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투자는 단순하다. 하지만...

2012-07-13 | 작성자 오윤섭 | 조회수 20,356 | 추천수 245
여름 장마가 본격적으로 시작됐습니다. 요즘 날씨가 폭우 아니면 땡볕, 기상 변화가 갈수록 심하니 참으로 걱정입니다. 물론 우리나라 주택시장도 참으로 걱정이구요.


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 투자의 단순함, 단순한 투자를 이야기할까 합니다. 그래야 저지르는 힘도 강해지겠지요.


“투자는 단순하다. 하지만 쉽지 않다.” 워런 버핏이 한 말입니다. 말처럼 쉽지 않기 때문에 투자는 단순하다는 말이 더욱 강조되고 가치가 있는 것이겠지요.


먼저 단순한 투자를 위해선 일상에서도 단순하게 살아야 되지 않을 까? 생각합니다.


제정 로마시대 정치가이자 철학자인 루키우스 안나이우스 세네카는 “1년에 며칠을 정해두고, 그 기간에는 가장 적은 돈과 물건, 낡고 거친 옷으로 사는 것에 만족하라. 그 상태에서 스스로에게 이렇게 말해보라. ‘이것이 내가 그리도 두려워하던 삶이었던가’”라고 말했습니다.


또 시간 경영 전문가로 책 ‘4시간(The 4-Hour Workweek)’으로 유명한 티모시 페리스는 단순한 삶을 위해 “당신의 시간을 80/20의 법칙으로 분석하고, 해서는 안 되는 일의 목록을 작성하라.”라고 말합니다.


“시간의 80%를 잡아먹는 방해요소 겸 집중력을 떨어뜨리고 요소와 20%의 중요한 활동은 무엇인가? 우선 당신의 시간을 잡아먹는 요소를 알아내라. 그런 다음, 가장 큰 방해요소 겸 집중력을 떨어뜨리는 요소를 두 개에서 네 개 정도 적어 매일 아침마다 보라. 그리고 하루 이틀 정도 그것들을 하지 않고 지내도록 해보자. 일정한 시간 동안 페이스북이나 트위터 같은 사이트를 차단시키는 것도 고려해보라.”


탐스(TOMS) 창업자인 블레이크 마이코스키는 자신의 저서 ‘탐스 스토리’에서 이렇게 말합니다.


“단순한 비즈니스 모델을 선택한 사람들은 대부분 사업 공간에서도 단순함을 추구한다. 개인적으로 나는 주변에 물건이 적을 때 창조성이 높아진다. 비행기에서 최고의 아이디어들이 떠오르는 것도 그 때문이다. 비행기에는 정신을 분산시키는 기계나 이메일, 전화벨 소리가 들리지 않기 때문이다. 현재 탐스 본사가 기본적으로 사무실이 없는 대형 창고인 이유도 그 때문이다. 모든 직원들은 베니어판을 세워서 만든 작업 공간에서 일한다. 이 공간은 작은 정육면체와 비슷하지만, 칸막이의 높이가 135센티미터밖에 되지 않는다. 따라서 뒷마당 담장 너머로 이웃과 이야기하듯 누구하고나 쉽게 이야기할 수 있다. 이런 환경은 직원들간의 쉽고 빠른 의사소통을 독려한다.”


그럼 ‘투자는 단순하다’는 본론으로 들어갑니다.


가치투자의 아버지라 불리는 벤저민 그레이엄이 주창한 안전마진은 가치투자의 핵심입니다. 그는 제시하는 가장 좋은 투자 방법은 매우 단순합니다. 좋은 기업을 싸게 사서 비싸게 파는 것입니다. 주식에서 안전마진은 가장 싸게 사는, 확실한 방법입니다. 구체적으로 그레이엄은 주가가 순유동자산(유동자산-유동부채-고정부채) 가치보다 낮다면 안전마진이 확보됐으니 매입하라고 했지요.


부동산에서도 투자를 단순하게 위한 핵심은 싸게 사는 것입니다. “미래 수익은 싸게 살 때 결정된다”는 말이 있습니다.


아파트를 싸게 사려면 결국 지금처럼 공포가 지배하는 시장일 때 매입해야 할 것입니다. 현재 국내 주택시장은 탐욕은 사라지고 공포가 시장 전체를 지배하고 있는 양상입니다. 구매력 있는 실수요자들도 주택 구입은 집값이 오르는 분위기가 감지되는 시점에야 매입하겠다는 심리가 지배적입니다.


하지만 당신이 가치투자자라면 공포가 생길 때 최대 수익을 올릴 수 있는 가치투자를 생각해야 합니다. 그리고 실행해야 합니다. 하지만 이게 말처럼 쉽지 않습니다. 지금과 같은 불확실한 시장 상황에서는 말입니다. 주변에 부동산 부자들도 불안해하고 있습니다. 보유 부동산을 시세보다 싸게라도 팔고 현금을 보유하려는 성향이 강합니다.


미국의 대표적인 비관론자인 해리 덴트의 말이 최근 언론에 오르내리고 있더군요. ‘한국 부동산은 끝났다’ ‘스페인은 디폴트로 가고 있다’ 등 말입니다. 미국의 서브프라임 사태와 유럽의 유로존 위기에 이어 중국 경기가 급격히 둔화되면 한국 부동산 가격도 본격적으로 하락세가 시작될 것이라고 주장합니다. 부동산을 사고 싶은 사람은 가격이 폭락한 2~4년 뒤 확보해둔 현금으로 ‘쇼핑’에 나서라고 말합니다.


그동안 미래 예측 적중률이 꽤 높아서인지, 언론에서 많이 다루고 있네요. 국내 언론에서도 인터뷰까지 하고... 저도 지금 같은 주택시장 장세에선 그의 예측이 눈길이 가는데... 부자노트 독자님들도 마찬가지겠지요.


다시 처음으로, 기본으로 돌아갑니다. 투자는 단순하지만 이를 실행하기란 쉽지 않습니다.  하지만 싸게 사서 비싸게 팔려면 지금처럼 공포가 지배하는 주택시장에서 저가 매입을 해야 합니다.


‘가치투자의 대가’ 피터 린치의 칵테일 이론으로 보면 현 국내 주택시장 장세는 이론의 여지가 없이 1단계 국면입니다. 이를 국내 주택시장 버전으로 바꿔봤습니다.


“오랫동안 주택 가격이 하락하고 있어 다시 가격이 오를 것이라고 기대하지 않는 사람들은 아예 집값에 대해, 부동산에 대해 이야기하지는 않는다. 사실 그들은 우르르 몰려와 나의 생계수단을 묻지만 나는 부동산 정보업체를 운영한다고 말한다. 그러면 그들은 얌전히 고객을 끄덕이며 사라진다. 금방 내게서 멀어지지 않아도 대선, 장마철 날씨 따위로 화제를 돌려버린다. 잠시 후 그들은 의사에게로 몰려가서 무릎 관절 암 등 건강에 대해 이야기를 한다.”


과유불급(過猶不及)이지요. 지나친 낙관론도, 지나친 비관론도 투자에 결코 도움이 되지 않습니다. 부동산 가치투자자라면 장세에 휘둘리지 말고 가격 대비 미래가치가 안전마진을 확보하고 있다는 판단이 섰다면 지금이라도 투자해야 합니다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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