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수도권 VS 지방 주택시장 누가 먼저 하락할까?

2020-12-11 | 작성자 오윤섭 | 조회수 843 | 추천수 23
전국 아파트시장은 예측가능한 공급은 갈수록 줄어들고 예측 불가능한 수요는 실수요에 투자수요까지 가세하면서 갈수록 늘어나고 있습니다.

다가오는 2021년 1, 2월은 연중 극성수기입니다. 전월세는 물론 매매 거래가 가장 많은 시기입니다. 통상 수능이 끝나면 학군 수요가 재편(떠날 사람 떠나고 들어올 사람 들어오고)되면서 거래량이 점차 늘어납니다. 이후 3월초 거래량이 정점에 달합니다.

서울권 대부분이 전세물량은 물론 매매물량도 없는 시장 상황입니다. 전세물량이 없으니 세입자는 어쩔 수없이 반전세나 월세를 선택해야 합니다. 세입자가 입주물로 내집마련 하려면 최고가로 매수해야 합니다. 갈아타고 싶은 유주택자도 입주물이 없으니 전세낀 매물을 선매수하고 있습니다.

취득세와 양도세 중과로 인해 역대급으로 유통물량이 줄어든 주택시장에서 올 겨울 성수기는 매매가 전셋값 모두 변동폭이 커지며 가장 불안정한 시기가 될 것입니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 2019년 하반기부터 시작된 수도권과 지방 아파트시장 동조화가 언제까지 지속될 것인지, 또 누가 먼저 하락장으로 돌아선 것인지를 수급요인을 중심으로 분석했습니다.

미분양, 인허가

수도권과 지방 주택 미분양, 인허가 실적은 동반 감소세입니다. 전국 미분양은 2008년 16만5천가구를 정점으로 해서 계단식 감소세가 지속되고 있습니다. 지난 10월말 현재 전국 미분양은 2만6천가구로 2003년 10월 이후 가장 적습니다.

​수도권은 3천6백가구로 2002년(12월말 기준) 1천3백여가구 이후 역대급 바닥을 향하고 있습니다. 지방도 2만3천가구로 최저점(2014년 12월 2만가구)을 향하고 있습니다.

참고로 과거 부울경(부산 울산 경남)과 수도권은 미분양이 1만5천가구 이하로 줄어들때 상승장이 왔습니다. 그렇다면 미분양이 각각 1만5천가구로 향한다면 하락장이 임박했다고 추론할 수 있습니다. 부울경 미분양은 현재 8천7백여가구입니다. 미분양만 보면 부울경이 수도권보다 2배 이상 많으니 하방압력이 더 크다고 볼 수 있습니다.

주택 인허가의 경우 수도권은 2016년부터, 지방은 2017년부터 감소세로 돌아섰습니다. 집값이 오르면 인허가 실적이 늘어나고 하락하면 감소하는게 공급의 법칙입니다. 그러나 수도권은 상승장 초기인 2016년부터 상승장 후반기 2020년 12월 현재까지 인허가 실적이 계속 감소하고 있습니다.

부동산 3종 증세 세트(취득세 보유세 양도세 중과)와 임대차 2법으로 유통물량까지 줄어들어 한마디로 공급 붕괴입니다. 공공택지 소진과 정비사업(재건축) 규제책이 결정적으로 작용하고 있습니다.

공공택지 아파트 인허가는 착공전 사업승인을 기준으로 하니 3~4년뒤 입주물량으로 볼수 있습니다. 반면 정비사업 인허가는 사업시행인가가 기준이니 입주까지 7년 안팎 시간이 필요합니다.

인허가와 미분양이라는 공급요인과 규제지역이라는 수요억제요인은 수도권과 지방 동조화 또는 탈동조화를 결정짓는 핵심 요인입니다.

탈동조화시기인 2009~2011년 주택 인허가 실적은 수도권이 이전(2005~2008년)보다 27.1% 급증한 반면 지방 5개 광역시는 -45.7%로 급감했습니다.

