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규제가 강화될 때 부동산 매매타이밍

2007-03-02 | 작성자 오윤섭 | 조회수 30,096 | 추천수 397

부동산시장 침체기에 매입하기 힘든 것처럼 부동산 규제가 강화되는 시점에도 매입하기는 쉽지 않습니다. 규제가 강화되고 침체기가 6개월 이상 계속된다면 더욱더 그럴 것입니다.

하지만 투자대상이 내재가치에 비해 시장가격이 일시적으로 하락하는 타이밍이고 가치투자자라면 과감히 매입하는 전략이 필요한 시점이기도 합니다.

이번주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 규제가 강화될 때 가치투자자가 부동산 매매타이밍을 잡는 노하우를 공개합니다.

통상 정부에서 부동산 규제정책이 나오면 시장은 다음과 같이 반응합니다. 주택시장의 경우 내집마련 매수세가 급격히 위축되면서 거래가 사실상 중단됩니다. 또 투자자들도 추가 하락을 기대하며 섣불리 매수에 나서려고 하지 않습니다.

여기에다 시장은 규제정책의 실제적인 영향보다 언론 등에 의한 과장된 분석에 따라 단기간 영향을 받는 게 현실입니다. 이로 인해 돈이 급하거나 인내력이 부족한 보통 사람들은 정책 발표 후 2~3개월이 지나면 급매물이라도 매물을 내놓게 됩니다. 또 일부 부동산 자산을 줄이고자 하는 다주택 보유자들도 매물을 내놓긴 하는데 양은 많지 않습니다.

이런 상황에서 최적의 매입 및 매도 타이밍을 잡는 법을 알아봅니다.

최적의 매입타이밍을 잡는 법

수요 억제에 초점을 맞춘 규제정책은 대부분 시장안정 효과가 3~6개월을 넘기가 힘듭니다. 하지만 주택담보대출 규제 또는 콜금리 인상에 따른 대출 이자 상승은 보통 사람에게 직접적인 타격을 가하기 때문에 수요가 위축될 수밖에 없습니다. 종합부동산세 등 보유세 부담도 마찬가지로 보면 됩니다. 다만 그 효과는 점진적이며 장기적입니다.

투자자는 규제정책 발표 이후 3개월간 시장동향을 매물 동향을 중심으로 예의주시해야 합니다. 매물도 많지 않고 매수자도 많지 않는 상황은 규제정책이 발표하면 나타나는 통상적인 징후이므로 매입타이밍을 앞당길 필요가 있습니다. 즉 아무리 늦어도 정책 발표 후 3개월 이내에 매입에 나서야 합니다.

하지만 3개월 이후에도 매수세가 살아나지 않고 성수기에 매물이 쌓이기 시작하면 매입타이밍을 좀더 늦출 필요가 있습니다. 반드시 성수기(8~9월, 2~3월 )때 최소한 한차례 이상 시장상황을 지켜봐야 합니다. 비수기에 이어 성수기에 연속적으로 매물이 쌓인다면 더욱더 시장을 주시해야 합니다. 최악의 상황인 대세 하락을 대비해야 하기 때문입니다.

이때 수비적인 투자자라면 또 한번의 성수기까지 기다린 뒤 비수기 때 투자를 하는 게 일반적입니다. 반면 적극적인 투자자라면 성수기 때 매물이 쌓인다는 것은 급매물이 나오고 실제 거래가가 하락한다는 의미이므로 성수기 직후 비수기 초기에 급매물을 매입할 필요가 있습니다.

최적의 매도타이밍을 잡는 법

먼저 단기적인 효과에는 머무는 규제정책에 대해서 일희일비할 필요가 없습니다. 정책 발표 후 3개월 이내에 파는 우를 범해서는 안됩니다. 규제정책에 따른 시장의 반응은 2단계를 거쳐 나온다. 대표적인 것이 규제정책 발표 이후 시점이고 또 하나는 규제정책 시행시점입니다.

이때 규제정책 시행 이전에 팔 것인지, 시행 이후에 팔 것인지를 정책 발표 후 3개월이 지나서 결정해야 합니다. 만약 3개월 이후 성수기에 매물이 쌓이고 실제 가격하락이 이어진다면 다음 성수기 때 시행 전에 파는 것을 적극 고려해야 합니다. 물론 이때 매도 대상은 내재가치가 수명을 다해 보유 가치가 떨어진 대상에 한합니다. 또 자산 구조조정을 위해 주택수를 줄일 경우 투자가치가 점차 떨어지는 대상에 한합니다.

내재가치가 있지만 부득이 급한 사정으로 매도를 해야만 한다면 규제정책 발표 후 3개월이 지나서 보통 사람보다 한 타임 빨리 팔 것인가, 아니면 한 타임 느리게 팔 것인가를 결정해야 합니다. 대세하락이 아니라면 보통 사람이 팔 때는 보유하고 한 타임 늦게 매도하는 게 바람직합니다.


 

 
There is no such thing as a free lunch
세상에 공짜 점심은 없다. 2006년 94세로 숨진 자유시장주의자 밀턴 프리드먼이 자신의 저서 ‘Bright Promises, Dismal Performance: An Economist’s Protest’(1982)에서 한 말이다. 정부의 지나친 시장 개입은 결국 다른 사람이나 다음 세대에게 비용(세금 또는 희생)으로 돌아온다는 점을 강조한 것이다. 프리드먼은 정부의 역할을 축소하는 대신 개인과 시장의 역할을 중요시했다. 시장을 이기는 정부는 없다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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