버블 붕괴 대신 펀드멘털에 집중하라

2007-04-26 | 작성자 오윤섭 | 조회수 25,841 | 추천수 350
서울 강남권 아파트값 약세가 계속되면서 집값 전망에 대한 각종 주장들이 난무하고 있습니다. 주택시장을 부정적으로 또는 낙관적으로 예측하는 것은 개인의 자유일 것입니다. 하지만 이런 예측들이 대부분 틀려왔습니다.

앞으로 부동산 버블 붕괴가 올지(오더라도 언제 올지), 안 올지는 아무도 모릅니다. 문제는 현재를 살아가는 내집마련 수요자를 포함한 투자자들이 이에 대해 노심초사하며 걱정하고 있다는 사실입니다.

닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트 독자를 위해 노심초사를 조금이라도 덜어드리고자 부동산 버블 붕괴설에 어떻게 대처해야 하는지, 비법(?)을 소개하겠습니다.

호가 하락은 집값 하락이 아니다

현재 약세를 보이고 있는 강남권 아파트는 대부분 재건축 사업 초기 단계에 있는 단지입니다. 구체적으로 추진위원회를 준비하거나, 추진위를 구성하고 안전진단을 추진하는 단계에 있는 단지가 대부분입니다. 2005년, 2006년 재건축 기대심리로 이상 급등한 단지 입니다.

약세 원인으로는 직접적으로 분양가 상한제가, 간접적으로 종합부동산세 중과 및 대출규제 강화 등이 영향을 미치고 있습니다.

언론에서 연일 아파트값이 하락한다고 하도 떠들어대서 그 속을 들여다봤습니다. 들여다봤더니 실거래가(시세)가 하락하는 것이 아니라 매도호가가 하락하고 있습니다. 그것도 급매물 호가가 말입니다.

예를 들어 매도자 우위 시기에 거래 가능한 아파트값이 10억원인데 이를 호가로 11억원 또는 12억원에서 내놓은 사람들이 최근 매수자 우위로 반전되면서 10억원 또는 11억원에 호가를 1억원씩 낮춰 내놓고 있다는 것입니다. 이것이 드물게 거래되고 있는 상황입니다.

양도소득세 부담 때문에 매물도 많지 않고 주택시장 비수기(4~6월, 10~12월)이므로 사는 사람도 역시 없습니다. 또 매물이 없는 것은 4월이 주택시장 비수기이므로 당연합니다.

제가 강조하는 집값 대세하락 원칙을 다시 한번 리바이벌 합니다. 대세 하락이 오려면 성수기(1~3월, 7~9월)때 매물이 비정상적으로 많이 쌓여야 합니다. 이와 함께 지속적으로(구체적으로 성수기 때 2차례 이상) 실거래가가 점차 낮아져야 합니다.

호가 하락은 집값 하락이 아닙니다. 거래를 통해 실거래가가 지속적으로 낮아져야 집값이 하락한 것입니다.

펀더멘털에 집중하라

다음은 필립 피셔가 1958년에 쓴 ‘Common Stocks and Uncommon Profits'(위대한 기업에 투자하라, 굿모닝북스) 개정판에 그의 둘째 아들 케네스 피셔 피셔 인베스트먼트 회장이 2003년에 추가한 ‘내가 이 책에서 배운 것’ 글의 일부입니다.

“아버지는 과연 사담 후세인이나 오사마 빈 라덴, 혹은 테러리스트 집단을 두려워할까? 아니다. 그렇다면 전쟁을 두려워할까? 이 책을 읽어보면 그렇지 않다는 그 분의 대답을 들을 수 있을 것이다. <중략>

그렇다면 아버지는 요즘 신문과 방송에 자주 등장하는 온갖 부정적인 뉴스들, 즉 기업의 진실성 문제라든가, 더블딥(double-dip) 경기 후퇴의 가능성, 높은 주가 수익 비율(PER), 브라질의 디폴트 위험 등에 대해서는 걱정할까? 아니다. 별로 걱정하지 않을 것이다.

그 분은 이런 데 신경을 쓸 시간이 있으면 현재 주식을 보유하고 있는 기업의 펀더멘털을 다시 집중해서 분석하고, 계속 보유할 것인지를 살펴볼 것이다. 보유하고 있는 종목 가운데 수익률이 가장 떨어지는 종목을 지켜보다가 혹시 이 주식을 대체할 만한 다른 좋은 주식이 없는지 찾아볼지도 모른다.

아버지는 늘 시장의 변동성이 커지고 하락세로 돌아선 시기를 몇 종목 되지도 않는 보유 주식들을 더 나은 종목으로 업그레이드할 최적의 기회로 활용했다. 많은 사람들이 주식시장 전체의 흐름에 대해 초조해 할수록 아버지는 현재 보유하고 있거나 아직 보유하지 않고 있는 종목들에게 대해 더 많이 고민했다.

아버지는 언제가 주식시장의 타이밍과 업종 분석 등에 대해 어떻게 생각하는지를 묻는 질문을 받은 적이 있다. “그 문제에 대해서는 내가 지금까지 해온 것보다 훨씬 더 나은 해결책을 내 아들이 제시한 것으로 알고 있습니다. 하지만 나는 아들의 말을 믿지는 않습니다.”

아버지는 스스로 내려야 할 결정을 앞에 놓고 절대 누구의 말도 믿지 않았다. 그 분은 오로지 자신이 관심을 쏟고 있는 15가지 포인트를 모두 충족시키는 기업의 주식만 신뢰했다.”

침체기는 업그레이드 기회다

필립 피셔의 말에 전적으로 동감합니다. 부동산 자산이 많다면 최대 3개 이하로 줄이고, 침체기에는 수익률이 떨어지는 부동산을 팔고 더 나은 부동산으로 갈아타는 기회로 활용해야 합니다. 그리고 투자를 할 때나 매도를 할 때 맞지도 않는 시장 예측에 휘둘리지 말고 펀더멘털(내재가치)에 집중하고 분석하세요.



오직 당신 자신이 돼라
피셔 인베스트먼트의 케네스 피셔 회장은 말했다. “필립 피셔가 되려고 노력하지 마라. 그렇다고 워렌 버핏이나 피터 린치, 그 밖의 다른 사람이 되려고 하지 마라. 오직 당신 자신이 돼라.” 투자의 성공은 자신의 원칙을 얼마나 잘 고수하느냐에 달려있다. 시장 동향에 따라 갈팔질팡 하는 투자자들은 자신에게 맞는 원칙을 세워 실행해야 한다. 불확실하고 불안정한 시장일수록 더욱 그렇다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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나도 한마디  전체 2

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doria 2007-04-27
펜더맨탈을 모르니 그렇죠. 부동산의 내재가치를 어떻게 알수가 있답니까
백두촌살 2007-04-26
좋은 글입니다. 저역시 동감합니다.
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