부동산 팔면 개고생이다?

2009-04-09 | 작성자 오윤섭 | 조회수 49,826 | 추천수 468
 

주택시장은 한동안 거래가 살아나다 주저앉은 가 싶더니 다시 강남권을 중심으로 매수세가 살아나고 있습니다. 반면 강북이나 경기 북부는 찬바람 쌩쌩 불고 있습니다.


이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 최근 일련의 부동산시장 움직임을 가볍게 스케치해봤습니다. 완연한 봄날인 4월, 혼조세를 보이는 게릴라장세를 이겨내는 가치투자자가 되길 바랍니다.


스케치1: 팔았더니 올랐네


투자 명목으로 보유하고 있던 아파트를 가격 하락을 우려해 지난해 10월 급매물로 내놓은 지 3개월만에 올 1월초 팔렸다는 지인은 다시 고민이 시작됐습니다.


팔고 나서 3개월만에 가격이 1억원이 올랐다는 것입니다. 현금화한 돈을 다시 부동산에 투자해야 하나 고민 중에 있습니다. 너무 빨리 팔지 않았나 후회가 된다고 말합니다.


지난해 말 급매물로 팔았던 사람들은 대부분 올해 1∼2월 집값이 반등하는 것을 보고 서둘러 판 것을 후회하고 있습니다. 특히 강남권 주택 보유자들은 양도소득세 종합부동산세 등 보유세 부담이 크게 줄어들고 투기지역 해제 등 규제완화 기대감으로 서둘러 팔면 손해라는 심리가 확산되고 있습니다.


스케치2: 경매시장은 혼조세?


경매시장을 판단하는 3대 지표 중 하나인 낙찰가율은 경매에 부쳐진 물건이 최초 감정가 대비 얼마에 팔렸느냐 하는 가격 지표입니다.


지지옥션에 따르면 서울 아파트 낙찰가율이 2008년 12월 저점을 찍은 후 1월부터 3월까지 3개월 째 상승하고 있습니다. 경기지역 아파트 낙찰가율도 서울과 마찬가지로 3개월 째 상승하고 있습니다. 서울과 달리 상승폭도 줄어들지 않고 있습니다. 분당 아파트 낙찰가율도 3개월 째 상승하고 있습니다.


하지만 또 다른 지표인 낙찰률과 응찰자수는 감소세를 보였습니다. 지난 3월 서울 아파트 경매 낙찰률은 36.7%로 2월 40.4%보다 하락했습니다. 응찰자 역시 7.7명으로 11.2명을 기록했던 2월보다 크게 줄었습니다.


스케치3: 한남뉴타운 매물이 없어요


최근 서울시의 한남뉴타운 개발계획이 발표되고 뉴타운내 토지거래허가 기준이 완화되면서 매물이 회수되고 매수자는 크게 늘어나고 있습니다.


한남뉴타운은 뉴타운 중 지분 가격이 가장 비싼 곳으로 이촌동과 강남을 연결하는 강북의 강남입니다. 강남 부자들이 이미 많이 투자한 곳이고, 앞으로도 강남 부자들이 투자하고 싶어 하는 곳이기도 합니다.


서울시는 33만평에 달하는 한남뉴타운을 미국 뉴욕 센트럴파크 5번가와 로스앤젤레스 베벌리힐스, 프랑스 파리 신도시 라데팡스 등처럼 명품 주거지와 거리로 조성한다는 방침입니다. 오는 2015년부터 2017년까지 3단계에 걸쳐 완공할 계획입니다.


한남뉴타운 30평형대 아파트 가격은 입주 시점에 평당 5천만원을 넘어 6천만원도 가능할 것입니다. 특히 한남1구역 시공사가 삼성물산이라는 점을 주목해야 합니다. 한남뉴타운 일대가 래미안 타운이 될 가능성이 높습니다.


스케치4: 존재감 없어진 강북 아파트


2006년 가을부터 시작된 강북권 집값 상승세가 2008년에 멈추고 2009년 들어 하락세로 돌아섰습니다. 반면 강남은 국지적이지만 재건축 단지를 중심으로 상승세를 보이고 있습니다. 이에 따라 지난 2년간 줄어든 강남 강북 집값 격차가 올 들어 다시 벌어지고 있습니다.


