부동산시장으로 자금이동은 언제?

2012-01-26 | 작성자 오윤섭 | 조회수 23,909 | 추천수 302


부자노트 독자님들, 설 연휴 잘들 보내셨나요? 저는 몸이 완치된 후 처음으로 맞는 설 명절에 3 4일간 오랜만에 친지들을 만나 얘기하는 재미에 흠뻑 빠졌습니다. 폭풍흡입도 피할 수 없구요.~~~

 

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 먼 얘기 같지만 부동산시장으로 자금이동이 과연 언제 이뤄질까?를 예측해보려고 합니다.

 

최근 주식시장이 다시 살아나면서 안전자산에서 위험자산으로 자산이동 움직임이 감지되고 있습니다. 이에 따라 주식시장은 코스피지수 2,000 재돌파가 관심의 초점이 되고 있습니다.

 

먼저 주가와 부동산의 상관관계를 정리해보겠습니다.

 

통상 주식시장이 상승세로 돌아서면 6개월 뒤 부동산시장도 가격이 오른다고 합니다. 또 시차 기간이 요즘엔 3개월 안팎으로 단축됐다고 하지요. 이는 주식시장이 대세상승세로 돌아서면 3개월이나 6개월 뒤 부동산에 투자해본 경험이 있는 사람들이 다시 위험자산인 부동산에 투자에 나서기 때문입니다. 주식으로 돈 번 사람이 부동산에 투자하기 때문이 아닙니다.

 

하지만 부동산시장이 반드시 주식시장에 후행하는 것이 아닙니다. 동행 또는 경쟁관계에 있기도 합니다. 특히 최근에는 말입니다. 2008년 글로벌 금융위기이후 2010년에 코스피 지수는 한때 2,000을 돌파하면서 최저점기준으로 2배 이상 올랐고 2011년에도 1,600선까지 내려가기도 했으나 4월에는 2,200선을 넘어설 정도로 회복세를 보였습니다. 이같은 회복세는 2012년에도 계속되고 있습니다.

 

반면 부동산시장 특히 주택시장은 부산 등 일부 지방을 제외하고 2009년부터 3년 연속 하락세를 나타내고 있습니다. 이는 부동산시장이 주식시장을 후행하지도, 동조하지도 않을 수도 있음을 보여주고 있습니다. 이 때문에 오히려 경쟁관계라는 말도 나오고 있습니다.

 

하지만 저는 주가와 부동산 상관관계를 다음과 같이 정리하겠습니다. ‘부동산은 주가에 후행하지만, 후행하려면 경기 회복이 전제돼야 한다. 경기 회복이 전제되지 않으면 부동산은 주가와 상관없이 독립적으로 움직이기도 한다.

 

안전자산에서 주식 부동산 등 위험자산으로 자금이동을 시간순으로 설명해보겠습니다.

 

금융위기나 경기 침체가 시작되면 주식 부동산 등 위험자산을 처분해 주식형 펀드, 예금, 채권 등 안전자산을 매입하기 마련입니다. 그렇지만 경기가 호전되거나 유럽 재정위기가 진정되고 미국 경기가 호전될 것으로 기대되면 주가가 오르면서 자금은 위험자산으로 이동하기 시작합니다.

 

위험자산으로 자금이동은 위와 같은 경기 등 호재 말고 순전히 수요와 공급 즉 수급에 따라 이동하기도 하지요. 안전자산으로 돈이 몰리면서 수익률이나 예금 이자가 낮아지고 채권 가격이 하락하면 주식 등 위험자산으로 자금이 이동하는 것입니다.

 

다시 말씀드리자면 6개월 이상 주식시장이 지속적으로 상승세를 보인다면 과거 부동산에 투자했던 투자자들이 부동산 투자 비중을 늘려나갈 것입니다. 부동산중에서도 아마 오피스, 오피스텔> 주택> 상가> 토지 순으로 투자가 본격화될 것입니다. 주택시장의 경우 자금이동이 빨라지고 많으려면 국내 경기가 안정되고 가계 실질소득이 늘어나야 합니다. 여기에 금리 인하까지 가세한다면 2억원 이상 수도권 전세입자(구매력있는, 내집마련 유효수요자)  본격적으로 내집마련에 나설 것입니다.

 

한편 현 부동산시장을 주식시장과 상관없이 독립적으로 볼 경우 특히 주택시장은 현재 침체기가 계속되고 있는 상황입니다. 침체기 끝이 보일 듯 말듯하면서 말입니다.

 

여전히 내집마련을 꿈꾸는 사람이나 투자자들은 주택(아파트)에 대한 관심이 거의 없지요. 선제적으로 투자를 하는 부자나 유주택자들, 그리고 공격적인 내집마련 수요자도 좀처럼 움직이지 않고 있는 상황입니다. 침체기를 지나 회복기에 가장 빨리 투자에 나서는 부동산 부자들은 통상적으로 정기예금 등 안전자산에서 현금성 자산인 머니마켓펀드(MMF)나 종합자산관리계좌(CMA) 등으로 갈아타면서 부동산 투자를 준비하게 됩니다.

 

이와 관련 금융투자협회에 따르면 올 들어 1 16일 기준 MMF 설정액은 659441억원으로 지난해 말 보다 18.03% 급증했습니다. CMA 잔고도 407331억원으로 5.57% 증가했습니다. 따라서 주식 부동산 등 위험자산으로 이동을 위한 여건은 마련되고   있습니다

 

2012 2월 이후 주택시장 이사철 성수기가 다가오고 있는 시점에 현금성 자산 중에서 부동산시장으로 자금이 얼마나 유입될지 주목됩니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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