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좋은 부동산 물건을 선점하려면

2009-04-02 | 작성자 오윤섭 | 조회수 41,801 | 추천수 454
경매물건이 시장에 나오고 몇 차례 유찰이 되고 난 후 비로소 물건선정을 하고 현장조사를 할 때에는 이미 입찰경쟁에서 뒤처질 수밖에 없기 때문이다. 관심 있는 물건들을 미리 점찍어두고 현장조사를 여유 있게 실시하면 정보경쟁에서의 우위선점은 물론 매수타이밍을 적절히 조절할 수 있고, 입찰과정에서 발생하기 쉬운 실수를 줄일 수도 있다.

낙찰가율이 떨어지고 평균 2~3회 유찰되는 것이 요즘 경매시장의 일반적인 경향인 만큼 그 시점에 입찰하는 것이 현명하다고 할 수도 있으나, 물건정보에 따라서는 과감하게 신건에서부터 투자할 줄도 알아야 한다. 그러기 위해서는 각 지역의 투자정보에 밝아야 하고 그 투자유망지역의 물건이 공고되는 즉시 현장조사를 통해 최대한의 물건정보를 입수하는 발 빠른 움직임이 뒷받침돼야 한다.

부동산투자에 관심 있는 사람이라면 신문지상이나 해당 관청 또는 지역 답습을 통해 우연히 듣게 된 지역개발정보를 꼼꼼히 메모하거나 스크랩하는 습관을 갖는 것이 좋다. ‘투자정보수첩’은 부동산투자에 있어 가장 경쟁력 있는 무기다.


이영진의 ‘이것이 경매투자다’ 중에서




매수세가 다시 끊긴 상황에서 굳이 좋은 물건을 찾을 필요가 있느냐고 반문하는 분도 있을 것입니다. 하지만 매수세 우위 시장에서 어떤 마음가짐으로 어떻게 행동하느냐에 따라 좋은 부동산 물건을 차지하느냐, 차지하지 못하느냐 판가름 날것입니다.


이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 거래 부진에 시달리는 경기침체기때 좋은 부동산 물건을 선점하는 방법을 소개합니다.


이에 앞서 2008년 하반기부터 2009년 2월까지 일어난 국내 캠핑계 ‘매물난’에서 좋은 ‘물건’을 선점한 사람들의 사례를 소개할까 합니다.


품절된 캠핑장비를 선점한 사람들


캠핑계에서 가장 많이 선호하는 제품은 일본과 미국 브랜드 제품입니다. 불경기에도 국내 캠핑 인구는 2008년부터 급속도로 늘어나는데 반해 환율폭등으로 해외에서 수입하는 캠핑 장비 가격이 급등하면서 수입업체는 수입을 제때에 하지 못하고, 이에 따라 캠퍼들은 원하는 제품을 제때에 사지 못하는 극심한 물건부족에 시달렸습니다.


이때 거의 품절되거나 구하기 힘든 제품을 남보다 빨리 구입한 캠퍼들이 있어 주위로부터 놀라움 반 부러운 반의 시선을 모으기도 했습니다.


이런 품절 제품을 선점한 캠퍼들에게 나타난 공통점을 보면서 좋은 부동산 물건을 선점하는 방법과 놀랍도록 유사하다는 것을 알게 됐습니다.


품절이 극심했던 2008년 가을 특히 일본 S사 제품의 경우 수입사와 수입사를 통해 재판매하는 플래그쉽 매장에도 대부분 바닥난 상황에서 물건을 구한 캠퍼들이 있습니다.


이들은 바로 수입사 본사는 물론이고 본사 및 플래그쉽 매장을 남보다 빨리, 자주 방문한 사람들입니다. 즉 발품을 판 것이지요. 온라인 쇼핑몰에 의존하기보다는 오프라인 매장에 달려가서 담당자에게 꼭 필요한 제품이라며 입고되면 알려달라고 부탁했습니다. 정말 꼭 필요한 장비에 대해선 입고되기 전 먼저 입금시키고 출시되면 보내달라는 ‘입도선매’ 전략을 쓰기도 했습니다.


또 공식 수입사외에 병행수입을 하는 매장을 통해서도 적극적으로 구입했습니다. 이를 위한 정보는 캠핑 관련 동호회, 블로그 이웃 등 평소 다져놓은 인적 네트워크를 적극 활용했습니다.


결국 좋은 물건을 선점한 캠퍼들은 3월 이후 평균 20% 인상된 가격으로 출고되는 장비를 보면서 표정 관리를 하고 있습니다.


좋은 부동산 물건을 선점한 사람들


활황기인 캠핑시장과 침체기인 부동산시장과 장세는 현재 정반대 상황입니다. 하지만 좋은 물건을 선점하는 사람은 침체기 활황기 상관없이 끊임없이 준비하고 실행한다는 것입니다.


강남 재건축 시장을 예로 들면 2008년 하반기부터 급매물이 나왔다, 들어갔다 반복하고 있습니다. 이때 내재가치가 풍부한, 원하는 물건을 선점하는 사람들은 어떻게 행동했을까요?


그들은 내재가치와 시세 차이가 최대한 벌어지는 시점, 즉 침체기를 적극적으로 활용했습니다. 침체기에도 좋은 물건에 대한 관심의 끈을 놓지 않고 원하는 물건을 고르고 현장조사를 하고 희망 매수가(적정가)를 책정했습니다.


이어 지역 중개업소 1~2곳을 선정해 적정가에 물건이 나온다면 연락을 해달라고 하고 지속적으로 전화 또는 방문을 하며 인적 네트워크를 쌓았습니다. 진짜 급매물이 나왔을 때 자신에게 가장 먼저 전화를 하게 말입니다.


반면 보통 사람들은 시장 침체가 계속되면 관심의 끈이 느슨해지고 현장조사나 분석에 소홀히 합니다. 또 적정가나 매수타이밍을 잡는데도 감각이 무뎌져 매수타이밍을 늦게 잡고 있습니다.


침체기일수록 기본에 충실하라


침체기일수록 좋은 부동산 물건을 선점하기 위해선 기본에 충실해야 합니다.


기본에 충실하다는 것은 우선 좋은 물건을 차지하겠다는 초심을 잃지 말고 시세파악을 철저히 해야 합니다. 시세와 매도가, 매수가, 거래가, 거래가능가의 차이를 모르면 배우고 거래가를 기준으로 한 급매물인지, 적정가인지를 판단해야 합니다.


법원 경매에서도 유찰을 마냥 기다려서는 좋은 물건을 낙찰 받을 수 없으므로 정확한 시세파악과 투자수익률 분석을 통한 소신 있는 투자가 필요합니다. 마찬가지로 부동산시장에서도 좋은 물건을 차지하려면 자신만의 눈으로 시장을 보고 판단해 선제적으로 투자하는 실행력을 발휘해야 합니다.


침체기일수록 미래가치가 높은, 향후 최대의 수익을 안겨줄 좋은 물건을 찾는데 힘써야 합니다. 급매물이 많은데 굳이 좋은 물건을 찾는데 힘 쏟을 필요가 있냐고 반문할 수 있습니다. 하지만 누구에게나 좋은 물건은 별다른 노력을 하지 않아도 쉽게 드러나 선점하기 힘들지만 ‘숨은 보석’을 찾고 선점하기 위해선 부단히 발품을 팔아야 한다는 것을 명심해야 합니다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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