하락하는 강남 재건축시장을 보는 눈

2010-04-15 | 작성자 오윤섭 | 조회수 22,659 | 추천수 366
저뿐만 아니라 자산전문가들이 주목하는 주택시장이 바로 강남 재건축시장입니다. 올 들어, 특히 3월 이후 심상치 않은 모습을 보여주고 있습니다.


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 대치동 은마아파트가 안전진단이 통과된 3월 5일 이후 강남 재건축시장 동향을 선행지표 역할을 하는 단지를 중심으로 들여다보겠습니다. 이어 주택시장에 대한 주식 등 자산전문가 예측과 제 예측을 비교해보겠습니다.


강남 재건축시장 동향


닥터아파트 조사 결과 강남권(강남 강동 서초 송파) 재건축단지 매매가는 은마가 안전진단을 통과한 3월 5일 이후 4월 14일 현재까지 40일만에 1.51%나 하락했습니다.


위례신도시 등 강남권 보금자리주택 공급, 2009년 가격 급등(21.11% 상승)에 대한 부담감, 경기침체 우려, 금리인상 압력 등으로 투자심리가 크게 위축돼 하락세가 본격화되고 있습니다.


특히 잇따른 보금자리주택 공급으로 민영아파트 미분양물량이 늘어나고 주택건설경기가 위축되면서 장기적으로 주택시장에 악재가 될 것이라는 우려가 높습니다.


하락세를 보이면서도 그나마 거래가 되는 재건축단지는 개포지구 저층단지와 반포동 주공1단지 정도입니다. 투자자들이 그나마 노른자위 지역으로, 장기 보유하면 투자성이 높다고 보고 급매물을 선별적으로 매수하고 있습니다.


반면 대치동 은마는 중층 재건축으로 수익성이 높지 않다고 보는 투자자가 많아 하락세를 보이고 있음에도 매물 소진 속도가 매우 느린 상태입니다. 잠실 주공5단지도 제2롯데월드라는 장기호재에도 불구하고 하락세를 보이고 있습니다.


대치동 은마


은마는 지난 3월 5일 조건부로 안전진단통과를 받으면서 일부 매도자들이 매물을 거둬들이기도 했지만 매수세가 거의 없어 시세는 보합세를 보이다 4월 들어 하락세로 돌아섰습니다.


안전진단 신청서 제출시점에 호재가 이미 시세에 반영돼 3월에는 매수 문의전화만 다소 늘었을 뿐입니다. 매도자 역시 거래엔 소극적인 모습을 보였습니다.


4월 들어 매도호가가 낮아지면서 하락세를 보이기 시작했습니다. 일부 매도자들이 거래를 성사시키기 위해 가격을 낮춰 매물을 내놓기 시작한 것입니다. 하지만 매수문의가 없어 매도호가도 조정되고 있는 상태입니다.


시세는 3월 5일 이후 102㎡가 1천5백만원 하락한 9억5천만~10억5천만원, 112㎡가 1천5백만원 하락한 11억5천만~12억5천만원 입니다.


개포주공


개포주공은 3월 9일 강남구가 '개포택지개발지구 정비계획 가이드라인과 정비구역지정' 용역결과를 확정하고 주민 설명회를 개최했음에도 급매물만 거래가 이뤄지고 있습니다.


오히려 은마가 안전진단이 통과한 후에도 시장반응이 냉랭하자 매도자들이 급매물을 내놓고 있습니다. 이에 따라 간간히 거래되면서 시세는 낮아지고 있습니다.


시세는 3월 5일 이후 주공1단지 52㎡가 5천만원 하락한 11억8천만~12억5천만원, 주공3단지 36㎡가 3천만원 하락한 6억8천만~7억3천만원 입니다.


반포주공


반포주공은 3월 한 달간 급매물도 없고 매수세도 없는 상태에서 매도자들이 버티는 형국이었습니다. 그러나 매수자 관망세가 짙어지자 매도호가가 하락하는 등 급매물이 등장하고 있습니다. 


