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침체기에 갈아타야 하는 이유

2008-10-30 | 작성자 오윤섭 | 조회수 25,466 | 추천수 472
한치 앞도 내다볼 수 없는 글로벌 경기 상황에서 내집마련 소유자도 불안해하며 시장 상황을 지켜볼 뿐입니다. 분명한 것은 지금은 깊은 침체에 빠져 있다는 것뿐입니다. 이 침체가 언제까지 지속될지, 아니면 더 악화될지, 언제 회복할지는 아무도 모릅니다.

이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 내집마련 소유자들이 지금과 같은 침체기에 어떻게 갈아타는 게 현명한 지를 소개하겠습니다.

갈아타기 성공 사례

2004년 경기 K지역에 33평형을 보유하던 우경환씨(가명). 중도금 무이자로 미분양으로 내집마련을 했으나 2006년 입주 후에도 시세는 약세를 면치 못해 고민에 빠졌습니다.

당초 예정된 도로망도 개통이 늦어지고 시세는 분양가에서 프리미엄 2천만원 수준에서 머물렀습니다. 2006년 가을 성수기부터 주택시장이 침체되면서 결단을 내려야 했습니다. 장기보유로 갈 것인가? 아니면 침체기에 과감히 갈아탈 것인가?를 말입니다.

우씨는 대출부담이 크더라도 출퇴근이 쉬운 서울로 진입하기로 결심하고 일단 K지역 33평형 아파트를 분양가+프리미엄 1천만원에 손절매했습니다.

2007년 1월 매매계약을 하자마자 서울지하철 9호선 개통 호재를 기대하고 역세권인 강서구 A아파트 32평형을 매입했습니다. 대출부담이 크게 늘어났지만 9호선 1단계 개통과 이어 2단계 완전 개통이 될 경우 강남 접근성이 크게 좋아진다는 미래가치를 보고 과감히 매입한 것입니다.

2008년 10월 현재 집값이 하락세인 상태에서 K지역 33평형은 여전히 분양가에서 3천만원 정도 웃도는 수준인 반면 강서구 32평형은 매입한 지 2년도 못돼 시세차익이 1억2천만원에 달하고 있습니다. 더욱이 시세도 2009년 6월경 9호선 개통을 앞두고 강보합세를 보이고 있습니다.

갈아타기 실패 사례

2004년 평촌 24평형에 내집마련을 하고 5년째 살고 있던 강철희씨(가명). 아이들이 커 가면서 집이 좁게 느껴졌지만 편의시설 학군 등에 마음에 들어 갈아탈 생각을 거의 하지 않았습니다.

그러던 중 중앙공원 부근에 주상복합이 분양하고 공사를 하면서 갈아타기를 검토했습니다. 하지만 2004년 하반기 분양계약 후 2006년 초까지 시세가 분양가 수준에서 머물고 거래가 거의 없어 매입하기가 꺼려졌습니다. 32평형 분양가가 3억원이 넘는다는 점과 관리비가 비싸고 수납공간이 적어 생활하기 불편하다는 점도 갈아타기를 주저하게 만들었습니다.

하지만 주상복합 32평형은 2006년 하반기 입주 1년 전부터 상승세를 타기 시작해 2007년 입주시점에는 프리미엄이 2억원을 넘어서 지금도 분양가 대비 프리미엄이 1억5천만원 이상을 유지하고 있습니다. 반면 평촌 아파트는 판교 분양시점에 반짝 상승하다 지금은 시세가 2006년 하반기 수준으로 하락한 상태입니다.

침체기에 갈아타는 법

침체기에 갈아타는 법을 몰라서 갈아타지 못하는 게 아니라 갈아타기 힘든 상황 때문에 갈아타지 못하는 경우가 대부분입니다. 즉 보유하는 집값이 하락세인데, 특히 매입가보다 싸게 매도한다는 게 쉽지 않습니다. 지르는데 강한 사람이 아니라면 더욱 그렇습니다.

침체기에 갈아타는 데 필요한 것은 내집마련 소유자가 현재 갖고 있는 집을 급매라도 팔겠다는 의지(실행력)가 선행돼야 합니다. 선매도하고 후매수해야 하는데 실행력을 발휘해야 합니다.

오를 때는 많이 오르고 하락할 때 덜 내리는(금액으로 더 내리겠지만), 미래가치가 높은 단지로 갈아타는 것이라면 침체기를 적극 활용해야 할 것입니다. 강북에서 강남 진입을 꿈꾸는 사람이라면 더욱더 그렇습니다.

지금과 같은 깊은 침체기에는 거래가 없는데다 하락세를 보이기 때문에 가격 차별화에 대한 체감이 크지 않을 것입니다. 하지만 1년뒤든, 2년뒤든, 3년뒤든 현재의 침체기를 벗어난다면 2~3년 재건축 규제에 따른 주택공급물량 감소 후유증까지 겹쳐 유효수요가 많은 강남권 집값 차별화는 가속화될 것입니다.

아무 것도 할 수 없을 때 무언가를 할 수 있는 가장 좋은 시기라는 말이 있습니다. 아무것도 할 수 없을 때 아무 것도 하지 않을 것인가? 아니면 행동할 것인가?는 전적으로 여러분에 달려 있습니다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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