2020년 12월은 시장참여자들의 매도심리가 중요한 달입니다. 양도세는 누진과세라 다주택자는 1년에 한 채씩 팔아야 하니 12월말까지 매도여부를 결정해야 합니다. 또 2021년 종부세 폭탄의 신호탄인 2020년 종부세액이 늘어나 12월 납부해야 하는 다주택자의 심리가 위축되고 있습니다.
여기에 2년 거주하고 10년 이상 장기보유한 1주택자(일시적 2주택자 포함)는 12월말까지 매도해야 장기보유특별공제율이 80%입니다. 내년 1월 이후 매도할 경우 같은 조건에서 장특공제율이 48%로 크게 줄어듭니다.
11월 둘째 주 압구정발 거래량 폭발이 강남3구 전역으로 확산되고 있습니다. 반포잠원을 비롯해 서초 방배 도곡 역삼 삼성청담 개포 등도 거래량이 늘어나고 있습니다.
또 매매가와 전셋값 갭이 줄어들면서 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 70%를 넘어서는 9억원 이하 저가시장과 9억원 초과~15억원 이하 중가시장이 활활 타오르고 있습니다.
특히 중가시장의 대표격인 분당은 말소된 주택임대사업자 또는 법인 매물을 과천 지정타 낙첨자 등 살수요와 투자수요가 매수에 나서면서 거래량이 폭발하고 있습니다. 중대형 중심으로 신고가 행진입니다.
이번 주 오윤섭의 부자노트에선 종부세 등 보유세 강화가 왜 전셋값 매매가를 상승시키는 지를 분석했습니다.
종부세 폭탄의 역기능
종부세 폭탄으로 다주택자가 주택수를 줄이고 추가 주택 구입을 하지 않는다면 전셋값은 상승할 것입니다. 이미 폭등하고 있습니다.
모든 세대에서 아파트를 구입할 여력이 없는데 전세 공급물량이 감소하면 서민의 주거비 부담이 늘어나고 주거의 질은 악화될 것입니다. 서울 도심에서 서울 외곽으로 서울에서 경기로, 아파트에서 빌라로, 빌라 신축에서 구축으로, 방 3개에서 방 2개로 이사 가야 하는 전세난민이 속출할 것입니다.
종부세 폭탄으로 가처분소득이 줄어듭니다. 가처분소득이 줄어들면 소비가 위축돼 내수 등 경기 침체로 이어지고 있습니다.
종부세 폭탄에 양도세 폭탄까지 가해지면서 매매거래가 위축됩니다. 거래가 위축되면 새아파트 공급감소로 이어집니다. 공급감소는 주택재고 감소로 이어져 집값이 오르게 됩니다.
종부세 폭탄을 맞은 유주택자의 조세저항도 대표적인 부작용입니다. 당장 연중 극성수기인 내년 1, 2월 전세시장에서 전세물량은 씨가 마를 것입니다. 단지 1천가구중 전세물량이 1가구인 전세물량 0.1% 시대가 오고 있습니다.
고가주택을 많이 보유중인 다주택자들은 매매가 전셋값이 동반상승중이니 매도보단 계속 보유를 선택할 것입니다. 종부세에 대비해 보유중인 현금으로 전세금을 돌려주고 반전세 또는 월세를 선택할 것입니다.
아니면 증여 취득세 폭탄(조정대상지역에서 다주택자가 공시가격<증여가액>이 3억원 이상을 증여한 경우 증여 취득세는 공시가격의 12%)에도 증여를 선택할 것입니다. 증여를 하면 5년간 매물이 잠깁니다.
과거 참여정부에서 강남 집값을 잡기위해 2003년 10.29대책을 통해 종부세 도입을 밝혔습니다. 그리고 2005년 12월에 첫 부과됐습니다. 그러나 2005년에도 집값이 폭등하자 그해 8.31대책을 통해 더욱 강화된 종부세안을 발표했습니다.
과세기준을 공시가격 9억원 초과에서 6억원 초과로 낮추고 인별 과세를 세대별 합산과세로 강화했습니다. 이에 따라 종부세 과세 대상은 2005년 7만명에서 2006년 34만1천명으로 5배 이상 급증했습니다. 2007년에도 50만5천명으로 증가했습니다. 참고로 공시가격을 대폭 올린 2020년 종부세 대상은 59만5천명에 달해 역대급입니다.
2008년 2월 출범한 MB정부는 2개월 뒤 총선에서 여당이 과반수를 차지하자 종부세가 징벌적 세금이라며 종부세율을 대폭 완화했습니다. 그해 9.23대책을 통해 2008년 종부세 납부분부터 과세기준을 9억원으로 높이고 위헌 판정을 받은 세대별 합산과세가 폐지되고 인별 과세로 완화됐습니다.
또 종부세 최고세율이 3%에서 1%로 대폭 낮아졌습니다. 공정시장가액비율(과세표준을 정할 때 적용하는 공시가격 비율)도 매년 10%로 높아지다 80%로 고정됐고 세부담 상한선도 300%에서 150%로 낮아졌습니다.
여기서 우리가 알 수 있는 것은 종부세 강화는 지속적이지 않다는 것입니다. 집값이 최대 변수지만 집을 갖고 있다는 이유만으로 누진세율의 종부세는 지속돼선 안될 ‘악법’입니다.
참여정부 시절 2005~2007년 종부세 중과는 문재인정부의 2020~2022년과 유사합니다. 거대여당, 더불어민주당 시대가 최소한 2023년까지 유지됩니다. 하지만 2024년 4월 총선을 앞두고 종부세율 완화가 논의될 것입니다.
