강남 부자들이 투자하는 미분양은 어디?

2009-06-25 | 작성자 오윤섭 | 조회수 40,665 | 추천수 476

글로벌 경제위기에 대비한 초저금리로 비롯된 과잉 유동자금이 주식 부동산 등으로 몰리기 시작하면서 실물경제에 도움이 되지 못하다는 지적이 나오고 있습니다.


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 최근 미분양 주택시장에서 이슈가 되고 있는 강남 부자들의 미분양 매입실태를 들여다보겠습니다.


과거 부자들은 언제 미분양에 투자했나?


10년전 IMF 사태로 되돌아가보면 쉽게 답이 나올 듯싶습니다. 물론 그때와 지금 경기 상황이 질적으로 크게 다른 점도 있으나 미분양시장만을 보면 10년 전 행태를 되풀이하고 있습니다.


정확히 11년전으로 되돌아가봅니다.


국민의 정부가 1998년 5월 분양권 전매 허용(중도금 2회 납부 후 전매 허용) 및 양도세 한시적 면제 방침을 발표하자 부자들은 98년 하반기부터 강남권 및 지역 대표 단지인 블루칩 단지를 중심으로 미분양 물량을 대량 매집에 나섰습니다.


이에 앞서 ‘복부인’이나 ‘떴다방’ 등 투기꾼들은 이미 98년 5월 발표 전후부터 용인 등 인기 지역에서 98년 8월 27일 이후 전매를 통해 프리미엄을 남기고 팔기 위해 분양가의 1∼2%만 내고 가계약을 하는 수법으로 여러 채의 아파트를 사들이기 시작했습니다.


이어 정부는 분양가 자율화 조치에도 분양가가 급등하면서 시세차익이 없어 미분양 적체가 계속되자 99년 3월 계약 후 전매를 허용하는 분양권 전매 전면 자유화를 단행했습니다.


이에 따라 99년 하반기에는 강남 부자에 이어 중산층, 실수요자, 서민층까지 가세해 분양권시장 투기화가 가속화되면서 주택공급부족사태까지 겹쳐 2000년 이후 분양권을 중심으로 집값은 급등했습니다.


다시 정리하자면 투기꾼-강남 부자-중산층-서민 순으로 미분양 매입에 나섰으며 투자타이밍 시차는 최대 1년 6개월 안팎이었습니다. 


1998년 vs 2009년 규제 완화책


국민의 정부는 국내 경기를 살리기 위해 1998년 5월부터 2001년 집권 후반기까지 4년간  공격적으로 부동산 규제완화책을 폈습니다.


미분양 사태로 건설업체 부도가 잇따르자 98년에는 신규주택 구입에 따른 취득세 등록세 한시적 감면 및 양도소득세 한시적 면제를 도입하고 분양가 자율화를 확대했습니다. 또 99년에는 1월 분양가를 완전 자율화한데 이어 3월에는 분양권 전매를 전면 자유화했습니다.  조합주택에 대한 중소형 평형 건설의무비율 폐지, 재당첨 제한 및 청약배수제와 채권입찰제를 잇따라 폐지했습니다.



2008년 집권한 이명박정부도 이와 비슷한 길을 걷고 있습니다. 다만 단기 유동자금이 부동산으로 몰리자 규제완화책을 도입한지 6개월도 안돼 규제완화를 하면서도 다른 한편으로는 담보대출 등 규제를 강화하려는 특유의 ‘모순화법’을 구사하고 있습니다.


2009년 들어 지난 2월 이명박정부는 먼저 미분양 해소를 위한 양도세 한시적 감면 조치를  단행했습니다.


서울을 제외한 지역에서 2009년 2월 12일~ 2010년 2월 11일에 취득하는 신축주택은 5년간 양도소득세가 한시적으로 면제됩니다. 과밀억제권역이 아닌 지역은 분양계약 후 5년간 양도세가 전액 면제되고, 과밀억제권역은 전용면적 149㎡(45평) 이하에 한해 5년간 양도세가 60% 감면됩니다.


다주택자 양도세 중과세도 일시적으로 완화됐습니다. 2009년 3월 16일~2010년 12월 31일에 양도하는 2주택 보유자는 기본세율(2009년 6~35%, 2010년 이후 6~33%)이 적용됩니다. 또 3주택 이상 보유자는 기본세율을 적용하되 투기지역 내에서는 기본세율에 10%를 가산합니다. 단 2009년 3월 16일~2010년 12월 31일 취득한 자산의 양도세는 3주택 이상이라도 보유기간이 2년 이상이면 양도시기에 관계없이 기본세율을 적용합니다.


수도권 미분양 주택 취등록세 감면도 시행 중입니다. 2009년 2월 12일~2010년 6월 30일  수도권에서 취득한 미분양 주택은 취등록세를 감면받을 수 있습니다. 지방자치단체별 시행일(인천 3월 30일, 경기도 4월 21일, 서울 5월 28일) 이후 잔금을 내고 취득하면 서울, 인천은 75%, 경기도는 50% 감면 혜택을 받습니다.


수도권 전매제한 기간도 3월에, 재당첨제한 기간도 4월에 각각 단축됐습니다.


최근 미분양 동향과 부자들의 움직임


지난 5월 대치동에 사는 지인은 입주를 앞두고 있는 반포 미분양단지를 가보더니 새 아파트단지가 너무 좋다며 대치동 아파트를 전세주고 반포 미분양을 사서 들어가 살겠다고 하더군요.


수도권 미분양시장은 올들어 매달 감소세를 보이고 있습니다.


양도세 한시적 감면 등 규제완화책에다 강남권 재건축을 중심으로 수도권 집값이 다시 살아날 조짐을 보였기 때문입니다.


특히 최근 서초구 반포동 재건축 분양 단지를 비롯해 광명시 소하지구, 광명역세권지구, 청라지구 등이 입지여건은 좋았으나 침체된 경기로 분양성적이 좋지 않았던 곳에 수요자들이 대거 몰리면서 미분양이 빠르게 소진되고 있습니다.


지방 역시 신규분양물량 감소와 세제 감면 등 영향으로 미분양 물량이 미미하지만 소폭 감소하고 있는 상황입니다.


한편 강남 부자들은 여유자금을 인플레이션에 대비해 미분양 등 부동산 자산에 투자하고 있습니다. 단 강남권과 시세차익이 확실한 단지의 미분양에만 선별적으로 매입하고 있습니다. 


98년 11년 전과 달리 부자들은 시세차익을 기대할 수 있는 단지가 많지 않다는 판단에 따라, 또 비강남권은 향후 양극화 심화로 가격상승이 크지 않을 것으로 예측함에 따라 미분양 물량을 대량 매집에 나서지 않고 있습니다. 따라서 비강남권 미분양 해소는 실물경기가 본격적으로 회복될 때까지 최소한 1년 이상의 시간이 필요해 보입니다.


반면 부자들은 압구정동 개포동 등 강남권 재건축단지와 국제업무지구, 한남뉴타운 등 용산 부도심권, 여의도 재건축 단지 등 범강남권 주택시장에 대한 투자는 올들어 공세적입니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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