봄 이사철이 한창인 요즘, 전세시장도 활력을 잃어 주택시장은 ‘식물시장’이 돼버린 게 아닌가 걱정될 정도입니다. 시장은 모름지기 사고팔고 거래가 돼야 하는데 말입니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 ‘머니볼’ ‘타격의 과학’이라는 야구 이론을 통해 부동산 가치투자를 다시 한번 마음에 새겨볼까 합니다. 가치투자의 즐거움도 되찾구요. 어려울수록 기본으로 돌아가야 합니다.

타격의 과학과 부동산 가치투자

미국 프로야구의 마지막 4할 타자, 테드 윌리엄스가 1970년에 쓴 책이 ‘타격의 과학(The Science of Hitting)’ 입니다. 핵심은 윌리엄스가 4할 타율을 기록한 자신만의 비결입니다.

윌리엄스는 책에서 스트라이크 존을 야구공만한 크기의 칸 77개로 나눠 각 칸을 자신이 쳐낼 수 있는 확률에 따라 표시했다고 합니다. 그는 아무 공이나 휘두르지 않고 자신이 쳐낼 수 있는 존으로 들어오는 공만 집중적으로 공략했고 꿈의 타율이라는 4할대(1941년 0.406)를 기록했습니다.

워런 버핏은 윌리엄스처럼 자신이 쳐낼 수 있는 공을 골라내는 선구안을 가져야 한다고 강조했습니다. 그래서 좋은 투자기회가 올 때까지 잘 참고 기다려야 한다고 말했지요.

그렇다고 윌리엄스와 똑같이 타격을 한다고 어느 선수나 4할을 칠 수 있을까요? 그렇지 않을 것입니다. 그가 4할을 친 것은 치열하게 노력해 자기만의 스타일을 찾았기 때문입니다.

관건은 좋은 투자기회가 왔다는 것을 알 수 있는 선구안(안목)입니다. 선구안이 있어야 분산투자가 아닌 집중투자를 할 수 있습니다. 버핏은 분산투자를 하면 할수록 펀드매니저는 “자신이 무엇을 하고 있는지 알 수 없게 된다”고 주장했습니다. 주가가 오를 것으로 확신하는 소수의 종목을 선택과 집중함으로써 최대의 수익을 얻을 수 있다는 것이 그의 지론입니다.

따라서 부자노트 독자님만의 투자 스타일을 찾아 분산투자가 아닌 선택과 집중으로 부동산 가치투자를 해야 할 것입니다.

머니볼과 부동산 가치투자

먼저 책으로, 이어 브래드 피트가 주연한 영화로도 만들어진 게 ‘머니볼(Moneyball)’ 입니다. 머니볼 신화를 만든 사람이 미국 프로야구 오클랜드 어슬레틱스의 빌리 빈 단장입니다.

머니볼은 이름값보다는 저평가된 유망주를 영입하는 것을 기본으로 합니다. 핵심은 타율보다는 OPS(출루율+장타력)를, 평균 자책보다는 WHIP(이닝당 출루 허용률)를 중시합니다. 아웃카운트를 늘릴 가능성이 높은 희생번트와 도루를 지양합니다.

빌 단장은 머니볼 이론을 실전에 적용해 만년 꼴찌였던 오클랜드를 2002년 미국 프로야구 사상 첫 20연승을 할수 있도록 만들었습니다.

머니볼은 경험과 직관을 바탕으로 우수한 선수를 발굴하는 기존 관행을 버리고 외모, 성격, 사생활에 상관없이 숫자와 통계를 바탕으로 출루율이 높은 선수를 선발하는 것입니다.

여기서 핵심은 빈 단장이 머니볼 이론을 충실히 따라해 20연승을 기록하고 포스트시즌에도 진출했다는 것이 아닙니다. 영화에서 보면 알 수 있듯이 중요한건 빈 단장, 자신이 믿고 있다고 생각하는 머니볼 이론을 100% 믿고 끝까지 실행했다는 것입니다. 그리고 선수들을 최대한 신뢰하고 경기에 집중하게 함으로써 꿈을 이뤄 ‘야구의 즐거움’을 만끽했다는 것입니다.

부동산 가치투자는 장기 투자입니다. 그래서 성과를 거두려면 시간이 걸립니다. 혹시 장세에 휘둘려 믿고 있다고 생각하는 부동산 가치투자를 100% 믿지 못하고 실행하는데 주저하지 않았는지 한번 반성해볼 일입니다. 가치투자를 100% 믿고 실행한다면 싱싱한 계란을 한 바구니에 담아야 합니다. 계란을 여러 바구니에 나눠 담아선 안됩니다.

테드 윌리엄스도, 빌리 빈도 물론 워런 버핏도 완벽한 사람일수는 없습니다. 또한 그들의 야구 또는 투자 철학도 실전에 적용될 때에 완벽할 수는 없습니다. 특히 빌리 빈의 오클랜드 어슬레틱스는 최근 몇 년간 하위권에 머물면서 출루율을 중시한 머니볼 초심을 잃었다고 지탄을 받고 있습니다.

완벽하지 않다고 해서 아무것도 하지 않고 있으면 안됩니다. 일단 시도하는 것이 중요합니다. 시도를 통해, 시행착오를 통해 자기만의 부동산 가치투자 스타일을 만들어가야 합니다. 자신만의 투자 스타일을 만들어가면서 가치투자의 즐거움을 만끽할 수 있다면 당신은 행복한 투자자가 될 것입니다.