미분양도 지방은 2008년 13만8천가구로 정점을 찍고 2014년(부울경은 2012년 급증)에 2만가구 수준으로 감소했습니다. 이후 2015~2018년 5만3천가구까지 늘어났습니다.

수도권 미분양은 2007년 1만4천가구로 전년보다 1만가구나 증가하기 시작해 2013년 3만3천가구까지 급증했습니다. 그러다 2015년 하반기에 1만5천가구로 이하로 줄어들면서 수도권 집값은 대세상승장에 진입했습니다.

입주물량

지방 투자를 할때 가장 먼저 체크하는 공급요인이 입주물량입니다. 입주물량이 감소세로 돌아서는 시기에 앞서 선진입, 선선진입을 하는 투자전략입니다.

지방은 인구밀도가 낮을수록 생활권내 입주물량이 1천가구만 돼도 매매가 전셋값에 미치는 영향이 컸습니다. 수도권의 경우 2천가구가 넘으면 전셋값에 큰 영향을 줬습니다. 하지만 2020년 들어 규제정책으로 양도세를 적게 내려면 실거주를 해야 해 전세물량이 급감하고 있습니다. 입주물량의 10% 안팎에 불과합니다.

문재인정부와 하락론자가 많이 언급하는 강남4구 입주물량 증가(2023~2026년)는 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 2017년에 관리처분인가를 신청한 곳이 많았기 때문입니다. 일시적인 증가일 뿐입니다. 매매가는 물론 전셋값 하방압력 요인이 될 수 없습니다. 인근 구축 전셋값은 내려가겠지요.

2021~2022년 입주물량은 수도권과 지방 모두 감소세이며 과소구간에 해당됩니다. 공공택지 고갈로 전국 동시다발 입주물량이 크게 줄어들고 있습니다. 이주철거가 한창인 정비사업 입주물량은 수도권의 경우 2023년부터 점차 늘어날 것입니다.

규제지역, 대출규제

과거 2009년 이후 수도권과 지방 탈동조화에 크게 영향을 미친 규제책은 투기과열지구 등 규제지역 지정에 따른 대출규제입니다.

지방은 지난 2008년 1월에 천안 아산 울산 부산 해운대구 등을 마지막으로 투기지역, 투기과열지구가 모두 해제됐습니다. 반면 수도권은 강남3구가 2011년 12월에 투기과열지구에서 마지막으로 해제됐고 투기지역도 강남3구가 2012년 5월 가장 늦게 해제됐습니다.

부산 대구가 상승장으로 돌아선 2009년 하반기 이후 대출규제를 보면 수도권은 비규제지역도 LTV가 50%로 10% 포인트 축소됐습니다. DTI는 강남3구 40%, 기타 서울 50%, 기타 수도권 60% 등 수도권에만 적용됐습니다. 이후 2014년 8월에 전국 LTV 70%로 일원화해서 완화됐고 수도권에만 적용되던 DTI도 60%로 일괄적으로 완화됐습니다.

결과적으로 지방은 투기지역 투기과열지구 등 규제지역에서 해제되면서 대출규제가 완화됐습니다. 이어 2010년 이후 상승장이 시작됐습니다. 글로벌 금융위기 이후 하락장을 맞은 수도권과 탈동조화가 본격화됐습니다. 수도권은 미분양이 급증한데다 규제지역 대출규제가 무주택자까지 적용됐습니다.

2020년 12월 규제지역 대출규제 수위는 역대급입니다. 참여정부, MB정부보다 2배 이상 높다고 보면 됩니다. 2배 이상 늘어난 통화량(M1)을 감안하면 지방 비규제지역 풍선효과가 MB정부 시절보다 최소 2배 이상 크다는 것을 의미합니다. 이는 역으로 앞으로 조정대상지역 등 규제지역으로 지정될 경우 충격이 2배 이상 강하다는 것을 뜻합니다.

