은 절반 이상이 자녀 교육 문제 등으로 강남이나 분당, 영통 등에 거주하고 있지만 동탄1신도시에 이어 동탄2신도시 조성으로 총 9백여만평에 분당급 교육 수준 등을 갖춘다면 30~40대 청장년층을 중심으로 삼성 직원을 시작으로 동탄신도시 이주 러시가 시작될 것입니다. 더욱이 동탄1신도시 아파트 입주 프리미엄이 분양가 대비 2배에 가까이 된다는 경험적 사례로 볼 때 이주 러시 가능성은 높습니다.

참고로 동탄신도시 아파트 입주는 3만2천가구의 동탄1신도시가 2007년 1월을 시작으로 2008년 말까지 이뤄지며 10만가구의 동탄2신도시는 2012년 9월 이전부터 입주가 시작될 예정입니다.

이유2: 동탄2신도시는 자족형 랜드마크 도시다

먼저 동탄1,2신도시는 분당 등 1기의 베드타운형 신도시와 다릅니다. 동탄1신도시의 경우 서울 인구 유입이 20% 이하입니다.

하지만 동탄1,2신도시는 화성 일대 기업체 근로자(특히 연구원이 많다는 점에 주목)와 2기 신도시 실수요자 등 30~40대 인적 네트워크를 기반으로 교육 환경 등이 어우러진 21세기형 커뮤니티 도시가 될 것입니다.

또 앞에서 언급했듯이 동탄신도시 부근에 삼성전자가 2012년까지 1백만평에 가까운 한국형 실리콘 밸리를 조성하고 있어 자족형 신도시로서 성공 가능성이 높습니다.

우선 동탄1신도시에는 베드타운화를 막기 위해 자족시설로 10.7%에 달하는 29만평을 첨단산업단지로 조성됩니다. 이중 17만평에는 삼성 반도체 공장이 들어서며 일동제약 3M 등 60여개 업체도 입주할 예정입니다. 분당은 자족시설이 0.5%에 불과합니다.

또 국내 최초로 메타폴리스 복합단지가 들어섭니다. 총부지 2만7천평에 1단계로 2010년 6월까지 연면적 14만평 규모로 주상복합, 할인점, 클리닉센터, 학원, 쇼핑몰, 영화관 등이 들어섭니다. 2단계로 연면적 10만5천평 규모로 2011년 7월까지 미디어센터(56층), 호텔, 백화점, 벤처센터(36층), 오피스텔, 쇼핑몰, 학원 등이 조성될 예정입니다.

정부는 동탄2신도시에도 전체 부지의 15%에 달하는 1백만평을 첨단 비즈니스 용지로 조성, 명품 자족도시로 만들 계획입니다.

2010년을 전후로 해서 경기도 랜드마크 주거지는 판교-분당-용인 라인과 화성-수원 라인 투톱으로 재편될 것입니다.

판교-분당-용인 라인의 경우 판교신도시가 강남권 주거지가 되는데 비해 지은 지 20년이 지난 분당은 초고층 재건축 문제로 한차례 홍역을 치를 것입니다. 난개발에 시달린 전과가 있는 용인의 선호도도 한계에 부딪칠 것입니다.

반면 화성-수원 라인은 수도권 2기 신도시인 광교신도시와 동탄1,2신도시를 투톱으로 해서 기반시설, 편의시설, 자족시설이 잇따라 들어섬에 따라 2015년을 전후로 경기도 랜드마크 주거지가 될 것입니다.

물론 동탄2신도시가 자족형 랜드마크 도시가 되려면 물론 교통 및 교육환경이 뒷받침돼야 합니다. 동탄1신도시에서 보듯 특수목적고, 자립형사립고, 국제고 등 유치가 지지부진한 상황입니다. 또 교통여건도 전철역이 없고(현재는 병점역까지 가야 함) 경부고속도로 인터체인지 접근성이 떨어집니다. 2008년 2월 발표될 동탄2신도시 개발 계획에는 반드시 전철과 고속도로 신설이 반영돼야 할 것입니다.

