금리인상을 대하는 가치투자자의 자세

2010-07-15 | 작성자 오윤섭 | 조회수 45,731 | 추천수 402

지난 7월 9일 기준금리가 1년 5개월만에 0.25%포인트 인상됐습니다. 전문가들은 예상대로 주택시장 침체가 더욱 가속화되고 급매물이 쏟아질 것으로 수선을 떨고 있습니다.

 

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 금리인상을 대하는 가치투자의 바람직한 자세를 매도자와 매수자로 나눠 제시해보겠습니다.

 

금리인상후 집값은?

 

먼저 금리인상에 따라 집값은 향후 어떻게 될지 간단히 언급하겠습니다.

 

대출이자가 늘어나고 매수세는 위축돼 거래가 더욱 중단될 것입니다. 하지만 금리인상이 집값 하락으로 이어질 가능성은 크지만, 그 시기와 하락폭은 알 수 없습니다.

 

집 값이 하락하려면 시세보다 낮은 가격으로 거래되는 실적이 차곡차곡 쌓여야 하는데 규제완화책은 나오지 않고 추가 금리인상이 예고된 지금과 같은 상황에서 설령 급매물로 내놓는다고 하더라도 매수가 붙지 않아 거래 중단만 더욱 악화될 가능성이 높습니다.

 

금 리 인상후 매도자와 매수자의 새로운 힘겨루기가 시작될 것입니다. 전체 주택담보대출 가운데 양도성예금증서(CD) 연동 대출 비중이 73%에 달하는 상황에서 기준금리 인상으로 CD금리 인상이 본격화됨에 따라 대출이자도 올라 이자부담이 늘어났기 때문에 급매물이 얼마나 싸게, 많이 나올지 주목해야 할 것입니다.

 

이 에 실수요자 대부분은 전세냐, 매입이냐 갈림길에서 큰 폭으로 가격을 낮춰 매물이 나오지 않는 한 선뜻 매수하지 않을 것입니다. 따라서 거래가 이뤄지지 않아 당장 집값이 크게 하락할 가능성은 높지 않습니다. 다시 강조하지만 집값이 하락하려면 거래가 지금보다 크게 늘어나야 합니다.

 

금리인상을 대하는 매도자의 자세

 

주변에서 보면 큰 평형을 대출받고 산 사람들이 적잖은 고민을 안고 있습니다. 시세보다 싸게 내놓아도 팔리지 않고, 여기에도 금리까지 올라 대출이자는 늘어나 고민이 늘어나게됐습니다.

 

이 럴 때 보통 매도자들은 참지 못해 자제력을 잃고 가격 더 낮춰 매물로 내놓게 됩니다. 하지만 지금과 같은 매수세가 극도로 위축된 침체시장에선 부동산 중개업소 여러 군데에 매물을 내놓고 가격을 낮춘다고 빨리 팔리지 않습니다. 차라리 추가 인하보다는 기존 매도가를 고수하되 매수자가 나타났을 때 매수자가 원하는 선까지 가격을 깎아줘 거래가 성사되록 하는 것이 바람직합니다.

 

그러면 금리인상을 대하는 가치투자를 지향하는 매도자의 자세는 어떤 것일까요? 이에 대한 답으로 ‘소나기는 피하는 게 상책이다’이라고 말하면 너무 상투적일까요?

 

소나기인지 아닌지 구별하기도 힘든 때가 있지만 우리는 소나기라고 판단되면 비를 피해 멈추길 기다립니다. 그러면 지금 주택시장 침체는 소나기일까요? 장맛비일까요?

 

장맛비도 하루 이틀 길어야 사흘 지나면 대부분 그치지만, 저는 금리인상 직후 2010년 7월 현 상황은 장맛비가 아닌 소나기가 내리고 있다고 봅니다.

 

너 무 급해 소나기를 피할 시간적 여유가 없다면 어쩔 수 없습니다. 소나기를 맞고 가야지요. 하지만 저는 시간이 없더라도 최대한 소나기를 피하라고 권하겠습니다. 7월이든 8월이든 규제완화책이 나오고 매수자가 가격이 떨어질 만큼 떨어졌다고 인식한다면 내집마련 실수요자 중심으로 매수세가 점차 살아날 것입니다. 만약 완화책에서 총부채상환비율(DTI) 규제가 완화된다면 매수세는 더 빨리 회복될 것입니다.

 

따라서 저는 우선 12월까지(명백한 잘못 투자하지 않았다면) 매도를 유예하라고 권하겠습니다.

 

금리인상을 대하는 매수자의 자세

 

금리인상은 매수자에게는 절호의 기회입니다. 금리가 오르면 경매물건이 늘어나고 내집마련 실수요자들은 대부분 매수보다는 전세를 계속 살기를 원해 매수세는 갈수록 위축돼 매수자 우위 시장에서 매수자 주도권이 더욱 강해지기 때문입니다.

 

아 파트를 분양받은 분양권 보유자의 경우 분양 시점에서 DTI를 적용받지 않고 집단대출을 받다 입주 및 등기시점에서는 DTI 적용을 받아 대출을 부담해야 하므로 일시적으로 입주예정 분양권 급매물이 쏟아질 가능성이 있습니다. 특히 경기권에서 내집마련을 한다면 그 어느 때보다도 입주물량이 많고 입주후 대출부담으로 인해 급매물이 쏟아질 가능성이 높습니다.

 

따라서 가치투자를 지향하는 매수자라면 내재가치보다 시세가 크게 낮은, 지금과 같은 침체기에 적극 매수에 나서야 합니다.

 

물론 매수 대상은 자금력이 풍부하다면 블루칩 아파트를, 자금력이 넉넉하지 않다면 옐로칩 아파트로 국한해야 합니다.

 

매수타이밍도 주기적으로 반복되지만, 시간이므로 항상 우리를 위해 기다려주지 않습니다. 단기 매수타이밍으로 최적의 시기는 2010년 7~8월이라고 판단합니다. 물론 판단은 부자노트 독자님들이 해야겠지만 말입니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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