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시장이 급변할 때 역습하라

2009-12-03 | 작성자 오윤섭 | 조회수 69,788 | 추천수 493
한동안 전 세계 언론들이 떠들어댄 ‘두바이 기적’이 지난주 빚잔치로 텅텅빈 인공 콘크리트 건물을 쌓아올리는 ‘두바이 쇼크’로 변해 글로벌 경제가 잠시 휘청댔습니다.


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 두바이 쇼크를 계기로 최근처럼 시장이 급변할 때 부동산 투자자들은 어떻게 행동해야 하는가?를 정리해봤습니다.


월급쟁이 경제전문가들의 조언


시장이 급변할 때 단골로 나오는 월급쟁이 경제전문가들의 코멘트를 정리한 것입니다. Stereotype(스테레오타입)이라고 하지요.


“아직 바닥을 다진 것은 아니다. 바닥 확인 후 매매를 시도하라.”


“시장 전제 조건이 되는 투자환경이 급변하고 있기 때문에 관망해야 한다. 하지만 불확실성이 해소되는 시점이 매수 출발점이다.”


“소나기는 피하라. 다만 위기는 기회라는 역발상도 외면하지 말라.”


“주택 공급이 이미 수요를 초과한 상태여서 부동산은 더 이상 몇 배씩 벌어들이는 재테크 수단이 아니다. 내집마련을 위한 실수요 입장에서 적절한 시기에 가격이 하락한 주택을 매입해야 한다.”


“금융시장이 불투명하니 당분간 ‘수익 관리’보다는 ‘리스크 관리’를 하라.”


“불확실성이 해소됐을 때 반박자 빠른 투자가 필요하다. 불확실성이 상존하는 상황에서 유동성을 확보하는 것은 선택이 아닌 필수다.”


“장기적인 관점에서 하락할 가능성보다 상승할 가능성이 더 크기 때문에 여윳돈으로 투자하는 투자자는 분산투자 원칙을 지키면 수익을 올릴 수 있다.”


“시장 급변기에는 관망하는 전략이 기본이다. 시장 방향성을 확인하고 투자해도 늦지 않다.”


“시장이 안정화될 때까지 현재 상황을 유지하는 보수적인 자세를 취하면서, 유동성을 확보하고 안전자산 비중을 높이는 쪽으로 방향을 잡아야 한다.”



급변기 투자 스토리


아무리 공부를 많이 했다고 하더라도 월급쟁이 경제전문가의 한계를 벗어나지 못하지요. 물론 언론에서도 유명한 전문가들에게 원하는 멘트만을 따기 때문에 더욱 그렇구요.


그렇다고 월급쟁이 전문가와 반대로 투자를 하라는 말은 아닙니다. 지금과 같은 급변하는 시기에 부동산에 왜 투자하는가?를 한번 진지하게 짚어볼 필요가 있습니다.


투자하는 목적은 돈을 벌기 위해서 하는 것입니다. 투자수익을 올리기 위한 것입니다. 다른 사람들보다 더 많은 수익을 기대하고 부동산에 투자하는 것입니다.


많은 수익을 올리려면 많은 돈을 벌어야겠죠. 그런데 많은 돈을 벌려면 적은 수익이라도 실전 경험(수익사례)을 차곡차곡 쌓는 게 매우 중요합니다.


‘인생은 한방’이라는 사람치고 부자인 사람 못 봤습니다. 특히 가진 돈이 없지요. 부동산 투자도 절대로 한방이 아닙니다. 여러 번 실수하다 한방으로 만회할 수 없구요. 만약 한방으로 만회한 사람이 있다면 그 사람은 로또에 당첨된 것처럼 엄청나게 운이 좋은 사람입니다.


부동산 속성상 가치투자를 하려면 부동산을 매입하고 보유하는 기간이 최소한 3년 이상 이어야 합니다. 따라서 3년 단위로 투자한다고 해도 10년 동안 3번 정도 투자할 수 있습니다.


그러면 지금처럼 급변하는 시장에서 보통 사람(중산층)들은 어떻게 투자를 해야 할까요?


급변기 보통사람의 부동산 투자사례를 들어보겠습니다.


