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동탄2신도시 1순위 마감을 기뻐하지 말라?

2012-09-03 | 작성자 오윤섭 | 조회수 22,736 | 추천수 270
이젠 지구 온난화 때문인지 9월에도 한낮은 여름처럼 더우니 올해도 가을을 제대로 느끼려면 9월 하순이나 돼야 하지 않을까? 생각합니다.


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 이번 주 내내 관심이 집중됐던 태풍 볼라벤(BOLAVEN) 한반도 상륙을 계기로 주택시장의 이면을 바라봐야 하는 이유를 다뤄볼 까 합니다.


“너무 깊게 생각하면 도리어 삶이 다치게 되니

마땅히 대자연의 운에 맡겨 두어야지


커다란 조화의 물결 속에서

기뻐하지도 두려워하지도 말게나


끝내야 할 곳에서 끝내버리고

다시는 혼자 깊이 생각 마시게”


도연명의 시 ‘신석(神釋)’ 일부입니다. 지난 2009년 국내에 출간된, 중국 원로학자 지셴린 선생의 책 ‘다 지나간다’를 읽다 알게 됐습니다. 98세를 사신 노학자가 인생에 대해 들려주는, 부드럽고 낮은 목소리라는 신영복 선생의 말씀이 정말 와닿습니다.


볼라벤이 한반도에 상륙하기 일주일 전부터 쏟아지는 언론보도와 주변 사람들의 반응을 보면서 과잉반응이라는 생각을 지울 수가 없더군요. 대비해서 나쁠 게 없지 않느냐가 반문할 수도 있겠지요. 하지만 도연명의 시처럼 너무 깊게 생각해 삶을 낭비하는 것이 아닌가? 하는 생각이 듭니다.


태풍은 북태평양 서부에서 발생하는 열대저기압 중에서 중심 부근의 최대 풍속이 초속 17m이상으로 강한 폭풍우를 동반합니다. 매년 태풍은 23회 발생하고 이중 한반도에 영향을 미치는 태풍은 2.5회에 불과합니다. 따라서 매년 발생하는 태풍 중 평균 10% 안팎만 우리에게 직간접적으로 영향을 줍니다. 2011년에는 태풍이 한차례도 한반도를 통과하지 않았습니다.


볼라벤은 초속 51.8m의 순간 최대 풍속을 기록해 역대 5위의 위력을 보였으나 서울 등 수도권 내륙을 관통하지 않고 서해상으로 북상해 피해가 상대적으로 적었습니다.


사실 태풍에 대한 대비는 도시보다는 농촌에서 철저히 해야 합니다. 자연재해에 쉽게 노출돼 있기 때문입니다. 이번에도  남부지방 섬이나 해안가가 상대적으로 큰 피해를 입었습니다. 


태풍 진로를 예의주시하되 일희일비(一喜一悲) 하지 않았으면 합니다.


한편 태풍은 바람이 약하고 한반도를 관통하지 않는다면 오히려 우리에게 도움을 주기도 합니다. 여름철 폭염이나 심한 가뭄이 있을 때 많은 비를 내리게 해 폭염이 누그러지고 가뭄이 해소됩니다. 여름에 발생하는 적조현상이 사라지구요.


볼라벤과 연계해 2012년 하반기 분양시장 성수기를 언급하겠습니다. 8월말 동탄2신도시 1차 동시분양을 계기로 과연 분양시장이 살아날 것인가?가 요즘 초미의 관심사입니다.


평당 분양가가 1천만원대로 당초보다 낮게 책정해 1순위에서 마감될 것으로 예상되고 있습니다. 이번 1차 동시분양이 성공적으로 끝날 경우 분양시장엔 호재일 것입니다. 잠자고 있는 청약통장 가입자들이 움직일 가능성이 높기 때문입니다. 올 하반기엔 위례신도시, 동탄2신도시, 세종시가 분양시장을 주도할 것입니다.


하지만 분양시장의 이면(裏面, Reverse)을 들여다볼 필요가 있습니다. 이번 동탄2신도시 동시분양이 미분양시장에 대형 악재가 되고 있습니다. 특히 화성 수원 용인 등 경기 남부권 미분양시장이 직격탄을 맞고 있습니다. 태풍으로 비유하자면 역대 태풍 재산 피해 1, 2위인 2002년 루사(RUSA)나 2003년 매미(MAEMI) 급이 관통하고 있습니다. 


분양시장 성수기는 미분양 비수기이기는 합니다. 그러나 동탄2신도시 분양가가 당초보다 평당 1백만원 이상 낮게 책정되면서 과거 1~3년전 상대적으로 분양가가 높았던 남부권 미분양시장은 초상집입니다. 남부권은 주택시장 침체에 공급과잉으로 기존 아파트값의 하락폭이 커 미분양 분양가가 시세보다 오히려 높은 실정입니다.


경기 남부권에 관심있는 투자자들은 앞으로 10만가구 이상 분양할 동탄2신도시를 중심으로 수급(需給) 추이를 예의주시해야 할 것입니다. 일희일비하지 말구요. 10만가구가 모두 분양되고 입주가 시작되면 최소한 2~3년간은 매매가와 전셋값 약세 또는 하락세 가능성이 높습니다.


국내 주택시장에 대해선 침체가 장기화되면서 여러 가지 예측과 억측이 난무하고 있습니다. 일본처럼 ‘잃어버린 10년’이 시작됐다거나 서브프라임 사태로 집값이 폭락한 2007~2008년 미국처럼 이제야 집값 하락이 본격화됐다고 주장하기도 합니다.


하지만 이번 볼라벤처럼 주택시장 판도(결과)는 결국 지나가봐야 합니다. 집값이 폭락할 수도, 하락할 수도, 또 미국처럼 회복되면서 반등의 기회를 맞을 수도 있습니다. 


음지가 있으면 양지가 있습니다. 플러스 효과가 있으면 마이너스 효과가 있습니다. 최후의 승리자가 되려면 장세에 휘둘리지 말고 주택시장의 이면을 바라보는 눈을 키우세요.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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