지금은 투기과열지구에서 시가 15억원 초과 아파트를 사면 무주택자도 LTV 0%입니다. 전국에 주택이 한채만 있더라도 조정대상지역 등 규제지역에서 추가로 주택담보대출을 받을 수 없습니다. 투기과열지구는 LTV 40%(9억원 초과분 20%), DTI 40%입니다. 조정대상지역은 LTV 50%(9억원 초과분 30%), DTI 50%입니다. 여기에 DSR 규제도 시행되고 있습니다.

또 규제지역이 지정되면 2주택이상 다주택자에겐 취득세 폭탄, 보유세 폭탄, 양도세 폭탄이 기다리고 있습니다.

규제지역의 파괴력을 잘 알고 있는 정부는 지방 규제지역 지정에 소극적입니다. 대전 부산해운대처럼 폭등하지 않으면 조정대상지역 또는 투기과열지구 지정에 소극적입니다. 그러나 부울경 등지방 대도시는 올 하반기부터 폭등장에 진입해 규제지역 확대는 시간문제입니다.

전세가율, 전셋값

전국 동시다발로 입주물량이 줄어드는 시기에 지난 7월 31일 임대차2법을 강행했습니다. 대도시 도심을 중심으로 전셋값이 급등하고 있습니다. 상승장 후반기에 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 오르는 기현상이 발생하고 있습니다.

강남3구 신축조차 전세가율이 60%를 넘어서고 있습니다. 통상 서울권은 전세가율이 60%(강남3구는 50%)가 넘으면 전세수요가 매매수요로 돌아서기 시작합니다. 인천경기권은 70%, 지방은 70%를 변곡점으로 봅니다. 전세거래보다 매매거래가 늘어납니다.

전셋값 상승이 매매가 상승에 미치는 영향은 서울권보다 지방이 큽니다. 신용상의 2015년 ‘국내 주택시장의 수도권 비수도권 간 탈동조화 현상과 정책시사점’ 에 따르면 전셋값이 1% 오를 때 매매가는 수도권의 경우 0.15%, 지방은 0.33% 상승하는 것으로 분석됐습니다.

2008년 글로벌 금융위기 이후 2018년까지 수도권과 지방 주택시장은 탈동조화가 계속됐습니다. 순환매(갭메우기 갭벌리기)로 볼 수도 있구요.

2019년 하반기부터 수도권 지방 주택시장이 동반 상승하고 있습니다.수도권 지방 동조화가 언제까지 계속될지는 알 수 없습니다.

다만 수도권과 지방중 아래 수급요인이 다르게 움직일수록 탈동조화가 다시 시작될 것입니다. 어느 한쪽(지역)에서 인허가가 늘어나 미분양이 급증할수록, 과잉공급으로 매매가 전셋값이 하락할수록, 규제지역이 확대될수록(대출규제가 강화될수록), 주담대 이자가 4%대에 접근할수록 말입니다.

직관적으로, 또 주택시장 사이클을 보더라도 3기 신도시 등 공공택지 입주물량이 늘어나기 시작하는 2025년 전후(인천경기 정비사업 입주물량 증가, 임사 매도물량 증가, 증여 매도물량 증가) 수도권이 먼저 하락하면서 탈동조화가 시작될 가능성이 높습니다.

지방 집값은 규제지역(정비사업이 많을수록 투기과열지구 지정은 직격탄) 확대 속도가 최대 변수입니다. 2021년 지방 규제지역이 급증하면 국지적으로 조정장세 오는 지역이 늘어나 탈동조화가 간헐적으로 발생할 수 있습니다.

지난 11월 이후 폭등하는 전셋값을 레버리지 삼아 기대수익률에 따라 전국 곳곳으로 스며드는 돈의 유속이 매우 빨라지고 있습니다. 언제인지 모르겠지만 환율급등으로 이어지는 경제위기 또는 입주물량, 미분양 급증으로 인한 전셋값 폭락으로 부동산 버블이 붕괴될 때까지 수도권 지방 동조화 기간이 예상보다 길어질 수도 있다는 생각입니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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