주택청약종합저축은 만능이 아니다

2009-04-30 | 작성자 오윤섭 | 조회수 38,856 | 추천수 467
만능 청약통장’이라는 주택청약종합저축이 5월 6일부터 출시합니다. 한 통장에 청약저축 청약부금 청약예금 등 기존 청약통장의 기능을 모두 갖췄기 때문에 만능 통장이라고 하지요.


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 주택청약종합저축이 청약통장으로 내집마련을 하려는 실수요자에게 어떤 영향을 미칠지를 과거 1인 1통장 시대와 비교해 분석하겠습니다.


2000년 1인 1통장시대를 돌아보다


국민의 정부는 2000년 만 20세 이상이면 누구나 청약통장에 가입할 수 있는 1인 1통장 시대를 열었습니다. 시행일은 2000년 3월 27일.


이에 따라 청약통장 가입자수는 1999년 말 1백60만명에서 2000년 말에 3백79만명으로 2배 이상 늘었습니다. 이후  2007년 3월 7백26만명까지 증가하다 주택시장 침체로 감소세를 보이고 있습니다. 지난 2년간 1백만명 이상이 이탈했습니다. 3월말 현재 6백4만명입니다.


그러면 국민의 정부는 왜 1가구 1통장에서 1인 1통장으로 가입자수를 늘린 것일까요? 과연 무주택 가구의 청약기회를 많이 주기위해서 그런 것일까요?


자격증만 따면 돈을 벌수 있는 것이 아니듯이 청약통장 1순위만 된다고 내집마련을 할 수 있는 것은 아닙니다. 최우선적으로 구매력이 있어야 합니다. 쉽게 말해 청약통장으로 아파트를 분양받고 중도금 대출 외에 계약금, 잔금을 완납할 수 있는 자금여력이 있어야 한다는 것입니다.


구매력 없는 가구 1순위자는 분양시장을 살리는데 도움이 되질 못합니다. 따라서 정부는  열채를 갖고 있더라도 구매력이 있는 사람(구체적으로 부자)이 청약통장을 통해 적극적으로 분양받을 수 있도록 1인 1통장으로 확대한 것입니다. 가수요를 끌어들여 주택경기를 부양시키고자 하는 것이지요.


다행인지 불행인지 2000년부터 분양시장이 살아나고 가입자수는 늘어나 청약 경쟁률이 치솟았지만 그럴수록 무주택자가 청약통장으로 내집마련할 가능성이 낮아졌습니다.


파이를 키우는 주택청약종합저축?


하지만 2007년 주택시장이 침체되면서 미분양은 쌓이고 가입자수는 줄어들고 청약가점제로 규제는 강화돼 다시 ‘청약통장 무용론’이 나오고 있는 상황입니다.


이때 이명박정부는 국민주택기금을 늘린다는 명분으로 종합저축 상품을 개발했습니다. 기존 청약통장과 달리 종합저축 불입액 전액을 국민주택기금으로 활용하구요.


국민주택기금은 부동산 등기 때 매입하는 국민주택채권, 청약저축, 일반회계 전입금, 복권기금 전입금 등으로 조성해 국민임대주택 및 보금자리주택 건설, 저소득층과 근로자 주택자금 융자 등에 쓰입니다.


이명박정부는 2009년부터 국민의 정부 1999년~2001년 기간에 시행된 주택경기 부양책을 많이 도입하고 있습니다. 이번 종합저축 도입도 1인 1통장으로 분양시장에 참여하는 청약자수를 늘려 즉 ‘파이’를 키워 청약 경쟁률을 끌어올린(분양시장을 활성화시킨) 성공사례를 벤치마킹한 것이라고 봅니다.


경기 침체가 장기화되면서 참여정부시절 도입된 청약가점제와 미분양 적체로 인해 파이가 크게 줄어들자 미성년까지도 입도선매(立稻先賣)식으로 청약통장을 가입할 수 있게 해 다시 파이를 키운다는 것입니다.


종합저축은 만능통장이 아니다


2000년 3월 시작된 1인 1통장 시대 초기에는 한 가구에 통장이 여러 개 있어서 청약기회가 늘어나 내집마련 기회가 많아질 것으로 기대했습니다.


하지만 이 같은 기대는 1년만에 실망으로 바뀌었습니다. 청약자수는 급증한데다 외환위기 후유증으로 청약할 만한 분양단지는 적어 경쟁률이 치솟으면서 당청확률은 크게 떨어졌습니다. 결국 청약시장은 내집마련시장이 아닌 투기시장으로 변질되고 말았습니다. 주택건설업체도 구매력 있는 상류층을 타깃으로 중대형 위주로 공급에 나서 서민들의 내집마련은 더더욱 힘들어졌습니다.


이 때문에 장기 청약통장 가입자들은 청약배수제를 부활하고 1인 1통장제를 폐지해 무주택자의 당첨기회를 더욱 많이 줘야 한다고 주장했습니다.


2000년과 2009년 주택시장은 매우 유사합니다. 차이라면 지금은 청약가점제가 시행중이라는 것입니다. 가점제는 과거 청약배수제처럼 실수요자에게 우선권을 주는 취지로 도입했지만 불황기에 구매력 있는 고득점자를 제외한 1순위자 진입을 심리적으로 차단하고 있어 분양시장을 더욱 침체시키고 있습니다.


가점제가 시행되고 분양가 상한제 등 참여정부의 규제정책으로 분양물량이 급감하면서 앞으로 2~3년간 청약할만한 인기단지가 드문 ‘물건난’에 시달릴 것입니다. 이럴수록 구매력 있는 가점제 고득점자는 확실한 인기단지만 선별 청약할 것입니다. 구매력이 떨어지는 고득점자는 경기침체로 청약을 주저하고 말입니다.


중간 수준의 득점자는 어차피 인기단지에 당첨확률이 낮으므로 고득점자가 될 때까지 기다릴 것입니다. 저득점자는 구매력이 있든 없든 낮은 점수로 당첨기회가 없으니 청약을 포기할 수밖에 없지요. 결국 갈수록 청약 양극화가 극심해질 것입니다.


최근 청약통장 가입자수가 줄어든 것은 기존 청약통장제도가 문제 있어서가 아닙니다. 미분양 적체로 청약시장이 붕괴된 데다 실질소득 감소로 구매력이 떨어지고 가격 경쟁력을 갖춘 분양물량이 갈수록 줄어들었기 때문입니다.


이런 가운데 종합저축에 가입한지 2년이 지난 2011년 이후 1순위자가 3백만명 이상이 추가로 쏟아진다면 물건난은 더욱 심화될 것입니다. 결국 만능통장이라는 종합저축에 가입해 1순위가 돼 청약통장을 써보고 싶어도 청약할 만한 아파트(평형)가 거의 없고 경쟁률이 높아 써볼 수 없게 될 것입니다.


1~2년 뒤 분양시장이 살아나 시세차익 기대심리가 확산돼 종합저축으로 급증한 1순위자들까지 인기단지 청약에 가세할 경우 제 2의 로또 열풍이 몰아칠 것입니다. 결국 실수요자들의 내집마련은 로또 열풍에 파묻히구요.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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