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시장의 공포는 바닥을 낳는다

2012-05-17 | 작성자 오윤섭 | 조회수 21,540 | 추천수 256
요즘 누구를 만나도 집값은 오르긴 힘들지 않겠느냐는 말을 많이 하더군요. 물론 저도 그런 의견에서 크게 다르지 않습니다. 하지만 주택시장의 근본(?)을 들여다보면 저는 일반인들과 주택시장이라는 투자시장에 대한 인식(보는 눈)이 많이 다릅니다. ‘당분간’이지 ‘이제’ 집값 오르지 않는 것은 아닙니다.


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 부동산이라는 투자시장에서 벌어지는 시장의 광기(탐욕) 또는 공포를 통해  투자자의 바람직한 자세를 정리하는 시간을 가져볼까 합니다.


언론에선 5.10대책이후 규제완화책이 발표되고 강남 3구의 투기지역이 실제로 해제됐지만 주택시장이 아무 반응이 없다고 말합니다. 당연한 것을 마치 당연하지 않고 심각한 사태인양 기사화되는 것이 안타까울 뿐입니다.


먼저 주택 등 부동산은 수급에 있어 매우 비탄력적이라는 것을 말씀드리겠습니다. 규제가 완화됐다고 갑자기 주택 공급이 늘어나는 것도 아니요, 수요가 늘어나는 것도 아닙니다.


예를 들어 설령 분양가 상한제 폐지 등으로 공급 규제가 완화됐다고 하더라도 민영아파트 공급물량이 늘어나려면 최소 2년 이상의 시간이 필요합니다. 이것도 주택시장의 수요가 나아질 것이라는 기대가 공급자에게 있어야 하는 것입니다. 규제가 완화됐다고 무조건 2년이 지나면 공급이 늘어나는 것이 아닙니다.


수요측면에서도 마찬가지입니다. 5.10대책이 구매력 있는 사람들이 몰려 있는 강남권에 초점을 맞춘, 거래 활성화 대책이라고 하지만 무슨 대책 발표 후 일주일도 안돼 시장이 움직이기를 바라는 것은 우물에서 숭늉 찾기일 뿐입니다. 무슨 아파트가 라면도 아니고...


투자는 과학이 아닙니다. 통계도 아닙니다. 부동산이라는 투자시장은 광기의 시장이고 탐욕의 시장입니다. 또한 공포의 시장입니다. 투자를 움직이는 것은 사람이고 결국 사람의 심리에 따라 시장은 움직입니다. 때로는 광기 또는 탐욕에 휩싸여 가격은 급등하고 영원히 오를 것처럼 추격매수가 이어져 거품이 발생합니다.


반면 공포가 지배하면 아무리 적극적인 규제완화책이나 활성화대책을 내놓더라도 시장은 요지부동입니다. 공포가 폭락을 낳고 폭락이 공포를 낳는다는 말이 있지 않습니까?


미국 사회학자인 에드워드 올스워스 로스는 광기를 7가지로 정의를 내렸습니다.


첫째, 광기가 마지막 고점에 도달하는 데는 예상보다는 훨씬 더 긴 시간을 필요로 한다.

둘째, 전염이 강해지면 질수록, 그것이 확산되는 범위가 커지면 커질수록 광기에 동참하는 지성들의 수준도 점점 더 높아진다.

셋째, 광기가 정점으로 치달을수록 그 논리는 점차 부조리해지며 그들의 주장에서는 비합리적인 허점들이 발견된다.

넷째, 광기가 고조될수록 그에 따른 행동은 점점 즉각적이고 강력해진다.

다섯째, 광기는 또 다른 광기를 불러오며 처음과는 서로 다른 논리들을 연결해서 본질이 변한다.

여섯째, 냉철하며 합리적인 사회보다는 정열적이고 역동적인 사회가 광기에 전염되기 쉽다.

일곱째, 참여하는 대중의 동질성은 광기의 강도를 높이는 중요한 요소가 된다.


