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반등이냐 vs 잃어버린 10년이냐

2012-08-02 | 작성자 오윤섭 | 조회수 21,321 | 추천수 258

2012년 여름휴가철이 시작됐네요? 하지만 출근할 때 보니 서울 시내 자동차는 아직 많이 줄어들지 않았더군요. 본격적인 휴가철은 이번 주말부터 시작되겠지요.

 

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 미국을 통해 우리 주택시장의 앞날을 기웃거려봅니다. 답답한 국내 주택시장을 미국을 통해 들여다보면 어슴푸레라도 알 수 있지 않을까요?

 

미국 주택시장은 회복이 임박했다?

 

현 미국 주택시장은 바닥을 쳤다는 게 중론입니다. 하지만 최근 6월 주택시장 통계 지표는 다시 혼조세입니다. 회복은 시간이 필요해보입니다.

 

전국부동산중개인협회(NAR)의 기존주택 매매지수는 5월에 전달보다 약 5.9% 포인트 오른 101.1을 기록했으나 6월엔 당초 예상을 깨고 1.4% 포인트 하락한 99.3을 기록했습니다. 매매건수도 전달대비 5.4%가 줄며 지난해 10월 이후 최저치를 기록했습니다.

 

6월 평균 주택 거래가격은 전년동기대비 7.9% 올랐으며 기존 주택 재고량도 전달보다 8만채 줄었습니다. 미국 상무부가 발표한 6월 신규주택 착공 건수는 전달보다 6.9% 늘어 3년 8개월 만에 최고치를 기록했습니다.

 

미국 주요 20개 대도시의 주택가격지수인 스탠더드앤푸어스(S&P)의 케이스쉴러 주택가격지수는 5월에 작년 같은 달에 비해 0.7% 포인트 하락했지만 전달에 비해선 0.9% 포인트 상승했습니다.

 

5~6월이 봄, 초여름 주택시장 성수기 때문에 일시적으로 지표가 호전될 가능성이 있어 올 가을까지 상승세가 지속돼야 본격적인 회복세로 볼 수 있다는 분석입니다.

 

로이터가 최근 미국 부동산 전문가들을 대상으로 실시한 설문조사에서 대부분은 미국 주택시장이 바닥을 쳤으며 올 하반기에 보합세를 보이다 내년에는 2% 정도 상승세를 보일 것으로 전망했습니다.

 

하지만 신중론자들은 당분간 본격적인 상승세는 힘들 것이라고 지적합니다. 고용 지표가 악화되고 가계 실질소득이 1996년 빌 클린턴 정부 시절 수준에서 정체돼 있다는 점을 지적하고 있습니다. 무엇보다 구매력 있는 소비자들도 2007년 서브프라임 모기지 사태로 주택 가격이 폭락한데 따른 심리적 불안감으로 주택 구입에 선뜻 나서지 못하고 있습니다.

 

케이스쉴러 주택가격지수의 개발자인 로버트 쉴러 예일대 경제학과 교수는 “우리는 2007년 위기가 시작된 이후 ‘잃어버린 10년’의 절반만 지나왔다.”며 “추가적으로 주택시장 부양책을 쓰기 힘든 상황에서 앞으로 5년 더 일본처럼 주택시장이 침체될 개연성이 있다.”고 말했습니다. 다시 말해 미국 주택시장이 L자형 장기침체 가능성이 있다는 것입니다.

 

국내는 바닥도, 회복도 기대난망?

 

2012년 8월 현재 국내 주택시장은 미국보다 더 침체돼 있습니다. 전혀 움직이지 않고 있으니 말입니다. 미국과 달리 MB정부는 주택시장을 살려내겠다는 의지도 없어 보입니다.

 

백약(百藥)이 무효(無效)라는 말이 지금 주택시장 상황에 딱 맞는 표현입니다. 이런 상황에서 총부채상환비율(DTI) 일부 완화라는 처방도 역시 무효(無效)일 것입니다.

 

2분기 실질 국내총생산(GDP)이 전분기보다 0.4% 성장하는데 그쳤습니다. 지난 1분기 0.9% 성장에 절반에도 못 미쳤습니다. 이에 따라 올해 경제성장률이 2%대로 떨어져 L자형 장기불황이 우려되고 있습니다. 여기에 더블딥과 디플레이션까지 우려되고 있는 상황입니다.

 

더욱이 가계 실질소득은 정체된 반면 올 들어 가계부채(특히 이자비용 지출)가 지속적으로 늘어나고 있습니다.

여름휴가를 맞아 국내 주택시장은 개점휴업입니다. 이번 주말과 다음 주는 중개업소들도 대부분 휴가를 가 ‘폐점휴업’이 될 것입니다.

 

주택시장의 외부 변수인 소비, 투자, 수출이 올 하반기에 더욱 위축될 전망입니다.

 

국내 주택시장이 바닥을 치고 회복되려면 무엇보다 실질소득이 늘어나야 합니다. 실질소득이 늘어나려면 수출이 살아나야 합니다. 또 가계부채에 부담이 줄어들어야 합니다. 이를 위해 주택담보대출과 이에 따른 이자부담이 줄어야 합니다. 이어 국내외 불안 요인이 진정돼 주택구입 심리가 살아나야 합니다.

 

하지만 이 모두가 지금은 기대난망입니다. 주택시장 자체로 보면 미국처럼 아파트 거래량이 회복돼야 합니다. 거래량이 늘어나야 가격이 내리더라도(손절매를 하더라도) 현금화로 가계부채가 줄어들 것입니다. 그래야 소비(내수)도 살아날 것입니다. 이를 위해선 인위적인 경기부양이 불가피합니다. 특히 구매력 있는 실수요자와 투자자를 타깃으로 해서 말입니다.

 

2008년부터 본격화된 국내 주택시장 침체기가 5년이 다가옵니다. 쉴러 교수의 말처럼 미국은 물론 우리나라 주택시장도 일본처럼 ‘잃어버린 10년’을 맞이할 가능성을 배제할 수 없습니다. 그렇게 되지 않기 위해선 올 여름에 주택경기를 부양하는 정책(취득세 또는 양도소득세 감면, DTI 대폭 완화, 분양권 전매 및 분양가 자유화 등)이 나와야 합니다. 차기 정부에 미루지 말고 말입니다.

 

영국의 유명한 역사학자 폴 존슨은 말했습니다. “자유국가에서 자본주의는 국가 경영자들이 경기회복에 방해가 되는 우둔한 짓만 하지 않으면 경기침체에서 벗어날 수 있는 내재적 성향을 가지고 있다.”고...

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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