이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 소수의 길을 걷고 있는 부동산 가치투자자를 위한 헌사(獻辭)입니다. 가치투자자들이 조금이라도 힘을 내시는데 도움이 됐으면 합니다. 

이번 칼럼 제목인 ‘소수는 언제나 옳다’라는 말은 ‘인형의 집’으로 유명한 19세기 노르웨이 극작가 헨리크 입센이 한 말입니다.

입센은 “세상에는 언제나 똑똑한 사람보다 바보가 더 많다. 따라서 머릿수를 세는 투표를 하면 늘 바보들이 이긴다. 고로 민주주의는 바보들이 언제나 똑똑한 자들을 지배하는 제도이다.” 여기서는 바보는 다수를, 똑똑한 자는 소수를 말합니다.

입센이 1882년에 발표한 ‘민중의 적(Enemy of the People)’은 노르웨이 남부 해안가의 한 작은 온천 휴양 도시에서 진실을 밝히려는 과학자(의사)와 지역 이기주의에 빠진 주민 집단 사이의 갈등을 다룬 작품입니다. 마치 요새 화두가 되는 설악산 지리산 등 지방자치단체들의 케이블카 사업처럼 말입니다.

온천이 주 수입원인 작은 도시에서 온천 개발을 주도했던 스톡만 박사가 산업폐수로 인한

온천수의 심각한 오염 사실을 발견하고 언론에 폭로하려고 하자 시장을 비롯한 대다수 시민들과 언론이 경제적 손실을 꺼려 그를 민중의 적으로 탄압한다는 내용입니다. 여기서 다수를 이루는 바보는 물론 ‘이기주의’에 빠진 시민이요, 소수는 스톡만 박사이겠지요.

입센은 “소수는 다수가 아직 도달하지 못한 관점을 주장하며 앞장서 수레를 끌고 간다.”고 말합니다.

입센과 같은 시대에 살았던 마크 트웨인도 아주 비슷한 말을 했습니다.

어느 날 마크 트웨인은 사석에서 미국 의회 의원의 도덕성을 묻는 질문에 “미국 의회의 어떤 의원은 바보 천치다.”라고 말했습니다. 며칠 후 한 일간지가 마크 트웨인이 했던 말을 그대로 보도했습니다.

이에 대해 의원들은 일제히 마크 트웨인이 한 말이 사실인지 밝히고 잘못을 인정하는 발언을 신문에 게재하지 않으면 법적인 모든 수단을 동원해 강력히 맞서겠다고 위협했습니다.

마크 트웨인은 일체 대응하지 않았습니다. 며칠 후 뉴욕타임즈에 마크 트웨인의 성명이 게재됐습니다.

며칠 전 나는 한 모임에서 “미국 의회의 어떤 의원은 바보 천치다.”라고 말했다. 그 후 어떤 사람들은 “내게 잘못을 인정하라”고 계속 협박을 해왔다. 나는 다시 고려해봤지만 모임에서 내가 한 말은 옳지 않을 뿐 아니라 사실에 맞지도 않는다는 생각이 들었다. 그래서 오늘 특별히 성명을 발표, 내 말을 다음과 같이 수정한다. “미국 의회의 어떤 의원은 바보 천치가 아니다!”

이와 관련 마크 트웨인은 1904년 ‘노트북(Notebook)’에서 다음과 같은 명언을 남겼습니다. “혹시 당신이 지금 다수의 편에 서 있다면 자신을 개혁(혹은 잠시 멈춰 심사숙고하고 반성)할 때가 된 것이다.”

다시 말하지만 부동산 가치투자자는 다수가 아니라 소수입니다. 소수로서 남이 가지 않은 길을 갈 때 최대의 수익을 얻을 수 있는 것입니다.

지금처럼 끝없이 추락하는 부동산시장에서 남이 가지 않은 길을 간다는 것은 무엇일까요? 그것은 마진(내재가치-시세)이 가장 커지는 매수타이밍과 먹이(투자 대상)를 지속적으로 찾는 것입니다. 그리고 매입하는 것이지요.

지금은 부자들이 움직이지 않고 있습니다. 아니 부동산 투자에 상당히 마음이 떠나가 있는 상태입니다. 중산층도 마찬가지구요. 하지만 상위 30% 이상 드는, 부동산으로 돈을 벌어본 일부 투자자들이 상가를 중심으로 10억원 안팎의 급매물을 경매 등을 통해 꾸준히 매입하고 있습니다. 아파트는 아직 아닙니다. 경매 수요만 제한적으로 있다고 하네요. 급매물보다 10% 이상 싸게 살 수 있어서 말입니다.

소위 ‘전문가’라는 사람들이 요즘 더욱더 자산에서 부동산 비중을 줄이라는 말을 한결같이 주장합니다. 주식이나 펀드 분야 전문가들이 말입니다. 물론 완전히 틀린 말은 아닙니다.

하지만 자산 투자는 자신이 잘 아는 분야에서 투자를 해야 성공할 수 있습니다. 주식을 잘 알고 펀드를 잘 안다면 분산투자를 할 수 있을 것입니다. 하지만 아직 잘 모르는 상태에서 부동산시장이 좋지 않다고 잘 알지도 모르는 곳으로 갈아타는 것은 잘못되고 위험한 투자행위입니다.

뜨거운 여름이 다가왔습니다. 7월 이후 분명히 부동산 시장에서도 기회는 올 것입니다. 그 회가 언제 오느냐, 기회가 올 때 잡느냐, 놓치느냐는 전적으로 부자노트 독자님 개인의 선택에 달려있습니다. 개미처럼 장세에 휘둘리느냐, 가치투자의 길을 가느냐를 말하는 것입니다.

끝으로 실존주의 철학자 키에르케고르의 소수를 위한 명언을 빌려 부동산 가치투자자를 위한 마지막 헌사로 마무리하겠습니다.

"부동산 투자에서 최대의 수익은 언제나 가치투자자에게 돌아가고, 가치투자자는 언제나 개미(다수)보다 강합니다. 다수인 개미는 의견도 없이 장세에 따라 숫자만 내세우는 허상에 불과하기 때문입니다. 반면 가치투자자는 진정한 의견(가치투자 원칙)을 갖고 있는 사람들이기 때문입니다. 개미는 가치투자자가 최대의 수익을 올린 다음에야 뒤늦게 가치투자를 해보려고 하지만 최대의 수익은 언제나 (새로운) 가치투자자의 몫이 됩니다.”