4월 들어 매수문의가 다소 늘어났으나 가격이 높아 문의만 할 뿐 쉽게 거래는 성사되지 못하고 있습니다. 급매물은 시세보다 1천만원 정도 낮은 수준입니다.


시세는 3월 5일 이후 주공1단지 72㎡가 8천5백만원 하락한 11억5천만~12억5천만원 입니다.


잠실주공


잠실동 주공5단지는 지난 2월 안전진단 신청후 5월말 결과가 발표될 예정이지만 거래는 전혀 이뤄지지 않고 있습니다.


이미 안전진단 호재가 시세에 반영된 데다 강남 재건축 단지들이 대부분 하락세를 보이자 매수자들이 추가하락을 기대하며 관망하고 있기 때문입니다.


3월 초엔 급매물을 중심으로 거래가 이뤄지기도 했으나 4월 들어선 시세보다 1억원 가까이 낮은 급급매물이 거래된 것을 제외하고는 거래가 올 스톱된 상태입니다. 현재 매물도 추가로 나오지 않고 매수세도 약해 매매시장은 조용합니다.


시세는 3월 5일 이후 116㎡가 1억1천5백만원 하락한 12억4천만~12억6천만원, 113㎡가 1억원 하락한 1억1천만~11억3천만원 입니다.


부동산 비중을 낮춰라 VS 급매물을 노려라


“강남 재건축단지 가격하락은 대세하락으로 이어질 것이다. 따라서 자산 중 부동산 비중을 낮춰야 한다.


자산 시장에 커다란 변동이 있을 때마다 신호가 있어왔다. 2008년 9월 리먼브라더스 파산 사태가 발생하기 1년 전 미국에서 서브프라임 모기지론(비우량 주택담보대출) 사태가 발생했다. 주식시장은 1~2개월 후 회복됐지만 결국 글로벌 금융위기를 초래했다. 발 빠르게 대처하지 못한 대부분의 투자자는 큰 손실을 입었다.


국내 주택시장은 베이비부머(1955~63년)가 키웠다. 1980년대 후반 이들이 성인이 돼 내집마련을 하면서, 2000년대 40대에 접어들어 중대형 수요가 늘어나면서 집값이 뛰었다. 하지만 앞으로 5~10년 이내 베이비부머가 은퇴하는데다 출산율이 떨어지고 있어 주택수요는 크게 즐어들 것이다. 수요가 줄면 집값이 떨어지는 게 당연하다.” 


“강남 재건축단지 하락세가 대폭락 전조인지, 아닌지는 시간이 지나봐야 알 수 있습니다. 하지만 주택시장은 대세하락보다는 양극화 심화로 갈 것입니다. 현실적 낙관주의자로서 예측하는 것입니다. 강남처럼 공급보다 수요가 많거나 호재가 있어 수요가 늘어나는 지역은 2010년 하반기 이후 다시 상승세를 보일 것입니다.


가치투자는 결국 시간싸움입니다. 다시 말해 시장에서 가격이 쌀 때 사서 장기보유하는 것입니다. 이보다 최대의 수익을 올리는 투자법은 이 세상에 없습니다.


다시 한번 비관론이 득세하고, 매도자들이 비관론을 이기지 못하고 조바심에 내놓는 급매물을 사야 합니다. 가치투자자도 기대수익률을 낮춰야 합니다. 저금리, 저성장에 집값만 폭등할 수 없습니다. 폭등한다면 정말 버블 붕괴사태가 올 것입니다. 장기적으로 주택수요가 정체되는 것은 분명한 사실이므로 선별 매수해야합니다.


요즘 주변에서 시세보다 4천만원, 8천만원 가격을 낮춰 아파트를 팔았다는 소식이 심심치 않게 들립니다. 이제 매수자들은 미래가치를 보고 적정가격에 매수를 시도해야 할 것입니다. 매수시기는, 적극적 투자자들은 오는 6월 2일 지방선거전으로, 절충형(소극적과 적극적 중간) 투자자들은 지방선거후 연말까지로 잡으면 될 것입니다.”

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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