디플레, 인플레를 이기는 투자전략

2009-04-23 | 작성자 오윤섭 | 조회수 30,397 | 추천수 432

오랜만에 해외 경제 상황을 들여다보려고 합니다. 최근 강남 재건축 상승세에 개인적으로 걱정된 마음이 떠나지 않고 있네요. 정말 이상합니다. 감이 무뎌졌나?


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 2007년 가을 미국 금융쇼크 이후 유럽발 디플레이션 공포를 짚어보고 한국의 자산 디플레이션 또는 인플레이션 가능성을 언급하겠습니다. 이어 디플레이션과 인플레이션을 이기는 부동산 투자전략을 제시해보겠습니다.


디플레이션이란?


쉽게 말해 경기침체 속 물가하락이라고 하죠. 경기가 침체되면 실질소득도 줄어들어 주머니가 얇아집니다. 당연히 소비가 줄어들고 기업입장에서는 물건이 팔리지 않게 됩니다. 물건이 팔리지 않자 가격을 낮추고 인력을 줄이면서 소비가 더욱 위축되게 됩니다.


소비 위축으로 돈이 돌지 않자 정부는 통화량을 늘리고 금리를 인하하게 됩니다. 그래도 돈이 돌지 않아 ‘돈맥경화에 걸렸다’, ‘유동성 함정에 빠졌다’라는 표현을 쓰게 됩니다. 국내 경기는 2008년 하반기가 바로 이런 상황이었습니다.


경기침체 기간 중 물가하락이 장기화되면 디플레이션이 발생했다고 봅니다.


디플레이션을 수치로 가늠할 수 있는 대표적인 지표가 바로 GDP(국내총생산) 갭률입니다. 산식은 (실질 GDP - 잠재 GDP/ 잠재 GDP) X 100입니다. 잠재 GDP란 노동이나 자본 등 자원을 최대로 활용하였을 때 달성될 수 있는 이론적인 GDP로 한 나라 경제의 최대 성장능력을 말합니다.


GDP 갭률이 플러스이면 실질 GDP가 잠재 GDP를 초과한 상태이므로 물가상승, 즉 인플레이션 압력이 있다는 것을 의미합니다. 마이너스일 경우 물가하락을 동반한 경기침체 즉 디플레이션 가능성이 존재한다는 것을 의미합니다.


삼성경제연구소에 따르면 2009년 국내 GDP 갭률은 -8.6%로 추산하고 있는데 외환위기 이후 가장 크다고 합니다. 잠재 GDP를 4.6%, 실질 GDP를 -2.4%를 전제로 한 것입니다.


유럽은 디플레이션 초읽기?


미국 금융위기가 2009년 들어 스페인, 아일랜드, 영국, 독일, 프랑스 등 유럽 디플레이션 공포로 이어지고 있습니다.


영국은 지난 3월 소매물가지수(RPI)가 전년동월대비 -0.4%로 지난 1960년 이후 50년만에 마이너스를 기록했습니다. 스페인도 3월 물가상승률이 -0.1%를 기록, 스페인 정부가 가격동향을 집계한 1961년 이후 최초로 마이너스를 기록했습니다. 스위스 아일랜드 포르투칼 룩셈부르크 등도 일제히 3월 물가상승률이 마이너스를 기록했습니다. 작년까지 연 2~3%대 물가상승률을 보였던 독일 프랑스 소비자 물가지수도 올 들어 0%대로 크게 떨어졌습니다.


특히 영국은 2008년 하반기 이후 금융부실이 확대되고 경기침체가 본격화되면서 재정 악화와 파운드화 가치 하락 등으로 최악의 경우 디폴트(국가채무 불이행) 가능성마저 제기되고 있습니다.


영국은 2009년 1월 현재 은행 빚이 GDP의 5.5배에 달하는 7조9천억 파운드에 이르며 외채도 4조7천억원 입니다. 이런 가운데 주택 버블 붕괴에 따르면 부실 자산 증가와 미국 서브프라임 사태에 따른 투자손실이라는 이중고를 겪고 있습니다.


한국은 디플레이션? 인플레이션?


미국 일본 유럽이 디플레이션 공포에 휩싸인 지금 국내 경기는 디플레이션보다는 오히려 인플레이션을 걱정하는 목소리가 높습니다. 미국 일본 유럽보다 한국이 경제 펀더멘털이 좋아서일까요? 아니면 아직 주택 버블이 붕괴되지 않아서 일까요?


