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서울권 투기과열지구 집값이 2020년 20% 이상 폭등한 이유

2020-12-03 | 작성자 오윤섭 | 조회수 922 | 추천수 27
한국건설산업연구원의 2021년 주택 경기전망 자료를 보면 내년 서울 등 수도권 집값 매매가를 -0.5%로 예측했습니다. 그런데 매매가 하락 근거가 참 요상합니다. 입주가능물건이 적어(실입주할 수 있는 유통물량이 적어) 매수세가 둔화되기 때문이라고 합니다. 

사고 싶은 아파트 유통물량이 적으면 가격이 오르는 게 시장의 철칙입니다. 시장참여자들은 전세낀 매물보다 입주물을 선호해 입주물 매매가가 10% 비싼게 현재 시장 상황입니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 올해 2020년 수도권 아파트시장을 분석했습니다. 올해 수도권 주택시장 키포인트는 서울 과천 광명 등 서울권 투기과열지구 아파트값이 평균 20% 이상 올랐다는 것입니다. 실거래가 기준으로 말입니다. 이건 팩트입니다. 

시가 15억원을 넘는 초고가 아파트보다 금관구(금천구 관악구 구로구) 또는 노도강(노원구 도봉구 강북구)으로 대표되는 서울 외곽 9억원 안팎 중저가 아파트가 상승폭이 더 높았습니다.

2019년 12.16대책 이후 가격대별로 대출규제 수위가 달라 중저가시장이 몰린 서울 외곽이 상승폭이 컸습니다. 그래서 서울 강남 VS 강북 갭이 줄어드는 갭메우기가 거의 일년내내 지속됐습니다. 

갭메우기는 투기과열지구 시가 15억원 초과 LTV 0%라는 사상 초유의 대출규제 영향이 가장 컸습니다. 상방경직성이라고 해야 하나요? 여기에 지난 6월 23일 11년만에 지정된 강남 삼청대잠(삼성동 청담동 대치동 잠실동) 토지거래허가구역 영향도 한몫했습니다. 역삼동 도곡동 신천동 아파트는 풍선효과로 급등해 삼청대잠과 갭이 크게 줄어들었습니다. 지난 10월 도곡렉슬 84타입 실거래가 28.8억원이 이를 입증하고 있습니다.

본론으로 들어가 그럼 최고 수위의 규제가 적용되고 있는 서울권 투기과열지구 아파트값은 왜 연평균 20% 이상 폭등했을까요? 왜 6월 이후 V자 반등을 했을까요?

역대급 규제책에도 서울권 투기과열지구 아파트값이 평균 20% 이상 상승하는데는 문재인정부의 유통물량 감소책이 가장 컸습니다. 아파트 수급 밸런스가 완전히 무너지고 수요초과 공급부족이 가속화되고 있기 때문입니다. 

예를 들어볼까요? 청약 고가점자가 오매불망 기다리는 둔촌주공의 경우 2019년 12월 3일 착공했습니다. 사업시행인가후 3년이내 착공하지 못해 한시적으로 열렸던 조합원 매매시장이 닫히는 순간입니다. 구축 5,930가구중 시장에 나온 온라인 매물은 100개가 넘지만 진성매물은 10개 안팎입니다.

2023년 하반기 입주하고 이전고시후 등기가 나야 조합원및 수분양자(일반분양 당첨자) 매매시장이 열립니다. 투기과열지구 재건축 조합원지위 양도금지로 인해 최소한 4년간 매매시장 닫히게 된 것입니다. 한마디로 잠재적 유통물량 5천9백가구 이상이 매매시장에서 사라진 것입니다. 

최근 조합설립인가를 받은 신반포2차(1,572가구)나 개포주공5단지(940가구)도 앞으로 최소한 5년간 매매시장이 닫힐 것입니다. 10년 이상 장기보유한 1주택자가 팔수 있는 유통매물은 한두개 남았을 뿐입니다. 재건축 아파트 및 신축 입주권 매수자는 많은데 유통매물이 사라지니 만성적인 매도자 우위 시장입니다. 

