총선이후 주택시장은 어떻게 움직일까?

2012-03-15 | 작성자 오윤섭 | 조회수 23,927 | 추천수 291
바야흐로 정치의 계절이 왔습니다. 코앞에 닥친 것이 바로 4.11 총선입니다. 정치에 무관심한 국민들도 이날만은 관심을 가지게 마련이지요. 저도 아침 일찍 투표하고 입산(入山)할 생각입니다.


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 새누리당, 민주통합당의 4.11 총선 부동산 공약을 간단히 정리하고 이에 대한 정부의 입장, 그리고 총선이후 주택시장이 어떻게 흘러가게 해야 할 것인가? 또 어떻게 흘러갈 것인가?를 예상해보겠습니다.


여야 총선 부동산 공약과 정부 입장


주택시장에서 실효성도 없는 전월세 상한제와 작년말 여야가 합의해 1년간 유예한(2013년 시행 예정) 주택바우처(저소득층 세입자에게 매달 임대료(월세) 일부를 보조해주는 것)를 여야 모두 공약으로 내걸었습니다.


다만 여당인 새누리당은 거래 활성화를 위해 총부채상환비율(DTI) 규제 완화와 보금주리주택 폐지(또는 축소)를 내세웠습니다.


반면 야당인 민주당은 저소득층 전세난 해결에 집중해 전월세 상한제와 주택바우처외에 계약갱신 청구권, 장기공공임대주택을 지금보다 2배 이상인 15%로 확충(매년 12만 가구를 공급)하겠다는 공약을 내걸었습니다.  


문제는 이에 대해 정부 반응이 시큰둥하다는데 있습니다. 우선 국토해양부는 이례적으로 총선전에 부동산대책을 발표하지 않겠다고 밝혔습니다. 또 전월세 상한제에 대해 국토부는 현실성이 없다고 반대하는 입장입니다. MB정부 주택정책의 핵심인 보금자리주택 폐지에 대해서도 마찬가지입니다. 또 기획재정부는 가계빚이 급증하는 상황에서 DTI 규제를 완화하는 것에 대해 명백히 반대하는 입장입니다.


따라서 이번 4월 총선에서 부동산 공약은 DTI규제 완화외에는 여야 차별점이 없어 이슈가 될만한 게 없다는 게 제 생각입니다. 


총선후 규제완화책은?


공약(公約)을 위한 공약(空約)에 머물러있는 여야 총선 부동산 공약에 상관없이 정부는 총선이후 주택 거래활성화를 위해 오는 12월 대선전까지 지속적으로 규제완화를 추진할 가능성이 높습니다.


총선이후 강남 3구 투기지역 해제와 취득세 감면이 우선 시행될 것으로 예상됩니다. 또한  지난해 12.7대책에 발표됐지만 아직 국회에 계류중인 양도소득세 중과세 폐지도 시행될 것으로 예상됩니다. 분양가 상한제도 대선전에 폐지될 것입니다. 보금자리주택 폐지는 대선전까지 실행되기는 힘들 것입니다. 정부는 물론 민주당에서도 반대하는 입장입니다.


관심의 초점은 DTI 규제완화입니다. 새누리당과 국토해양부는 DTI 완화를 찬성하는 반면 기획재정부는 적극 반대하고 민주당도 가계부채가 더 늘어난다는 이유로 반대하는 입장입니다. 하지만 대선전 11월까지는 어떠한 방식으로든 대출규제 완화책이 시행될 것으로 봅니다.


총선이후 주택시장은?


주택시장은 2006년 11월 고점을 찍고 침체기로 돌아섰습니다. 이후에도 국지적으로 2007년, 2008년 강북권 소형아파트 가격이 오르고 2010년, 2011년 부산 등 지방 대도시 아파트값이 상승했지만 말입니다.


참여정부와 MB정부의 잘못된 주택정책(규제책과 공급확대책)까지 겹쳐 매매시장은 실종되고 전세난이 심화되는 주택시장의 왜곡이 3년 이상 계속되고 있습니다.


왜곡된 주택시장을 정상으로 되돌리려면 당연히 거래가 활성화돼야 합니다. 무엇보다 구매력 있는 중산층이 집을 사도록 유도해야 합니다. 이렇게 해서 거래가 늘어나면 가격이 오르는 게 아니라 오히려 내려갈 것입니다. 물론 수급 원칙에 따라 시간이 흘러 파는 사람보다 사는 사람이 많으면 가격이 오르겠지요. 


거래활성화를 위해선 무주택자의 주택 구매력을 높이고 내집마련을 지원하는 쪽으로  MB정부의 정책 전환이 시급합니다. 우선 무주택자에 대한 DTI 등 대출규제를 완화하고 취득세 감면을 실시해야 합니다. 특히 무주택자가 내집마련을 할 경우 DTI 비율을 10% 포인트 상향하는 것도 검토해볼만 합니다.


중산층의 실질소득 감소로 그 어느 때보다 구매력이 떨어지고 있습니다. 내집마련을 하겠다는 의지도 집값 상승 기대심리 하락으로 바닥인 상황입니다. 이런 상황에서 총선이후 단순히 규제완화가 나온다고 주택시장이 움직이지는 않을 것입니다. 하지만 거래가 늘어나도록  정부의 규제완화책 및 지원책이 잇따라 나온다면 올 하반기부터 시장은 서서히 움직일 것입니다. 


한편 주택시장이 장기간 침체되면서 비관론과 공포에 빠져 침체기(하락기)가 마치 영원할 것처럼 생각하는 분이 많습니다.


분명한 역사적 사실은 침체기(침체기 기간이 짧고 길다는 차이만 있을 뿐)는 주기적으로 반복됐고, 주택시장은 침체기를 지나 다시 회복기 상승기를 맞이했다는 것입니다. 부동산 가치투자자라면 비관론이 지배하는 지금과 같은 시장에서 위기 이후 또 다른 기회와 도약이 기다리고 있다는 사실을 잊지 말아야 할 것입니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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