아파트 공화국, 파국은 오지 않는다

2010-06-24 | 작성자 오윤섭 | 조회수 47,943 | 추천수 458

주택건설업체의 재정 건정성이 심각합니다. 이에 업계에선 주택시장이 살아나도록 DTI(총부채상환비율) 등 주택담보대출 규제를 완화해달라고 요구하고 있습니다. 이에 이명박정부는 대출규제는 당분간 완화하지 않겠다는 입장을 거듭 밝히고 있습니다.

 

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 건설사 구조조정과 맞물려 정부의 규제완화에 따른 주택시장을 짚어보고자 합니다. 특히 최근 우석훈 2.1연구소장의 칼럼 ‘아파트 공화국, 파국이 다가온다’에서 언급된 쟁점을 중심으로 말입니다.

 

쟁점1: DTI를 축소하면 집값은 급등한다?

 

지금 이명박 정부에서 6개월 이상 지속되고 있는 지방 아파트를 출발점으로 하는 미분양 사태 등 아파트 가격 하락 현상에 대해서 골몰하는데, 조언하자면 DTI를 폐지 혹은 축소하면 아파트 가격은 바로 급등하게 될 것이라는 점이다.”

 

DTI를 폐지하지도 않겠지만 DTI를 축소한다고 해도 아파트값이 급등하지 않을 것입니다. 지금 주택시장에서 가장 큰 문제는 집값하락이 아니라 거래중단입니다. 거래중단의 원인도 전문가에 따라 천차만별이겠지만 정부로 인해 잘못된 신호로 수요가 일시적으로 줄어들었기 때문입니다.

 

수요가 줄어든 가장 큰 요인은 집값이 추가 하락할 것이라는 실수요자의 기대감이 가장 크다고 생각합니다. 실수요자들의 이 같은 생각은 잇따른 보금자리주택 분양이 결정적으로 작용했습니다. 시세보다 20% 이상 싼 아파트를 분양받을 수 있다는 환상, 그리고 이를 계기로 기존 아파트값도 추가 하락할 것이라는 기대감으로 수요가 부진하기 때문입니다. 여기에 DTI 규제와 수도권 입주물량 폭탄 등도 한몫했구요.

 

특히 보금자리주택 분양으로 주택시장을 주도해야 할 민간부문이 크게 위축되면서 주택 공급과 수요가 동반 감소하고 있는 상황입니다.

 

실수요자들의 매수세를 살리기 위해선 우선 대출규제완화가 선행돼야 하며 보금자리주택 정책 전면 재고, 분양가 상한제 폐지, 다주택자 양도소득세 중과 폐지 등이 시급합니다. 그래야 실수요자들의 주택 구매 심리가 살아나 거래량이 늘어나 결국 집값 안정화가 가능할 것입니다.

 

실수요자의 주택 구매 의지가 어느 때보다 바닥인 상황에서 단순히 DTI를 축소했다고 집값은 폭등하지 않을 것입니다. 다만 실수요자들이 구매에 나섬으로써 거래량이 늘어날 것입니다. 거래량 증가가 단기간 집값 폭등으로 이어지지 않을 것입니다. 집값 오르려면 현 상황에선 주택 거래량이 최소한 6개월 이상 지속적으로 늘어나야 할 것입니다.

 

쟁점2: 인구감소로 집값은 하락한다?

 

“이제 인구는 더 이상 늘어나지 않는다. 서울의 출산율은 1.1, 다른 지역도 대부분 이보다 많이 높지 않다. 그리고 사람들의 가처분 소득은 증가하지 않고, 저축은 감소하고 있다. <중략> 여기에 내가 '88만원 세대'라고 부르는, 절대로 아파트를 살 수 없는 새로운 20대들이 등장하고 있다. '3무 세대'라는 그들의 표현처럼, 그들은 돈이 없고, 집이 없고, 결혼이 없다. '집', '아파트'가 아니라 '방'이라는 단어에 반응하는 새로운 세대가 등장한 것이고, 그 흐름은 "일단 지으면 된다"라는 흐름에 거대한 반전을 만들었다.”

 

최근 전문가들이 한결같이, 가장 많이 지적하는 내용입니다. 2020년을 기점으로 국내 인구가 감소하면서 인구 감소로 결국 주택 수요도 감소해 부동산 불패는 사라지게 된다는 것입니다.

 

이에 저는 거듭 밝히지만 인구 감소만으로 주택수요가 줄어 집값이 하락하지 않는다는 것입니다. 인구 감소가 집값에 영향을 주는 하나의 요인인 것은 분명하지만 말입니다. 그리고 집값 변수로는 인구수보다는 가구수가 상대적으로 더 큰 영향을 줍니다. 집은 개인이 아닌, 가구 즉 가족이 사는 것이니까요.