국내 물가는 지난 3월 소비자물가가 전년동월대비 3.9% 상승했습니다. 지난 2월에는 4.1% 올라 미국 0.2%, 일본 -0.1%, 대만 -1.31%와 대조를 보였습니다. 국내 물가는 하향 안정세를 보이고 있지만 해외는 물가하락이 본격화되고 있습니다.


일부 경제전문가들은 2008년 하반기부터 단기간에 쏟아낸 한국은행의 사상 최저 금리 조치와 정부의 경기부양책은 결국 향후 물가상승, 인플레이션으로 이어질 수밖에 없다며 선제적인 조치가 필요하다고 주장합니다.


경기 회복이 아닌 경기 양극화임에도 경기회복 심리가 확산되면서 일시적으로 주식과 부동산으로 자금이 몰릴 경우 자산 버블로 인해 인플레이션을 초래할 것이며 최악의 경우 버블 붕괴로 이어져 자산 디플레이션이 발생할 수 있다는 것입니다.


이와 관련 경기회복 전망에 대해서는 다양한 예측이 쏟아지고 있습니다. 2009년 하반기부터 완만한 경기회복(U자형)을 보일 것이라는 예측이 우세하지만 장기침체(L자형) 또는 경기가 반짝 회복하다가 다시 침체로 빠지는 더블딥(W자형) 가능성도 있다는 주장이 나오고 있습니다.


이기는 부동산 투자전략은?


일부에서는 디플레이션과 인플레이션을 동시에 대비해야 하는 혼돈의 시대에 맞는 투자전략으로 출구전략(Exit Strategy)을 구사하라고 합니다. 쉽게 말해 짧게 치고 빠져 장세에 유연하게 대처해야 한다는 것입니다. 즉 디플레이션을 막기 위해 통화를 남발하면 결국 인플레이션이 발생하게 되며 또 인플레이션을 진정시키기 위해 금리를 올리면 경기가 다시 가라앉는 디플레이션에 대비해야 한다는 것입니다.


하지만 과연 치고 빠지는 시점을 보통 사람이 어떻게 알 수 있느냐? 하는 것입니다. 전문가들도 모르는데 말입니다. 또 주식이 아닌 부동산 속성상 짧게 치고 빠지는 것도 거의 불가능하구요.


그렇다면 디플레와 인플레 가능성이 공종하는 시기에 바람직한 부동산 투자전략은 무엇일까요? 당연히 가치투자입니다. 시장이 불확실해질수록 보유기간을 더욱 길게 잡고 투자하는 것입니다.


인플레이션이나 디플레이션이 발생한다고 하더라도 ‘다 지나간 후’ 결국 가격에 내재가치가 반영되는 시점까지 기다린다는 생각으로 투자하라는 것입니다. 따라서 지금은 주택담보대출을 지렛대 삼아 투자하는 전략은 그 어느 때보다 자제해야 합니다. 내집마련이 아니라면 말입니다.


전 세계적으로 주택 등 자산 거품이 빠지는 시점에서 우리나라만 내수진착책으로 부동산 가격을 끌어올리는 정책과 경기회복 기대심리에 섣불리 추격매수했다가 ‘버블 붕괴’라는 직격탄을 맞을 수 있습니다. 


최근 강남 집값 급등은 재건축 규제완화와 경기 회복에 대한 기대심리로 강남 실수요자와 일부 투자자들이 매수했기 때문입니다. 대세상승으로 이어질 가능성이 낮으며, 현 경기 상황에서는 이어져서도 안됩니다.


미국 유럽의 경우 2008년 수준의 GDP를 회복하는 시기를 2011년으로 보고 있습니다. 일본은 2013년이 돼도 2007년 수준을 회복하기 쉽지 않다고 합니다. 우리나라는 2010년에  2008년의 GDP를 회복할 것으로 예상하고 있습니다.


2010년 이후 경기가 회복될 경우를 대비해 미래가치가 높은 부동산을 선별 투자해야 합니다. 단 자산 가치가 하락하고 돈 가치가 올라가는 디플레이션에 대비해 대출 이자 등 고정비용을 줄여야 하는 난제를 극복해야 할 것입니다.


당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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