이유3: 동탄2신도시는 친환경 도시다

2백73만평에 달하는 동탄1신도시의 경우 인구밀도가 ha당 1백37명이며 녹지율은 24.4%입니다. 6백60만평의 동탄2신도시는 인구밀도 1백20명, 녹지율 30%로 더욱 쾌적하게 조성됩니다. 분당은 인구밀도 1백99명, 녹지율 19.4% 입니다.

동탄1신도시는 정부가 수도권 2기 신도시의 첫 모델이라고 했듯이 기존 신도시와 차별화되는 쾌적한 환경조건을 갖추고 있습니다.

동탄2신도시도 2008년 2월 개발계획이 확정돼야 알 수 있겠지만 명품 자족도시를 지향하는 만큼 주거환경은 동탄1신도시를 뛰어넘을 것입니다.

동탄1신도시의 경우 69만평이 녹지공간으로 조성됩니다. 66만4천평 규모로 센트럴파크 및 체육레포츠공원 등이 들어섭니다. 우선 신도시 중앙을 동서로 가로지르는 센트럴파크(길이 2.1㎞)가 11만3천평 규모로 조성되고 센트럴파크 중앙에는 문화행사 공간과 축구장, 인라인 스케이트장, 테니스장 등 체육시설이 들어섭니다.

생태공원(동탄 센트럴파크, 노작공원, 큰재봉공원)과 40㎞의 자전거도로도 조성될 예정입니다.

센트럴파크, 생태공원 등을 포함한 근린공원 11곳, 어린이공원 6곳에 대한 조경공사는 삼성에버랜드와 삼성물산, 롯데건설 등이 시공하며 2007년 12월 완공될 예정입니다.

동탄2신도시는 동탄1신도시의 개발 경험을 살려 한단계 업그레이드 된 친환경도시가 될 것입니다. 정부는 이미 광역녹지축을 보전하면서 풍부한 수자원을 활용하고 바람길을 고려한 건물배치와 자원절약형 단지설계 등을 통해 친환경도시를 조성하겠다고 발표했습니다.

동탄신도시 현재가치는 서울 강남과 분당과 비교할 수가 없습니다. 강남이 현재와 같은 명품도시 인프라를 구축하는데 40년, 분당은 20년이 걸렸습니다. 동탄신도시는 최소한 10년 이 걸릴 것입니다.

동탄1신도시의 기반시설(도로망), 편의시설(학교 병원 백화점 등), 자족시설을 갖추게 되는 2010년을 전후로 강남 분당 등에 거주하며 화성 용인 수원 오산 일대 기업에 통근하는 사람들의 유입이 늘어날 것입니다.

또 2010년 2월에 정부가 주장하는 평당 8백만원대는 아니더라도 1천2백만원에 분양한다고 하더라도 가격경쟁력이 워낙 뛰어나기 때문에 경기 남부권은 물론 서울 30~40대 중대형 수요자들을 대거 흡수할 가능성이 높습니다.

동탄1신도시 아파트값은 6월 현재 평당가 1천3백50만원 선입니다. 입주후 6개월도 안돼 분양가 대비 프리미엄이 2억5천만원을 넘었습니다. 분당 평당가는 2천만원선입니다.

분당 아파트값은 2008년 판교신도시 입주가 시작되고 2009년 송파신도시 분양이 시작되면 2010년 이후 약세로 전환될 가능성이 높습니다. 따라서 위 3가지 이유가 가시화되는 2015년 이후 동탄신도시(동탄1신도시 포함) 아파트값은 분당을 추월할 수 있다고 예측합니다. 나아가 ‘수도권의 강남’이 될 수 있을 것입니다.


두려워 말고 실수를 인정하라
실수를 인정하는 것은 성숙한 인간의 표시이자 정신건강에 좋다. 실수를 저지르는 것은 판단의 잘못에 지나지 않지만 그것이 실수임을 알면서 계속 실수를 저지른다면 인격에 문제가 있는 것이다. 실수가 중요한 것은 실수를 겁내면 아무 것도 이룰 수 없기 때문이다. 가까이 해서는 안 되는 사람에는 두 부류가 있다. 실수를 저지르지 않는 사람들과 같은 실수를 두 번 저지르는 사람들이다. 책 ‘워렌 버핏 실전 가치투자’에서

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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