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부동산 가치투자자가 갖춰야할 덕목 4가지

2008-12-18 | 작성자 오윤섭 | 조회수 33,502 | 추천수 437
그 어느 때보다 불확실한 부동산시장에서 가치투자를 하기는 쉽지 않습니다. 장세의 흐름에 편승하지 않고 남이 가지 않은 길을 홀로 간다는 게 정말 쉽지 않을 것입니다.

이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 부동산 가치투자자가 갖춰야 할 덕목 4가지를 소개합니다.

아무나 부동산 가치투자를 할 수 있다면 가치투자자들이 결코 높은 투자수익률을 올리지 못할 것입니다. 부동산 가치투자로 성공하기 위해서는 투자를 시작하기 전에 덕목을 갖춰야 합니다.

부동산 가치투자로 성공하기 위해 반드시 갖춰야 할 덕목은 크게 4가지를 꼽을 수 있습니다. 첫째, 스스로 자신을 통제하는 자제력이 있어야 합니다. 둘째, 적정한 때를 위해 참고 기다리는 인내심이 있어야 합니다. 셋째, 투자에 힘을 모으는 집중력이 있어야 합니다. 마지막으로 사안을 낙관적으로 바라보는 긍정적 사고를 가져야 합니다.

이러한 덕목들은 부동산으로 성공하기 위해 필요한 덕목이자 인생에서 성공하기 위한 필수 덕목이기도 합니다.

덕목1: 자제력

부동산 가치투자로 성공하기 위해 가장 우선적으로 갖춰야 할 덕목이 자제력입니다. 이는 다른 말로 절제라고 할 수 있습니다. 워런 버핏은 야구와 투자를 비교하며 이에 대해 명쾌하게 설명한 바 있습니다.

로버트 마일즈의 ‘워렌 버핏의 부'에 따르면 버핏은 미국 프로야구에서 테드 윌리엄스가 타율 4할을 기록한 것은 자신의 능력범위 안에 뛰어난 자제력을 발휘했기 때문이라고 설명했습니다.

버핏은 윌리엄스가 쓴 ‘타격의 과학’을 읽고 윌리엄스가 스트라이크 존을 야구공 크기로 77칸으로 나누고 자신이 가장 잘 치는 위치인 세 칸 반으로 공이 올 때만 배트를 휘둘러 4할이라는 기록적인 타율을 달성할 수 있었다고 분석했습니다. 이와 관련해 그는 주식을 고르는 법을 야구에서 타자가 투수가 던지는 공을 골라 치는 것에 비유했습니다. 버핏은 투자시 투자자들도 야구에서 타자와 마찬가지로 자신의 능력범위 안으로 날아오는 좋은 공을 기다릴 필요가 있고 말했습니다.

다만 야구에서와 달리 주식 투자에서는 삼진아웃이 없기 때문에 배트를 휘두르지 않는다고 해서 아웃을 당하는 일은 없으니 어떤 투자 기회가 능력범위 안에 있는지를 살펴보면서 기다리면 된다고 말했습니다.

덕목2: 인내심

먼저 자신이 투자할 대상에 대한 철저한 사전조사를 통해 전문가 수준으로 자신의 능력을 끌어올려야 합니다. 재건축 아파트에 투자한다면 해당 지역 중개업자는 물론 시공사 건설업체 담당자, 조합원 간부 이상으로 더 많은 정보를 입수하고 조사 연구 분석해야 합니다.

조사 분석 후 내재가치가 높아 투자를 결정했다면 부동산시장이 안전마진을 허용할 만큼 내재가치에 비해 가격이 하락할 때까지 즉 침체기가 올 때까지 기다릴 줄 알아야 합니다.

매입과 마찬가지로 매도시기도 3년 이상 장기보유를 하면서 팔아야 할 이유가 명백하지 않는 한 최적의 시기가 올 때까지 기다려야 합니다.

덕목3: 집중력

경제 예측, 경기 변동 등의 움직임에 휘둘리지 말고 오로지 투자대상(투자대상의 내재가치)에만 집중해야 합니다. 특히 전문가의 말을 조심해야 합니다. 전문가의 말을 참고는 하되 이에 따를 필요는 없습니다. 경제예측에 시간을 허비하기 보다는 자신이 투자할 계획이거나 이미 투자한 부동산에 집중하는 것이 훨씬 높은 투자 수익을 보장합니다.

이와 관련 버핏의 경우 하루 일과를 읽고 전화하는 데 대부분의 시간을 보냅니다. ‘뉴욕 타임즈’, ‘워싱턴 포스트’, ‘월 스트리트 저널’을 매일 읽고 기업의 연구자료를 ‘밸류라인’을 통해 얻고 연차보고서를 정독합니다. 평균 일반 투자자들보다 5배나 많은 양을 읽습니다. 젊었을 때는 신문 책 자료 등을 하루 12시간 이상 읽은 것으로 알려졌습니다.

그 외의 시간은 대부분 자회사나 투자대상 기업과 하루에 7~8시간 전화 통화를 합니다. 이를 통해 투자대상에 대해 기업 내부자보다 더 많은 사실을 알게 되므로 반드시 투자대상의 기업을 방문할 필요는 없다고 말합니다. 물론 주식과 달리 부동산은 반드시 방문해야 합니다.

투자를 결정하기에 앞서 혼자 생각할 수 있는 시간을 가져야 합니다. 자신이 부동산에 관심을 갖는 이유와 부동산으로 성공하기 위한 필수적인 요건은 무엇인지, 발생 가능한 리스크는 무엇인지 등에 대해 독백하는 것입니다. 그런 다음 투자하기로 결정한 부동산에 대해 가족이나 친지들에게 명확히 설명하고 이해시키는데 성공해야 합니다.

덕목4: 긍정적 사고

후천적으로 긍정적 사고를 키우는 건 여간 어려운 일이 아닙니다. 이때 가장 좋은 방법은 긍정적인 사고방식을 가지 사람과 친해지는 것입니다. 아니면 하나의 사안에 대해 긍정적으로 생각하고 실행했을 때와 부정적으로 생각하고 실행했을 때 얼마나 큰 차이가 나는지를 생각해보는 것도 좋습니다.

긍정적 사고방식을 가진 사람은 성실하고 정직합니다. 또 과거지향적이기보다는 미래지향적입니다. 다른 사람의 말을 경청하고 단점보다 장점을 보려고 노력합니다. 따라서 긍정적 사고를 통해 현실적 낙관주의자가 돼야 합니다.

현실적 낙관주의자라고 해서 투자 환경에 대해 근거 없는 낙관론을 펼치는 사람을 말하는 것이 아닙니다. 진정한 현실적 낙관주의자는 철저한 시장조사를 통해 내재가치가 높은 투자 대상을 선정함으로써 현실에 뿌리를 두면서 근거 있는 낙관론을 펼치는 사람을 말합니다. 이로 인해 자신감이 쌓이면서 주변 사람에게 긍정적인 영향을 미치게 될 것이고 자연스럽게 나를 지지해주는 동지가 생겨날 것입니다.

결과적으로 현실적 낙관주의자는 자신의 ‘내재가치’를 높임으로써 돈만 가진 부자가 아닌 행복한 부자가 될 수 있는 것입니다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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