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산에 올라 뻔한 주택시장전망을 하다

2007-01-25 | 작성자 오윤섭 | 조회수 21,164 | 추천수 481

주택시장전망의 부질없음은 그동안 학습효과로 누구나 알고 있습니다. 2004년에도 그랬고, 2005년에도 그랬으며 2006년도 역시 연구원 등 전문기관의 전망은 틀려도 크게 틀렸습니다. 닥터아파트도 상대적으로 오폭(誤幅)이 적었지만 역시 크게 틀렸습니다. 이는 해외 기관들도 마찬가지입니다. 2007년도 역시 틀릴 것입니다.

오윤섭의 부자노트 독자를 위해서는 2007년 주택시장전망을 해야겠지만 이처럼 틀릴 전망은 하지 않겠습니다.

대신 지난주 토요일(2006년 12월 9일)에 고대(?)하지 않고 직원들과 간 고대산 눈꽃산행의 감흥에 따라 손가락 가는대로 자판을 두들겨 주택시장을 2006년은 에피소드로 마무리하고 2007년은 뻔한 얘기로 전망해보겠습니다.

산에 올라 정리한 글이라 부자노트가 평소와 다른 스타일 입니다. 양해바랍니다. 너무 뻔한 전망이니 기대하지 않고 보세요. 전혀 기대하지 않고 보면 쓸만한 것도 보일 것입니다.



에피소드1: 나는 바닥세대?

후배 성철(이하 이름은 모두 가명)이는 나이가 마흔이지만 집이 없습니다. 스스로 ‘쌍봉세대’가 아니라 ‘바닥세대’라고 한탄합니다. 3년전 서울 아파트에 청약해서 20대 1의 경쟁률을 뚫고 당첨됐지만 중도금 낼 돈이 없어 프리미엄 1천만원 받고 팔았습니다. 지금 입주한 그 아파트는 분양가 대비 프리미엄이 1억8천만원이 붙었습니다. 팔고 나서 집값은 계속 오르자 허탈했습니다. 그나마 분양권을 팔고 바로 가입한 청약통장이 1순위는 됐지만 재당첨제한이 걸려 2008년 이후에나 청약통장으로 내집마련을 하려고 합니다. 이것도 안되면 동생이 사는 미국으로 이민을 가려고 합니다.

에피소드2: 돌다리는 무조건 두드린다?

40대 중반인 주근이 형은 겁이 많고 소심합니다. 안전 또 안전 제일주의입니다. 자영업을 하는데도 말입니다. 분당 파크뷰 분양 직후 프리미엄 2천만원이 너무 비싸다며 사지 않았고 과천 재건축 아파트가 15평형 4억~5억원일 때도 역시 비싸다고 사지 않습니다. 그는 항상 2~3년전 시세를 그리워하며 아파트를 사지 않고 전세로 살았습니다. 대신 은행에다 돈을 꼬박 꼬박 모으고 있습니다. 지난 10년간 1억5천만원을 모았습니다. 그래도 파크뷰를 사고 과천 아파트를 산 주변 사람만 보면 알수 없는 조바심으로 괴롭습니다.

에피소드3: 강요된 카르페 디엠 대가는?

5년전 잘나가던 직장을 때려 치고 미국으로 유학 간 후배 강식이는 가족을 데리고 가면서 서울 도심권 아파트를 팔았습니다. 생활비가 넉넉지 않아 고민하다 팔아버렸습니다. 누구나 알겠지만 그 집은 현재 3배가 올랐습니다. 2억2천만원에 팔았는데 7억원이 넘으니 말입니다. 한국에 와서 터를 잡고 싶어도 팔아버린 아파트에 대한 쓰라린 추억과 현재의 집값 때문에 귀국하고 싶지 않습니다. 지금 그는 현지에서 자리 잡으려고 안간힘 쓰며 한국에 오지 않고 평생 미국에 살 생각을 하고 있습니다. 나중 일은 모르겠지만요.

에피소드4: 내집은 돌아오지 않는다?

30대 후반에 부장이 된 광태는 대학교 후배입니다. 그는 회사 제일주의입니다. 모든 라이프 스타일에 회사를 최우선순위로 놓고 행동합니다. 토요일에도 거의 나갑니다. 술도 못하지만 상사랑 먹으면 폭탄주도 다섯 잔을 먹기도 합니다. 정신력으로 말입니다. 집이야 돈이 있을 때 필요하면 마련하면 되는 거 아니냐며 아내의 잔소리를 애써 외면합니다. 그러는 사이 상계동에서 산본으로, 산본에서 인천으로, 자가에서 전세로, 전세에서 월세로 전전했습니다. 그래도 신혼때 15평형(전세)에 살다 지금 32평형(월세)에 살고 있다고 자위하고 있습니다. 광태는 소원대로 회사의 별이라는 임원이 꼭 될 것입니다.

