이명박정부가 집권한 지 1년이 지났습니다. 참여정부의 규제정책이 지난 1년간 많이 완화됐지만 글로벌 유동성 위기에 따른 경기침체로 인해 주택시장은 좀처럼 살아나지 못하고 있습니다.

이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 이명박정부가 출범한 후 양도소득세 관련 주요 규제완화 내용을 정리하고 양도세 완화시 최적의 매매타이밍을 잡는 법을 소개하고자 합니다.

양도세 중과 폐지

다주택자들이 가장 부담스러워 한 과세중의 하나였습니다. 2009년 3월 16일 이후 양도하는 주택부터 폐지됐습니다. 2008년까지 2주택자는 50%, 3주택이상 다주택자는 60%까지 양도세를 중과했습니다. 지난 2008년 12월 2009년~2010년 양도시 한시적으로 중과세율을 낮추기로 했다 이번에 다주택자 양도세 중과를 완전 폐지하게 된 것입니다. 다만 종전처럼 3년 이상 보유한 주택에 대한 장기보유특별공제는 계속 배제됩니다.

양도세율 인하 및 과표구간 상향 조정

2009년 1월 1일 양도분부터 과세표준이 1천2백만원 이하, 1천2백만원 초과~4천6백만원, 4천6백만원 초과~8천8백만원, 8천8백만원 초과로 종전보다 구간별 최소 2백만원에서 최고 8백만원까지 상향 조정됐습니다. 양도세율도 과거 9%, 18%, 27%, 36%에서 6%, 16%, 25%, 35%로 낮아졌습니다. 2010년에 6%, 15%, 24%, 33%로 더 낮아집니다.

일시적 1가구 2주택 보유기간 완화

2008년 11월 28일 이후 양도분부터 1가구 1주택자가 이사목적으로 신규 주택을 취득하는 경우 기존주택의 양도세 비과세가 적용되는 양도기한을 1년에서 2년으로 연장한 것입니다.  입주권 소유 2주택 및 입주권 양도시에도 동일하게 적용됩니다.

1가구 1주택 장기보유특별공제 확대

종전에 연 4%, 20년 이상 보유시 최대 80% 공제해주던 것을 2009년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 연 8%, 10년 이상 보유시 최대 80%까지 양도세를 공제해주고 있습니다.

미분양 양도세 한시적 감면

2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지 1년간 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 신축주택(기존 미분양 포함)의 경우 수도권 과밀억제권역을 제외한 지방은 입주이후 5년간 양도세를 전액 면제해줍니다. 또 서울을 제외한 과밀억제권역의 경우 5년간 양도세 60%를 감면해줍니다. 양도시 위의 신축주택은 주택수 산정에서 제외됩니다.

이밖에 고가주택의 기준이 공시가격 9억원 이상으로 상향 조정돼 2008년 10월 7일 이후 최초 양도분부터 적용돼 1가구 1주택 양도세 비과세 대상 주택이 확대됐습니다.

양도세 완화시 매매타이밍 잡기

1967년 부동산투기억제세를 도입하며 시작된 양도세 과세는 강화와 완화를 반복해 왔습니다. 최근 정권별로 보면 국민의정부 시절 양도세 과세가 완화됐다, 참여정부 시절 강화되고 이명박정부가 들어서며 다시 완화됐습니다. 정부가 투기억제의 수단으로 양도세를 활용했기 때문에 냉탕 온탕을 오갔습니다.

최근 이명박정부는 집권 초기와 달리 2009년 들어 참여정부에서 징벌적 누진과세로 부과했던 양도세 과세를 공격적으로 낮추고 있습니다. MB정부의 최초 양도세 완화 정책이 수도권을 제외한 지방 미분양주택에 한해 일시적 1가구 2주택 중복 보유 허용기간을 1년에서 2년으로 완화한 것이라는 점에서 더욱 그렇습니다.

주택시장이 과열돼 보통 양도세 과세를 강화할 경우 늘어난 세금부담으로 상승세가 일시적으로 꺾이게 됩니다. 따라서 매도타이밍을 놓치면 일시적으로 매물이 쌓이고 매수자들도 세부담으로 매입을 꺼리게 돼 가격이 하락하기도 합니다. 하지만 양도세만으로 집값을 하락시킬 수 없으며 일정기간이 지나면 학습효과, 풍선효과 등으로 집값은 회복하고 상승 재료가 있는 주택은 다시 오르게 마련입니다.

2009년 3월 현재 주택시장은 전형적인 양도세 완화시기입니다. 하지만 국민의정부때와 달리 양도세 완화에도 불구하고 주택시장은 살아나지 못하고 있습니다. 지방 주택시장 침체가 워낙 심한데다 실질소득 감소에 소비심리가 경기침체로 얼어붙었기 때문입니다. 주택담보대출 규제도 여전하다는 점도 무시할 수 없구요.

매도자는 추가 규제완화와 상승 반전을 기대하며 매도를 유예하고 있고 매수자는 불확실한 시장에서 추가 하락을 기대하며 섣불리 매입에 나서지 않는 형국입니다.

하지만 매수자들은 양도세 완화시기에는 적극적으로 매입타이밍을 잡아야 합니다. 서울을 비롯한 수도권까지 급매물이 소진되고 있는 상황이라면 더욱더 그렇습니다. 양도세 중과 폐지로 다주택자의 급매물이 쏟아지지 않겠지만 거래세 부담이 낮아져 매도시점을 본격적으로 저울질할 것이니 예의주시할 필요가 있습니다.

단순히 시세보다 싼 급매물을 고집하기 보단 매수자 우위 시장에서 미래가치가 높은 아파트라면 적정가에라도 사겠다는 매수전략이 필요한 시점입니다. 3년에 가까운 침체기를 맞고 있는 주택시장에서 추가 급매물이 쏟아질 것을 기대하는 것은 너무 순진한 발상입니다.

길게 보면 규제완화는 결국 매도자에게는 호재입니다. 다만 시기의 문제입니다. 지루한 시간싸움이 될 것입니다. 물론 ‘똘똘하지’ 않은 주택을 보유하고 있다면 적정가로 매도해 현금화시키고 ‘똘똘한’ 주택으로 갈아타는 전략을 구사할 필요가 있습니다.

1년간 지속된 규제완화책에 따라 상승세로 반전되기 위해선 시간이 필요합니다. 대세상승으로 반전되려면 규제완화가 3년 이상 지속돼야 할 것입니다. 이럴 경우 이명박정부 집권 후기에 집값 상승을 맞이할 가능성이 높습니다. 국민의정부를 보더라도 말입니다.

2009년은 매도자와 매수자의 힘겨루기 싸움이 지속될 것이며 미분양적체 해소가 변수겠지만 2010년부터 양도세 등 규제완화 효과가 서서히 나타남으로써 매도자 우위의 시장으로 바뀌게 될 것입니다.

매수자와 매도자는 이같은 현실을 직시하고 양도세 완화시 매매타이밍 전략을 세워 실행하길 바랍니다.