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반포동에 부는 아파트바람 세기는?

2010-01-21 | 작성자 오윤섭 | 조회수 25,679 | 추천수 423
오랜만에 부자노트 본업(가치투자)에 들어갑니다.~~~ 2009년 1월 반포주공 1단지에서 시작된 반포동 일대 아파트값 강세가 거셉니다.


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 반포주공 1단지에서 시작된 반포동 ‘아파트바람’이 2010년에 얼마나 셀지, 예상해봅니다.


반포주공 1단지 시세, 어제와 오늘


오래되진 않았으나 시세를 보면 옛날 이야기처럼 느껴지네요. 2005년 반포주공 1단지 22평형(3주구)은 8.31대책이후 9월에 6억3천만원까지 하락했습니다. 8.31대책 발표 후 1억원이나 떨어진 것입니다.


이후 시세는 2008년에 상반기 내내 10억원대에서 보합세를 보이다 7월부터 하락하기 시작했습니다. 그해 12월 8억원까지 하락하며 단기저점을 기록했습니다. 하지만 2009년 1월부터 반등하기 시작해 4월에 전달보다 1억원이상 오르며 10억1천5백만원을 기록하며 다시 10억원을 돌파했습니다. 그 이후 상승세가 계속되다 지난해 12월 22일 3주구 개발계획안 심의가 통과되자 재건축 기대감으로 매도호가가 5천만~1억원 이상 올랐습니다.


1월 현재 시세는 11억7천만~12억5천만원을 형성하고 있으나 재건축 기대감에 매물이 대부분 회수된 상태고 매도호가가 높아 거래는 중단된 상태입니다. 매물은 12억7천만원 이상에서 찾아볼 수 있고 매도자는 대부분 13억원을 부르고 있습니다.


반포동에서는 무슨 일이?


2009년 들어 재건축 규제로 인해 6년 이상 억제된 수요가 폭발하고 있다고 봅니다.


그런데 이 대목에서 저는 왜 조선시대 실학자 박제가의 우물론이 생각나는지 모르겠습니다. 그는 자신의 저서 ‘북학의’에서 ‘무릇 재물은 우물과도 같아서 우물 물은 퍼서 쓸수록 자꾸만 가득 채워지는 것이고, 이용하지 않으면 말라 버리고 마는 것’이라고 했습니다.


우물 물을 계속해서 사용해야 썩거나 마르지 않는다는 것입니다. 즉 소비는 생산으로 이어진다는 것입니다. 당시 ‘왜곡된 검소’를 비판했다고 하지요.


본론으로 들어가 시장을 왜곡시킨 재건축 규제가 점차 정상화되면서 잠재되고 억제된 수요가 샘솟는 것이라고 봅니다. 일부에서는 이를 묻지마 투자라고 하는데 올바르지 않은 표현이라고 생각합니다.


반포동에서 불고 있는 아파트바람은 반포주공 3단지와 2단지를 각각 재건축한 자이(3천4백10가구)와 래미안(2천4백44가구)이 2008년 12월과 2009년 7월 입주하면서 시작됐습니다.


거의 40년만에 대규모 새 아파트 단지가 입주하면서 연쇄 이사로 인한 수요가 폭발적으로 늘어나고 있습니다. 또 9호선 신반포역 등이 개통돼 전세가도 급등하고 있습니다. 강남 중심지에다 지하철 3ㆍ7ㆍ9호선을 낀 트리플 역세권, 뛰어난 학군 및 편의시설, 한강 둔치 등 녹지공간이 풍부합니다.


여기에 최근 재건축 걸림돌이 속속 제거돼 호재로 작용하고 있습니다. 먼저 기존 가구수에서 1.42배 이상 가구수를 늘려 재건축 하지 못한다는 인구영향평가 규제에서 반포주공1단지, 신반포1, 15차 등 반포지구가 제외됐습니다.


이에 따라 가구수를 자유롭게 늘릴 수 있게 됐고 용적률도 법정 상한 용적률인 300%까지 가능해짐에 따라 소형평형의무비율을 지키면서도 조합원에게 중대형 평형을 공급할 수 있게 됐습니다.


한편 서초구는 반포 잠원지구와 강남고속버스터미널 인근을 종합적으로 정비하는 마스터플랜을 만들어 한강변 대표적 수변도시로 만들 계획입니다. 이를 위해 반포 잠원지구 개발 기본구상안 작성을 위한 용역을 오는 6월까지 완료할 계획입니다.


반포동에 40년만에 부는 아파트바람 세기는?


반포동 일대는 1960년대까지 절반이상이 한강 물에 잠겨 있던 상습 침수지역 이었습니다. 반포동(盤浦洞)의 반포(盤浦)라는 명칭도 ‘개울물이 굽이쳐 흐른다’는 한글 ‘서릿개’의 한자어인 반포(蟠浦)에서 비롯됐습니다.


정부는 1970년대 초 한강 공유수면을 매립해 미국 차관을 들여와 반포주공 등 아파트를 지은 것입니다. 당시 보름만에 5백여가구가 분양되며 강남 아파트바람을 주도했습니다.


6개 단지 5천4백82가구의 반포지구와 47개 단지 1만7천1백3가구의 잠원지구가 2020년 전후로 모두 재건축될 경우 총 3만1천6백여가구에 달해 종전보다 가구수가 25% 이상 증가하게 됩니다.


최근 반포주공 1단지 재건축이 본격화될 것이라는 기대감이 고조되면서 반포동은 40년만에 다시 아파트바람을 주도할 것을 예고하고 있습니다.


지난해 12월부터 반포동, 잠원동 일대 급매물이 대부분 소진됐으며, 실수요를 겸한 투자자 문의가 꾸준히 이어지고 있습니다.


그러나 2009년 단기간에 너무 많이 올랐다는 인식이 강하고, 보금자리주택 공급, 경기불안 등으로 인해 과거 2006년 시세 급등기와 같은 매수세는 살아나지 않고 있습니다.


반포동에서 부는 아파트 바람을 보퍼트풍력계급(19세기 초 영국 해군제독 프랜시스 보퍼트가 고안한 바람세기 측정단위. 0에서 12까지 13단계로 나눴다)으로 표현해봅니다.


2009년 1월에 남실바람(계급2)이, 2월에는 산들바람(계급3) 불기 시작했습니다. 이어 4월에는 흔들바람(계급5)이, 12월에는 된바람(계급6)이 불고 있습니다.


특히 이번 아파트바람은 2020년까지 반포지구, 잠원지구를 뛰어넘어 압구정동 등 강남권 일대까지 지속적으로 확산될 가능성이 높습니다.


2010년 반포동에는 어느 정도 센 바람이 불까요? 부자노트 독자님들도 한번 예상보시기 바랍니다. 노대바람(계급10)이 불지, 왕바람(계급11)이 불지는 2011년이 돼야 알 수 있겠죠?

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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