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2기 신도시로 내집마련을 하고싶다면

2009-12-24 | 작성자 오윤섭 | 조회수 27,628 | 추천수 395
최근 수도권 2기 신도시 굴욕이 화제 아닌 화제가 되고 있습니다. 김포 한강신도시가 1순위에서 잇따라 미달되고 파주신도시의 경우 미분양 물량이 쌓이는데다 입주 아파트 일부가 마이너스 프리미엄을 기록하고 있습니다.


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 2기 신도시 아파트로 내집마련을 하려는 독자님을 위한 내집마련 전략을 소개합니다.


분당신도시를 되돌아보다


수도권 1기 신도시중 입주후 최고의 프리미엄을 기록한 분당신도시를 되돌아봅니다. 


‘천당 아래 분당’이라는 분당신도시는 지난 1991년 평당 2백만원 안팎에 분양됐습니다. 분양 당시 분당 아파트 분양가는 중동 평촌 일산신도시 보다 고작 평당 1~5만원 비싸게 책정됐습니다. 그만큼 땅값이 쌌던 것이지요.


입주전 91년말 시범단지의 경우 분양권 전매가 불법임에도 30~40평형대 프리미엄이 5천만원에서 최고 1억5천만원까지 붙기도 했습니다. 하지만 1기 신도시 입주가 본격적으로 시작된 92년 들어 프리미엄이 매물이 늘어나면서 일시적으로 하락하기도 했습니다.


하지만 뛰어난 교통여건과 학군 등으로 수도권 5대 신도시중 가장 비싼 시세를 보이며 90년대, 2000년대 다른 신도시와 격차를 벌여왔습니다. 강남까지 전철 등 대중교통으로 30분이면 갈수 있는데다 강남 수요자 또는 강남 잠재적 수요자가 대거 이주해 와 수요층이 두터웠습니다.


2기 신도시 악재들


첫째 판교 등 일부를 제외하곤 분양가가 가격경쟁력이 없다는 것입니다. 당초 2기 신도시는 분양가 상한제가 적용돼 가격경쟁력이 높다는 게 최대 장점으로 부각됐습니다.


하지만 1기 신도시에 비해 땅값이 워낙 비싼데다 마이너스옵션으로 인한 가격인하, 편의시설 등 부대서비스 축소, 값싼 자재사용 및 공기단축 등으로 인해 입주시점에 추가 인테리어 비용이 크게 늘어나 가격 경쟁력이 떨어지고 있습니다.


둘째 도심권 또는 강남권에서 너무 멀다는 것입니다. 이는 내집마련 실수요자에게 가격경쟁력과 함께 치명적인 악재입니다. 판교 및 송파 위례신도시를 제외하고 1기 신도시에 비해 평균 10km 더 외곽에 들어섭니다. 더욱이 입주시점에 도로개설이 지지부진하고 전철망 등 기반시설이 1기보다 부족한 상황입니다.


셋째로는 입주물량입니다. 집값을 잡기 위해 참여정부 시절 집중적으로 개발된 2기 신도시는 2010년 이후 입주폭탄이라는 말이 어색하지 않을 정도입니다.  1기 신도시 주택수가 29만가구에 불과한데 반해 수도권 2기 신도시의 경우 무려 58만가구로 2배에 달합니다. 대부분 2012년까지 입주할 예정입니다. 전국 미분양 적체가 아직 해소되지 않고 있는 상황에서 파주신도시처럼 입주후 미분양사태가 악화될 가능성을 배제할 수 없습니다.


이와 관련 1기 신도시 아파트가 1992년 이후 입주하면서 입주자들이 기존 주택을 매물로 내놓으면서 매물이 크게 늘어 기존 주택 가격은 물론 신도시 입주 아파트 프리미엄도 하락한 바 있습니다.


2기 신도시와 내집마련 전략 


판교와 위례신도시를 제외한 2기 신도시 아파트로 내집마련을 하려는 수요자들에게 먼저 눈높이, 아니 정확히 기대수준을 낮추라는 말을 하고 싶습니다.


분당 등 1기 신도시처럼 2기 신도시 아파트값이 분양가 대비 5~7배 오를 가능성은 희박할 것입니다.


그 이유는 높은 프리미엄이 붙기 위해선 가수요가 붙어야 하는데 가수요가 붙기 위한 전제조건이 대부분 충족시키지 못하고 있다는 것입니다.


전제조건이란 첫째 투자자들이 선호하는 강남권에 가까운 신도시이어야 한다는 것입니다. 둘째 기존 인근 아파트보다 가격경쟁력이 뚜렷해야 한다는 것입니다. 셋째로 구매력 있는 유효수요층이 시간이 흐를수록 두터워져야 한다는 것입니다.


하지만 2기 신도시는 이러한 전제조건을 충족시키지 못하고 있습니다. 지역 실수요자만 흡수해서는 프리미엄은 커녕 입주이후까지 대규모 미분양사태가 발생할 것입니다.


이에 따라 1기 신도시에 비해 크게 늘어난 분양물량 및 입주물량으로 인해 입주시점에 프리미엄이 아예 없거나 상당기간 프리미엄이 붙지 않을 가능성이 높습니다.


따라서 2기 신도시로 내집마련을 하려는 부자노트 독자들께서 좀더 세밀한 내집마련 전략이 필요한 시점입니다.


가격 양극화가 갈수록 심화되고 있으므로 가수요나, 유효수요가 붙을 2기 신도시 아파트, 즉 블루칩이라면 프리미엄을 주고서라도 적극 매입해야 할 것입니다. 또 가격경쟁력이 있는 옐로칩을 찾아 매입해야 합니다. 1순위에서 마감되지 못하는 단지라면 굳이 청약통장을 사용하지 말고 로열층 미계약분을 공략하세요. 가격경쟁력이 떨어진다면 최소한 입주이후 교통망이 좋아지는 곳을 골라야 합니다.


다시 말해 수도권 2기 신도시로 내집마련을 한다면 프리미엄이 붙기 위한 강남접근성, 가격경쟁력(개발호재 포함), 유효수요층(교통망 확충) 등 세가지 전제조건 중 최소한 한 가지라도 충족되는 아파트를 공략해야 할 것입니다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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