2021년에는 재개발시장에서도 입주권 유통물량이 크게 줄어듭니다. 이미 소급적용돼 매매가 금지된 곳도 있습니다. 안양 비산초교재개발, 성남 산성구역, 구리 수택E구역 등이 대표적입니다. 한남3구역, 성수1지구, 신당8구역, 노량진3구역, 흑석11구역, 광명11, 12구역 등이 2021년 이후 관리처분인가를 받으면 소유권이전등기까지 입주권 매매가 금지됩니다. 매매 금지기간이 최소 5년 이상입니다. 


분양시장에서 유통물량 감소책은 최개 10년 분양권 전매금지가 대표적입니다. 또 입주시점에 전월세 물량 감소책인 최대 5년의 거주의무기간, 분양가상한제 적용 주택 중도금대출시 전입의무 및 전세주기 금지 등이 있습니다. 

입주물량도 줄어드는데 사고 팔수 있는 매매물량은 물론 전월세물량이 급감하고 있습니다. 이런 상황에서도 집값이 안정되려면 구매력있는 유효수요자들이 아파트를 사지 않으면 됩니다. 줄어든 유통물량만큼 수요량이 줄어들면 됩니다.

하지만 공포와 탐욕을 오가는 시장참여자들은 정반대로 행동을 합니다. 유통물량이 시장에 쌓이면 집을 사라고 해도 사지 않습니다. 반면 유통물량이 급감하면 집을 사지말라고 각종 규제책을 시행해도 영끌해서 사려고 합니다. 한 채 있는 사람은 한 채 더 사려고 하고, 두채 있는 사람은 세채로 늘리려고 합니다.

2019년 하반기부터 매도자 우위 시장이 수도권에서 지방까지 확산됐습니다. 2017년 8.2대책 이후 2020년 7.10대책까지 다주택자가 추가로 주택을 구입하지 못하게 하면서 주택 인허가가 크게 줄어들었기 때문입니다. 

물론 주택 인허가가 줄어든데는 박근혜정부에서2017년까지 대규모 공공택지 건설을 중단한다고 발표한 2014년 9.1대책 영향도 컸습니다. 

여기에 2017년 5월 출범한 문재인정부의 다주택자를 타깃으로 한 규제책이 큰 몫했습니다. 84타입 기준으로 시가 15억원 넘은 초고가주택은 대부분 정비사업 구축과 신축에 있는데 공급을 막고 있습니다. 도심에 비싼 신축을 못 짓게 하면 집값이 안정된다는 논리는 도대체 어디서 나왔을까요?

연도별 민간 주택 인허가 실적을 보면 2015년 68.9만가구를 정점으로 지속적으로 감소세입니다. 4년 지난 2019년 39.4만가구까지 줄어들었으며 2020년은 9월말 현재 27.7만가구입니다. 연말까지 35만가구 안팎에 그칠 것으로 보입니다. 누적된 수도권 지방 동반 인허가 실적 감소세가 2019년 하반기부터 전국 집값 동반 상승장을 초래했습니다.

지난 7월 31일 거대여당은 입주물량 등 유통물량 공급부족이 심각해지고 있는 타이밍에 무리수를 던졌습니다. 전월세상한제, 계약갱신청구권 등 임대차2법을 강행했습니다. 지금 문재인정부에선 수도권에 문민정부의 1기 신도시, MB정부의 2기 신도시나 강남 저밀도지구 재건축단지처럼 대규모 입주물량이 없습니다.

8월부터 전국 대도시는 동시다발로 전셋값이 폭등했습니다. 오른 전셋값 만큼 늘어난 유동성을 확보한(주머니 돈이 늘어난) 다주택자는 자금규모에 따라 수도권 지방 비규제지역 또는 강남 서울로 자본을 투입했습니다. 

M1 통화량(주머니 돈. 단기유동자금)은 수도권 상승장이 시작된 2015년 536조원에서 지난 9월 현재 2020년 1,118조원으로 2배 이상 늘어났습니다.

그런데 2020년 수도권 집값이 0.5% 내리고 전셋값만 5% 오른다구요? 매매가가 내리고 전셋값이 오르는 시장은 하락장에서나 가능합니다. 지난 2010~2012년 수도권처럼 말입니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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