초등학교 졸업자에게 배우는 부동산 가치투자

2011-01-27 | 작성자 오윤섭 | 조회수 24,993 | 추천수 328

아시안컵 한일전 축구들 보셨지요. 개인적으로 전후반 연장전 등 전체 경기 내용은 5 대 5로 봤습니다. 심판 오심을 떠나 누가 이기든 지든 상관없는 박빙의 경기였다고 생각합니다.

 

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 ‘일본주식시장의 신’ ‘실전 가치투자의 고수’라는 일본 고레카와 긴조를 통해 부동산 가치투자의 의미를 다시 한번 되새겨볼까 합니다.

 

고레카와 긴조(1897~1992)는 초등학교 밖에 나오지 않았지만 1923년에 관동대지진 직후 함석판 장사로 큰돈을 벌었습니다. 1933년에는 오사카시 도지마(堂島)에서 쇼와경제연구소(昭和經濟硏究所)를 설립했고 3년간 도서관을 다니며 주식 투자이론을 독학으로 공부했다고 합니다.

 

1983년에는 주식 투자 수익으로 일본 소득세 납부 1위를 차지하기도 했으며 주식으로 번 돈은 자식에게 물려주지 않고 고레카와 장학재단을 통해 사회에 기부했습니다.

 

거북이 3원칙

 

토끼는 자신을 너무 과신하여 승부를 서두른 끝에 중도에 몰락하고 만다. 한편 거북이는 늦더라도 분명하게 목적지에 도착한다. 결국 토끼처럼 호세를 부리고 눈이 벌개져서 바로 앞의 것만 생각하면 골은 도중에 형태도 없이 사라져버린다. 거북이가 된 심정으로 천천히 시간을 들여 사는 것이다.

 

1. 종목은 수면아래에 있는 우량한 것을 골라 느긋하게 기다린다.

2. 경제, 시세의 동향으로부터 항상 눈을 떼지 말고 스스로 공부한다.

3. 과대한 생각은 하지 말고, 수중의 자금 안에서 행동한다.

이를 부동산 가치투자자를 위해 풀이하면 다음과 같을 것입니다.

1. 내재가치가 풍부한 부동산을 골라 매입하고 3년 이상 장기 보유한다.

2. 자신만의 투자원칙을 세울 수 있도록 연구 조사 분석한다.

3. 가치투자는 최대한 여유자금으로 한다.

 

투자 5원칙

 

고레카와는 주식투자를 하고 있는 일반 대중에게 두가지 경고를 해둔다. 첫 번째 경고는, 자신이 갖고 있는 자금의 범위 내에서 투자를 하라는 것이다. 두 번째 경고는 신문과 잡지에서 큰 제목으로 뽑은 재료를 맹신하지 말라는 것이다.

 

1. 종목은 남이 추천한 것이 아니라 자신이 공부하고 판단해 고른다.

2. 2년 후의 경제 변화를 스스로 예측하고 경제와 시세의 대국관을 갖는다.

3. 주가에 타당한 수준이 있으므로 탐욕을 내지 않는다.

4. 주가는 최종적으로 기업의 실적으로 결정되므로 강제적 시세는 멀리한다.

5. 예기치 못한 사태 등 리스크에 대비한다.

 

역시 이를 부동산 가치투자에 대입해봅니다.

 

1. 부동산 투자대상은 본인이 연구 조사 분석을 통해 직접 골라야 한다.

2. 장세에 휘둘리지 말고 3년 이후 시장을 내다보는 자기만의 눈을 키운다.

3. 부동산 가격이 적정가 이상으로 오를 것을 기대하는 욕심을 내지 않는다.

4. 부동산 가격은 결국 내재가치에 달려있으므로 일시적으로 가수요가 붙는 부동산은 피한다. 예를 들어 떴다방을 통한 인위적인 시세가 대표적이다.

5. 워런 버핏의 투자원칙처럼 절대 돈을 잃지 않아야 한다. Rule No.1: Never lose money. Rule No.2: Never forget rule No.1. 첫 번째 투자 원칙은 절대 돈을 잃지 않는 것이다. 그리고 두 번째 투자원칙은 절대 첫 번째 투자원칙을 잊지 않는 것이다.

 

삼매전 (三昧傳): 거래 핵심 원칙

 

거래 이익이 났을 때, 우선 큰 흐름을 보고, 승리에 도취하지 말고, 다만 무난히 머무를 것을 궁리 할 것.

 

반드시 탐욕을 내지 말고, 무난하게 다루고, 거래가 끝난 후에는 쉬는 것이 제일이다. '삼매전(三昧傳)'에 있는 거래의 핵심원칙이다.

 

욕심에 끌려 승리감으로 자만한 사이에 시세가 하락하고, 이익이 적어질 뿐만 아니라, 시세 파동의 성격을 모르게 되므로 팔아야 할 것을 사게 되거나, 처분해야 할 시점에서 새로운 개입을 해서 자승자박에 빠진다.

 

파동의 성격이 판단 불가능한 시세에 신규 출동하는 것은 도박행위이며, 그것은 건전한 투자가가 할 행동이 아니다.

 

그러므로 시세파동의 성격이 판단 불가능한 국면을 맞으면, 신규 출동하거나, 고민하기보다 단호하게 퇴진하여 휴전한다. 이것이 단 하나의 방어책이다. 시세의 도는 ‘매도’, ‘매수’, ‘휴식’의 삼근도(三筋道)인 것이다.

 

부동산 가치투자자가 갖춰야 할 덕목이 생각납니다. 인내와 자제력, 절제입니다. 또 다른 표현으로는 일희일비(一喜一悲) 하지 말라는 것입니다. 추격매수나 추격매도를 하지 말아야 합니다. 조바심으로 인해 최적의 매도타이밍보다는 너무 빨리 매도하고, 장세에 휘둘려 최적의 매수타이밍보다는 늦게 매입하는 경우를 우리 주변에선 너무 자주 봅니다.

 

쉬는 것도 투자라는 말이 있습니다. 가격에 거품이 지나치게 끼어있을 때는 거품이 빠질 때까지 기다려야 합니다. 그래서 가치투자는 시간 싸움인 것입니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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