이를 지금과 같은 침체기, 공포가 지배하는 부동산시장에 맞춰 변주한다면 이렇지 않을까요?


첫째, 시장이 바닥에 도달하는 데는 예상보다 훨씬 더 긴 시간을 필요로 한다.

둘째, 투자에 대한 매력이 떨어지면 떨어질수록 투자를 포기하는 부자들도 많아진다.

셋째, 시장이 바닥에 치달을수록 ‘부동산은 이제 끝났다’며 영원히 시장은 회복될 수 없다는 것과 같은 비합리적인 주장이 잇따른다.

넷째, 시장이 침체될수록 투자자들은 아무리 강력한 호재(규제완화책)가 나오더라도 쉽게 투자하지 않는다.

다섯째, 공포는 또 다른 공포를 불러오며 어떤 대책을 내놓아도 시장은 회복되기 힘들다는 궤변이 나온다.

여섯째, 냉철하며 합리적인 시장보다는 정열적이고 역동적인 시장이 공포에 전염되기 쉽다

일곱째, 투자의 실패로 고통받는 투자자들을 보면 더욱 큰 공포를 느껴 투자자들을 시장에서 떠나게 한다.


국내 가치투자의 대가로 알려진 에셋플러스자산운용 강방천 회장이 지난 2011년 8월 9일 고객들에게 보낸 편지의 글이 새삼 와닿습니다.


“2008년 9월, 미국발 블랙먼데이의 충격적인 소식은 전 세계 투자자를 공포에 떨게 했습니다. 리먼브라더스를 비롯한 미국 5대 메이저 투자은행 중 3곳이 사라지고 곳곳에서 은행들의 파산 소식이 들려왔습니다. 우리나라도 예외가 아니어서 코스피가 900포인트까지 떨어졌습니다. 크고 작은 상처를 입은 많은 사람들이 시장에 등을 돌렸고, 코스피가 500포인트, 심지어 500포인트까지 떨어진다는 알 수 없는 예측들이 난무했습니다.


하지만 저는 이런 때야말로 시장을 떠나지 말아야 한다고 고객님께 말씀 드린 바 있습니다. 공포가 지나가면 엄청난 축제가 찾아올 것임을 그간의 투자 역사에서 직접 겪으며 절실히 깨달았기 때문입니다. 특히 극심한 불황을 이겨내고 끝까지 살아남을 일등기업과 함께라면 더 큰 축제의 장을 준비할 수 있을 것이라고 전국을 돌아다니며 외쳤습니다.”


투자시장에서 인간은 너무나 자주 비이성적이며 비합리적으로 행동합니다. 광기의 시장, 공포의 시장이 지금까지, 그리고 앞으로도 반복될수 밖에 없는 것은 인간 심리에 동조화(同調化)라는 특성이 있기 때문입니다. 남들이 사면 꼭 필요하지 않은 물건도 사듯이 광기의 시장에선 남들이 아파트를 사면 돈이 있든 없든 추격매수를 하지요. 반대로 공포의 시장에선 구매력이 있음에도 남들이 사지 않으면 주택을 구입하지 않습니다.


지금과 같은 주택시장 침체기는 공포가 지배하는 시장입니다. 그리고 그 공포는 결국 바닥을 낳을 것입니다. 과거의 투자 또는 투기의 역사에서 보듯 말입니다. 바닥으로 치달을수록 투자(가치투자)의 기회는 더욱 많아질 것입니다. 지금은 시장에 대해, 투자 대상에 대해 연구 조사 분석을 하며 준비하는 시기입니다. 또 가치투자를 행동으로 옮겨야 하는 시기라고 생각합니다.


주택시장이 바닥을 치고 공포가 지배하는 시장이 지나간다면 ‘엄청난 축제’는 아니더라도  ‘기대이상의 수익’을 여러분에 안겨드릴 수 있을 것입니다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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