2008년 3월 ‘강북 소형 강세는 일시적이다’라는 칼럼을 쓸 때가 생각나네요. 양도세 중과, 주택담보대출 규제 등으로 한시적인 대체 투자처로서 각광을 받은 강북 아파트는 이명박정부 출범후 2009년부터 규제완화가 본격화되고 경기불황이 계속되면서 매수세가 끊겨 ‘잊혀진 존재’가 되고 있습니다.


물론 시간이 지나면 다시 관심을 받을 기회가 있겠지만 말입니다. 경기반등으로 대세상승이 오거나 강남과 격차가 크게 벌어져 다시 저평가됐다는 투자자들의 관심을 끌 때 가능할 것입니다.


스케치5: 쓸만한 상가가 없다?


지난 3월 인천시 남동구 한화 꿈에그린월드 에코메트로 1차 단지 내 상가 51개 점포입찰 신청접수 결과 9백28명이 몰려 18대 1이라는 높은 경쟁률을 기록했습니다.


인기 택지개발지구나 입주예정 대단지를 중심으로 해서 돈 되는 상가에 투자자들의 발길이 늘고 있습니다. 광교 판교 위례신도시 등 수도권 신규 택지개발지구에서는 속칭 ‘상가딱지’  불법거래가 기승을 부리고 있습니다. 


상가 투자자도 과거 50, 60대에서 경기불안에 따른 안정적인 수익을 바라는 30, 40대까지 확대되고 있습니다. 특히 40대 직장인들의 투자가 급증하고 있습니다.


반면 임대 수익률이 떨어지는 수도권 상가들의 경우 분양 아파트와 마찬가지로 30% 이상 할인해서 분양해도 투자자들의 관심을 끌지 못하고 있습니다. 경기 불황으로 가계 소비가 줄어 외식 횟수가 줄어들면서 싸고 맛있는 식당만 사람이 몰리는 현상과 마찬가지 현상입니다.


스케치6: 모델하우스의 눈물


2008년부터 지방을 중심으로 청약률 제로가 속출하면서 모델하우스는 춘래불사춘(春來不似春)입니다. 돈 되는 지역을 제외하고 여전히 초기 계약률 30%이하를 밑돌면서 시공사는 물론 분양대행사, 도우미 등이 때 아닌 한파에 시달리고 있습니다. 떴다방도 사라진지 오래입니다.


분양가를 낮추고자 모델하우스를 아예 짓지 않는가하면 미분양을 분양대행사가 아닌 건설사가 직접 분양하는 경우도 있습니다.


정부 통계를 보면 지난 1월 현재 전국 미분양 주택은 16만2천6백93가구입니다. 이중 지방은 13만7천1백62가구에 달합니다. ‘악성 미분양’인 준공 후 미분양 4만8천5백34가구 중 4만7천2백4가구가 지방에 몰려있습니다.


이에 따라 분양 시기는 계속 늦어지고 있습니다. 닥터아파트에 따르면 올해 1분기(1~3월)전국에서 공급된 아파트(주상복합 포함)는 6천2백62가구로 당초 계획했던 3만1천4백81가구에 19.8%에 불과합니다.


스케치7: 아파트 거래량이 늘어난다


국토해양부에 따르면 전국 아파트 거래량이 2008년 12월 1만8천74건까지 떨어졌다 올 들어 2월에는 2만8천7백41건까지 늘었습니다. 전달보다 1만건 증가하며 지난해 8월 수준까지 거래량이 회복됐습니다.


강남 3구는 2월 거래량이 1천2백10건으로 2007년 12월에 비해 2배 이상 늘어났습니다. 경기도도 주간 거래량이 지난 3월 1~3주에 2천1백60~2천2백가구였으나 4주차에는 2천5백80가구로 늘어났습니다.


경기도는 또 미분양 아파트가 지난 2월 2만1천4백78가구까지 늘어났다 양도세 감면 등 규제완화 조치에 힘입어 3월말 현재 2만6백56가구로 3.8% 감소했습니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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