산에 오르며 정리한 뻔한 2007년 주택시장전망 이야기

☐ 아파트는 분양가는 2007년에도 물가상승률 이상 오를 것입니다.

☐ 반값 아파트는 국민 즉 소비자가 원하는 아파트가 아니라 정치인들이 원하는 아파트이므로 2007년 분양시장에 아무런 영향도 없을 것입니다. 물론 이를 기대하는 부자노트 독자는 없겠지요. 소비자가 원하는 아파트는 적정가에, 원하는 지역에, 원하는 평형이 나오는 것입니다.

☐ 아파트값은 2007년에 물가상승률 이상 오를 것입니다. 이것이 정상이고 거품 붕괴, IMF사태에서 보듯 가격이 내리는 것이 비정상적인 상황입니다.

☐ 2006년보다 2007년에 주택을 구입하려는 사람이 늘어날 것입니다. 수요억제정책으로 내집마련을 늦춘 30~50대 2천만명중 몇 명이 과연 집을 살 것인가가 변수이지만 말입니다. 첫 집을 마련하거나, 넓혀서 가거나, 지역 이동을 통해 신분상승을 꾀할 것입니다.

☐ 2007년에 수요는 많고 공급은 적은 곳은 무조건 집값이 오를 것입니다. 대표적인 곳이 강남구 서초구 송파구 등입니다.

☐ 수요는 적고 공급은 많은 공급과잉 지역은 2007년에 집값이 내릴 것입니다. 지역은 알지만 말하지 않겠습니다. 내릴 지역에 살고 있는 독자가 있다면 갈아타야 할 것입니다.

☐ 2007년에 아파트 입주물량이 적은 지역의 아파트값은 수요가 있는 한 상승할 것입니다. 2004년과 2005년에 분양물량이 적었던 지역이 2007년에 입주물량이 적은 곳입니다.

☐ 2007년에 집을 사고 파는 것을 활성화시키는 쪽으로 즉 양도세 완화를 하면 가격은 하향 안정화될 것이며, 규제위주의 수요억제 정책이 계속된다면 2007년에도 2006년과 마찬가지로 거래는 중단되고 가격은 내리지 않으며 보합-상승-보합-상승 국면을 반복할 것입니다.

☐ 2007년 매매타이밍은 남이 팔려고 할 때가 매수타이밍이고, 남(특히 구매력이 떨어지는 서민)이 사고 있을 때가 매도타이밍입니다.

☐ 김포신도시, 인천경제자유구역의 영종지구 및 청라지구, 우면2지구 등 토지 보상이 시작되면 주변 아파트값과 땅값이 2007년에 오를 것입니다. 아파트는 40~50평형대가 큰폭으로 상승할 것입니다. 판교및 파주신도시, 행정도시 등에서 토지 보상으로 인한 부동산 후폭풍은 이미 경험한바 있습니다. 물론 직접 경험한 사람은 땅을 갖고 있던 사람만이지만요.

☐ 금리가 오르면 서민형 아파트값은 2007년에 내릴 것입니다. 금리가 내리면 대부분의 아파트값은 2007년에 오를 것입니다.

☐ 2007년에도 아파트 투자는 저금리 기조에서 은행 예적금보다 수익률이 높을 것입니다.

☐ 2007년에 주택담보대출이 규제되면 서민형 아파트값은 약보합세를 보일 것입니다. 반면 강남권 등 블루칩 아파트들은 보합-상승-보합-상승을 되풀이 할 것입니다.

☐ 자립형사립고(자사고)나 특수목적고(특목고)가 들어서는 지역은 2007년에 집값이 오를 것입니다. 아파트시장을 주도하고 있는 30~50대들이 아파트를 구입할 때 최우선 순위가 학군이기 때문이지요.

☐ 개발 지역의 집값과 땅값은 2007년에 오를 것입니다. 도로가 나고 전철이 생기는 지역은 물론 뉴타운 행정도시 기업도시 혁신도시 등이 대표적입니다.

☐ 뉴타운은 분양가가 아무리 비싸도 2007년 입주시 프리미엄이 붙습니다. 분양가가 낮으면 낮은 만큼 프리미엄이 더 붙습니다. 다른 지역도 마찬가지입니다.


 

 
인간삼락 투자삼락
“문을 닫고 좋아하는 책을 읽고/문을 열고 좋아하는 손님을 맞고/문밖으로 나가 좋아하는 자연을 보니/이것이 바로 인간의 세 가지 즐거움이라.” 조선 중기 대표적인 문장가인 신흠 선생이 쓴 인간삼락(人間三樂)이라는 시다. 투자삼락이라면 보물찾기처럼 가치투자 대상을 찾는 즐거움, 가치투자로 수익이 실현됐을 때의 즐거움, 수익으로 다른 사람의 삶의 질을 향상시키는데 기여하는 즐거움이 아닐까?

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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