 

통계청 등에 따르면 가구수는 2009년 대비 2030년에 전국에서 17.5% 늘어나고 특히 서울 인천 경기 등 수도권에선 30% 가까이 증가할 것으로 예상하고 있습니다. 또 주택 핵심 수요층인 40, 50대 가구주 가구수도 2020년에 4백65만가구로 늘어날 것으로 내다보고 있습니다.

 

거급 밝히지만 인구나 가구수가 줄어든다고 집값이 하락하는 것은 아닙니다. 마찬가지로 인구가 늘어난다고 집값이 상승하는 것도 아닙니다. 인구나 가구수는 집값에 영향을 주는 변수 중에 하나일 뿐입니다. 이는 주택보급률이 100%가 넘었다고 집값이 하락하지 않는 것과 마찬가지입니다.

 

쟁점3: 규제완화는 결국 집값 거품 붕괴를 불러온다?

 

“나는 정부가 현재까지의 추세대로라면 2번 시나리오(급격한 아파트 가격 지지 정책을 펴는 경우)를 사용하게 될 것이고, 그렇게 결국 별 선거도 없는 내년 중반까지 폭발의 에너지를 축적한다면, 2011년 하반기, 대체적으로 내년 7월부터 12월 사이, 즉 이명박 대통령의 임기가 아직 1년여 남아있는 사이에 진짜 'IMF급'의 부동산발 경제 폭락을 맞이할 가능성이 높다고 생각한다. 원래 실물경제와 달리, 투기 대금으로 움직이는 투기 경제는 '롤러코스터 국면'을 만들게 되고, 폭발의 힘을 키우면 키울수록, 폭발의 파급력과 시기는 높아지는 편이다.”

 

우 소장은 칼럼에서 이명박정부가 주택시장을 살리기 위해 규제완화책을 펼 것이고 이는 결국 거품만 키워 2011년 하반기 중 지난 2007년 IMF사태에 버금가는 집값 대폭락이 올 것이라고 경고했습니다.

 

2007년 글로벌 금융위기 이후 미국과 달리 국내 집값이 많이 하락하지 않은 것은 사실입니다. 하지만 이는 규제를 완화했기 때문이 아닙니다. 또 저금리 기조 때문이 아닙니다.

 

만약 그렇다면 노무현 참여정부에서 그렇게 수많은 규제강화책을 폈음에도 집값이 상승한 이유는 무엇일까요? 각종 개발사업으로 인한 보상금 등 유동성 자금이 부동산으로 유입됐기 때문일까요?

 

모든 정부의 부동산 정책 기조(목표)는 최우선적으로 집값 안정입니다. 집값이 안정되려면 우선 주택 거래가 정상화돼야 합니다. 거래가 정상화되려면 먼저 집값이 오른다는 기대심리가 과열돼서는 안됩니다. 마찬가지로 지금처럼 집값이 하락한다는 막연한 기대심리가 장기화돼서는 안됩니다.

 

이명박정부의 집값 안정을 위한 규제완화책은 주택시장을 정상화(거래 및 민간부문 활성화)하는데 초점을 맞춰야 합니다. 물론 규제완화의 폭과 속도를 탄력적으로 조절해야 할 것입니다.

 

정부가 집값 하락을 막기 위한 공격적인 조치를 취할 가능성도 높지 않지만 설령 취한다고 해도 일시적으로 수요보다 공급이, 절대적으로 많은 현 주택시장에서 집값이 급등할 가능성은 거의 없습니다.

 

“낙관론은 실망으로 변하기도 하지만, 그러나 희망이 없는 삶은 우울하다.”는 찰스 핸디(아일랜드 출신 경영 사상가)의 말이 생각나는군요.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

프로필보기
나도 한마디  전체 1

닉네임

등록
nulchon 2010-06-28
이런 글을 써대는 오윤섭은 도대체 어떤 사람인가? 집값 끌어올려서 수많은 집없는 서민의 피땀을 얼마나 더 앗아가려는 의도인지? 집값을 계속 향상시켜서 어떻게 하겠다는 건가? 그렇게 투기자금으로 번 돈으로 자식 유학시키고 해외골프나 즐기자는 게 오선생의 생각인모양인데..
처음으로 1 끝으로

증권

코스피 2,023.25
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디스커버... +0.60% 휴온스 -1.28%
SK디앤디 -2.47% 툴젠 -2.21%
SK가스 +0.84% DMS -4.01%
더존비즈온 -1.50% 대원미디어 -1.64%
한국항공우... -2.27% 도이치모터... -3.28%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
삼성중공업 +3.56%
현대중공업 +2.33%
LG디스플레... +4.85%
삼성전자우 +0.26%
현대모비스 +2.14%
기관 순매수 코스닥
코스닥
와이지엔터... +5.99%
에스엠 +3.74%
메디톡스 +2.86%
파라다이스 +0.27%
원익IPS +0.63%

20분 지연 시세

포토

상단 바로가기