따라서 최소한 2023년까지 급증하는 종부세 폭탄에 대비해야 합니다. 종부세 회피 투자전략은 오윤섭의 부자노트에서 여러 번 언급했으니 생략합니다.
종부세 폭탄은 왜 전셋값 매매가 상승으로 이어질까?
종부세 도입을 언급한 2003년부터 종부세가 2005년 도입되고 종부세액이 급증한 2007년까진 강남(2005~2006년) 강북(2007년) 집값이 번갈아 폭등했던 시기였습니다.
대치동 은마 31평형의 경우 종부세 부담이 크게 늘어난 2006년 한해에 7.5억원에서 11억원으로 올랐으니 1년간 46.6% 폭등했습니다. 강남이 조정장세를 보인 2007년엔 노도강(노원구 도봉구 강북구)으로 대표되는 강북권 집값이 대출규제 풍선효과와 종부세 부담이 적어 투자수요가 몰리면서 폭등했습니다.
문재인정부의 부동산 정책은 노무현정부의 시즌2로 가고 있습니다. 정교한 규제로 집값을 잡겠다는 조바심이 집값을 안정시키는 커녕 갈수록 매매가 변동폭을 키우고 있습니다. 한마디로 집값 불안정책입니다.
문재인정부에서 지난 4년간 쏟아진 규제책이 집값 안정에 효과가 없다는 게 입증됐습니다. 학습효과로 인해 규제책의 ‘약효’는 갈수록 떨어지고 있습니다. 7.10대책이후 4개월만에 전국 매매 전세 동반상승이 입증하고 있습니다. 수급 밸런스가 완전히 무너져 매매가 전셋값 상승하면서 무주택자의 추격매수가 거세지고 있습니다.
종부세 폭탄의 역기능에 대한 결론으로 서강대 경제학과 김경환 교수의 2004년 논문 ‘종합부동산세 도입과 부동산 세제개편’을 인용합니다.
많은 일반인들과 일부 전문가들이 보유과세 강화가 주거수준에 미칠 부정적인 영향을 제대로 고려하지 않는 것은 이 정책이 신규주택 공급의 감소를 가져온다는 사실을 간과하기 때문으로 보인다.
어느 도시에 100가구가 살고 있으며 주택이 100채 있다고 하자. 그런데 50가구가 2채씩을 보유하고 있으며 나머지 50가구는 세입자라고 하자. 즉 주택보급률은 100%인데 자가보유율은 50%라는 가정이다. 이 경우 1가구 2주택 보유에 대해 무거운 보유세를 부과하면 어떻게 될까?
세금부담이 과중하여 이들이 세놓고 있는 주택을 처분한다면 단기적으로 매매가격이 하락하여 적어도 일부 세입자들이 집을 살 수 있게 될 것이다. 따라서 1가구 다주택에 대한 보유과세 강화는 주택가격 하락과 자가보유율 제고에 기여할 수 있다.
문제는 주택공급이 장기적으로 탄력적이기 때문에 이러한 제로섬 가정이 성립하지 않는다는 데 있다. 즉 단기적으로 매매가격이 하락하면 신규주택사업의 채산성이 떨어져 신규 공급이 감소하고 이에 따라 주택스톡의 증가폭이 둔화되어 임대료가 상승할 것이다.
1가구 다주택 보유가구들이 처분한 주택을 싼 값에 산 세입자들은 이 정책의 분명한 수혜자이지만 그 이후 결혼하여 가정을 형성하는 젊은 가구 등 임대수요자들은 임대주택 부족과 임대료 상승을 경험하게 될 것이다.
뿐만 아니라 주택보유과세 인상에 따른 주택가격 하락현상은 단발이다. 즉 주택보유과세가 인상되면 그 시점에서 주택보유자들의 세금 부담은 늘지만 장래 세금부담의 현재가치 만큼 매매가격이 하락한다. 이를 자본환원 (Negative capitalization)이라고 한다.
결국 앞으로 주택을 구입하는 사람들은 낮은 가격에 집을 사서 거주하는 동안 매년 보유과세를 더 내면 된다. 즉 주택매입가격과 세금부담의 합은 변하지 않는 것이다.”
쉽게 풀이하면 종부세 부담이 늘어나면 주택재고(주택스톡)가 감소해 전셋값 매매가 모두 우상향 한다는 것입니다. 지금처럼 도심 정비사업 공급규제책이 유지되는 한 종부세 부담이 늘어나도 투자수요가 줄어들지 않는다는 것입니다.
또 늘어난 종부세 등 보유세는 매매가 전셋값에 반영될 것입니다. 취득세 중과도 마찬가지입니다. 그럼에도 고가주택을 보유중인 다주택자는 최소한 2023년까진 급증하는 종부세에 적극적으로 대응해야 합니다. 다주택자가 단독소유한 합산시세가 50억원이면 2021년에 종부세액이 1억원이 넘습니다.
주택시장이 과열돼도, 침체돼도 가장 큰 피해자는 서민들입니다. 집값 반등에 정부가 과잉대응해 고강도 규제책을 쏟아내면 심각한 부작용이 발생합니다. 종부세 폭탄 등 규제책의 부작용은 다음 정부에서 더욱 크게 나타날 것입니다. 부자노트 독자님들은 부작용이 무엇인지를 생각해보고 적극적으로 대응해야 합니다.