IMF 사태 후유증이 가시지 않은 1999년 초 주식폭락으로 고생하는 김성철씨(가명)가 저에게 고민을 털어놨습니다. 주식으로 2천만원을 날렸는데 어떻게 만회할 수 있는 방법이 없겠냐고 말입니다. 집에서도 영(令)이 안선다고 푸념하더군요.


김씨에게 청약통장을 보유하고 있으니 짧은 기간에 프리미엄이 붙는 단지에 청약하고 계약한 뒤 전매하라고 했습니다. 다행히 수원 권선3지구 아파트에 당첨되고 계약후 1천5백만원 프리미엄을 받고 팔았습니다.


그리고 저에게 한숨 돌렸다고 고맙다고 하더군요. 사실 나중에 보니 그 아파트는 1년 지나 프리미엄이 1억원까지 붙어 오히려 제가 미안했습니다. 그때 제가 가치투자를 알았다면 절대로 팔지 말라고 했을 텐데 말입니다.


그리고 4년이 흘러 정권도 국민의 정부에서 참여정부로 바뀌었습니다. 참여정부는 급등하는 강남 집값을 잡기위해 2003년 10.29대책을 내놓았습니다. 1가구 3주택 양도세 중과, 주택담보인정비율(LTV) 40% 하향, 종합부동산세 도입 등 강도 높은 대책이 나왔습니다.


10.29대책으로 시장은 급변해 주택시장은 하락세로 돌아섰습니다. 강남3구 아파트값이 크게 하락하던 12월에 다시 김씨에게 연락이 왔습니다. 요지는 ‘강남재건축 단지를 사려고 하는데 지금이 일시적인 가격 조정기 아니냐, 그러니 지금 사야할 타이밍이 아니냐’고 말이죠. 그래서 제 말을 잘 듣는(?) 그에게 강남구 재건축아파트를 사라고 권유했습니다.


그리고 불과 2주만에 속전속결로 계약을 마치고 전화가 왔습니다. 어차피 아이들 교육 때문에 강남으로 이사 와야 하기 때문에 다소 무리해서 질렀다고 말입니다. 아마 총투자비가 5억원이 조금 넘었을 것입니다. 2007년 재건축한 새 아파트에 입주했고 지금 잘 살고 있습니다. 시세는 12억원에서 왔다 갔다 하더군요.


사실 김씨의 매수타이밍이 절묘했는데 10.29대책 이후 강남 부자들이 2004년 1월부터 3월까지 일시적으로 하락한 강남 재건축 단지를 집중적으로 매수한 시기였습니다. 부자들이 급매물을 이삭줍기를 한 것입니다.   


오윤섭의 부자노트의 조언


급변기는 기회입니다. 위기이기도 합니다. 물론 아무것도 하지 않고 있으면 위기도, 기회도 아니겠지요. 핵심은 급변하는 시장을 어떻게 바라보느냐에 있습니다. 위기일수도 있지만  더 큰 기회로 보는 것과 기회일수 있지만 더 큰 위기로 보는 것은 하늘과 땅 차이입니다.


쉬운 말로는 시장을 낙관적으로 보느냐, 비관적으로 보느냐 차이입니다. 그렇기 때문에 가치투자를 하려면 삶에 대한 긍정적인 자세가 필수 있습니다. 부정적인 사람은 절대로 가치투자에 성공할 수 없습니다.


침체기에 한 발짝 빨리 투자해서 후회한 적이 없다는 말이 생각납니다. 부동산으로 부자 될  생각이라면 모든 사람들이 생각하는 위기에서 기회를 찾아야 합니다. 더 큰 기회를 잡아야 합니다.


이제 부동산 투자에 입문한 부자노트 독자님이라면 급변기에 청약, 미분양, 입주예정 분양권 등으로 작더라도 수익 경험을 쌓으라고 권하겠습니다. 꼭 3년 이상 보유하구요. 이를 통해서 한두번 경험을 쌓았다면 재개발 또는 재건축 단지에 투자하구요. 그러면 누구나 최대의 수익을 향해 다가갈 수 있다고 믿습니다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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